Acórdão de 20 de Dezembro de 2011. Apêndice de 2012-07-16, de 16 de julho

Acórdão de 20 de Dezembro de 2011. Assunto: Reclamação de créditos. Hipoteca. Prioridade de registo. Terceiros. Usucapião. Sumário: Embora a usucapião se caracterize como sendo uma forma de aquisição originária e, por isso, não prejudicada pelas vicissitudes registais, a mesma não destrói os direitos reais menores ou os direitos de garantia a que porventura a coisa assim adquirida estava submetida, se a posse que deu lugar à usucapião tiver sido exercida já com tal restrição. Processo n.º 889/11-30. Recorrente: Caixa Geral de Depósitos, SA. Recorrido: Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira. Relator: Exmº. Sr. Consº. Dr. Casimiro Gonçalves. Acordam na Secção de Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo: RELATÓRIO 1.1. A Caixa Geral de Depósitos, S.A. vem interpor recurso da sentença de verificação e graduação de créditos proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, nos autos de reclamação de créditos que correm por apenso à execução fiscal n.º 1058200101025775 instaurada contra Prumoreal - Construções, S.A., por dívidas de Contribuição Autárquica dos anos de 2000, 2001 e 2002, sentença na qual julgou se procedente a impugnação, por parte de uma outra reclamante, da garantia derivada de hipoteca relativamente ao crédito reclamado pela recorrente, e em consequência se julgou inoponível e ineficaz em relação àquela outra credora a referida hipoteca sobre o imóvel penhorado. 1.2. A recorrente termina as alegações formulando as conclusões seguintes: 1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença que verificou e graduou os créditos reclamados na execução fiscal n.º 1058200101025775 do Serviço de Finanças Faro, que a Fazenda Pública move contra a PRUMOREAL - CONSTRUÇÕES, SA, na parte em que julgou procedente a impugnação da credora/reclamante CAIXA DE CRÉDITO AGRÍCOLA MÚTUO DE ALBUFEIRA, CRL e em consequência julgou inoponível e ineficaz em relação a esta credora uma hipoteca sobre o imóvel penhorado, anteriormente registada a favor da ora Recorrente, cujo crédito acabou por ser graduado em último lugar, com base na penhora que se encontra registada sob a AP. 648 de 2009/07/30. Salvo o devido respeito, o Mmo Juiz do Tribunal «a quo» fez uma errada interpretação e aplicação do Direito. Assim, 2. Há que ter presente que a hipoteca a favor da ora Recorrente não foi constituída pela titular de direito incompatível com o direito da executada PRUMOREAL - ou seja, pela ADMINISTRAÇÃO REGIONAL DE SAÚDE DO ALGARVE - mas sim pela «transmitente comum» dos direitos incompatíveis, no sentido referido no Acórdão de Uniformização de jurisprudência citado na douta sentença recorrida [Ac. do STJ de 18-5-1999], ou seja, pela sociedade COSTA & COSTA, LDA. 3. A situação de facto, subjacente ao Ac. do STJ de 18-5-1999, é completamente distinta da que ora se discute, na presente acção, uma vez que, no aresto supra citado, tratava-se de saber se os recorrentes (que compraram uma fracção autónoma e não a registaram) deviam conformar-se ou não com a penhora da mesma fracção, a favor de um credor do vendedor, que conseguiu registar a penhora antes do registo da aquisição da propriedade a favor dos compradores. Ora, 4. Na situação sub judice, a entrega do imóvel à executada PRUMOREAL - acto que determina o início da posse e, por conseguinte, o momento a que se retroage a aquisição do direito de propriedade (cfr. art. 1288º Cód. Civil) - ocorreu em momento muito posterior à inscrição no registo da hipoteca a favor da Recorrente, mesmo que se entenda que a data que marca o início da produção de efeitos da posse é aquela que marca o início da posse pelos antepossuidores. 5. Nos termos do disposto no art. 1268º do Cód. Civil, «o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse». Assim, «havendo colisão entre a presunção resultante da posse e a presunção fundada no registo dum direito anterior ao início da posse, prevalece esta última (cfr. o ac. do STJ de 4-7-1972, anot. Por Vaz Serra na R.L.J., 106º, p. 281 e seg.). 6. Neste sentido decidiu, o Supremo Tribunal de Justiça, recentemente, a propósito do pedido de anulação de uma venda judicial, requerida ao abrigo do disposto no art. 909º, 2, d) do CPC, tendo concluído não ser possível ao adquirente do imóvel invocar a usucapião contra credor hipotecário, quando a posse tenha início em data posterior ao registo da hipoteca (cfr. Ac. do STJ de 15-4-2004, processo 048674, disponível in www.dgsi.pt) 7. Antes, também, o Tribunal da Relação de Lisboa «estribando-se no princípio firmado no referenciado dispositivo legal do artigo 1268º, n.º 1, sufragou o entendimento de que o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, presunção que apenas cederá no confronto com outra presunção - a do registo anterior ao início da posse», decisão que o Supremo Tribunal de Justiça confirmou, no Ac. de 19 de Fevereiro de 1992, Proc.79743, publicado no BMJ n.º 414, de Março de 1992. 8. A este propósito refere, ainda, António Menezes Cordeiro (in ob. citada): «o registo predial também tem uma eficácia presuntiva: é o que resulta do art. 7º do Código do Registo Predial. Pode, assim, verificar-se um conflito entre a presunção registral e a presunção derivada da posse. O próprio artigo 1268º/1 resolve o concurso: prevalece a presunção derivada da posse, excepto se houver uma presunção registral anterior ao início daquela. Na hipótese de presunção de igual antiguidade prevalece, pois, a posse.» 9. Carece, pois, em absoluto, de fundamento legal e, como tal, deve ser revogada, a douta decisão recorrida. Acresce que, 10. A Executada invoca como título constitutivo do seu direito de propriedade sobre o imóvel penhorado uma sentença proferida em acção judicial na qual a ora Recorrente foi julgada parte ilegítima, por decisão constante do despacho saneador, há muito transitado. 11. A sentença, proferida na acção n.º 427-O/2002 do 1º Juízo Cível de Portimão, que conferiu à Executada PRUMOREAL, por via da posse, a propriedade do imóvel, não determinou - nem podia, por tal não ter sido, sequer, pedido - o cancelamento das inscrições dependentes da descrição originária, ou seja a descrição n.º 3234/19910905, mas apenas e tão somente a eliminação da descrição posterior (a 4717) e a incompatibilidade de «todos os registos resultantes de aquisições derivadas», respeitantes à descrição eliminada, relativamente à primeira descrição. 12. Nem, tão pouco, a Impugnante CAIXA DE CRÉDITO AGRÍCOLA DE ALBUFEIRA, CRL fez prova, nos presentes autos, de algum facto susceptível de levar a concluir que a hipoteca a favor da ora recorrente se encontra extinta, ou, tão pouco, demonstrou ter impugnado a forma como a sentença proferida na acção n.º 427-O/2002 foi levada ao registo, designadamente quanto à manutenção da hipoteca a favor da ora Recorrente. 13. Assim sendo, carece, em absoluto, de fundamento, a decisão, em sede de graduação de créditos, de retirar da sentença judicial, proferida na acção n.º 427-O/2002, efeitos que a mesma não prevê [a saber, a incompatibilidade entre a hipoteca registada sob a Ap.12/920624 e a inscrição da propriedade, a favor da executada PRUMOREAL (Ap.01/200503228)]. 14. Também por isto deve, nesta parte, a douta sentença recorrida ser revogada, e os créditos reclamados pela ora Recorrente ser reconhecidos e graduados, com base na hipoteca que se encontra registada. Termina pedindo o provimento do recurso e a revogação da sentença. 1.3. Em contra alegações, a recorrida Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL sustenta que deve ser negado provimento ao recurso. 1.4. O MP não emitiu Parecer (cfr. fls. 303 verso). 1.5. Colhidos os vistos legais, cabe decidir. FUNDAMENTOS 2. Na sentença recorrida julgaram-se provados os factos seguintes: A) - Em 21/11/2001, a Administração Fiscal instaurou o processo de execução n.º 1058200101025775, contra a executada PRUMOREAL CONSTRUÇÕES S. A., pessoa colectiva 505022095, com sede na Rua 1 Dezembro - n.º 8 - 1 Andar Dt. - Albufeira, 8200 ALBUFEIRA, para cobrança coerciva de dívidas por Contribuição Autárquica do ano 2000, 2001 e 2002, cfr. cópia do processo principal em apenso. B) - Por sentença de 17/01/2005, transitada em julgado, proferida na Acção Ordinária nº. 427-0/2002, pelo 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Portimão foi decidido (fls. 167 e segs): «I - Relatório: Administração Regional de Saúde do Algarve, pessoa colectiva de direito público n.º 503148709, com sede na Rua de S. Pedro, n.º 15, em Faro, veio intentar a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra Prumoreal -Construções, S.A., com sede na Rua 1º de Dezembro, n.º 8, r/c, em Albufeira, Albano Mendonça Sociedade Unipessoal, Lda.., com sede na Estrada de Santa Eulália. Clioura, em Albufeira, Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL, com sede na Rua Cinco de Outubro, n.º 39, Paderne, em Albufeira, Caixa Geral de Depósitos, LA.; com sede na Avenida João XXI, em Lisboa e Costa & Gosta, Lda., com sede na Avenida João de Deus, n.º 29, 4º, em Portimão, pedindo que, pela procedência da acção, seja ordenado o cancelamento imediato da ficha n.º 4717/19981009, freguesia de S. Pedro, da Conservatória do Registo Predial de Faro, sejam declarados nulos todos os registos incidentes sobre a identificada ficha, uma vez que o mesmo foi elaborado com base numa inexactidão quanto ao objecto da relação jurídica a que o facto registado se refere, sejam os RR.. condenados a reconhecer a A. como única possuidora e titular do prédio denominado Edifício Europa, descrito sob o número 3234/910905, freguesia de S. Pedro, Conservatória do Registo Predial de Faro e nas custas e procuradoria. (...) Procedeu-se ao saneamento e condensação do processo. O Tribunal julgou procedente a excepção da ilegitimidade passivo da R. Caixa Geral de Depósitos, absolvendo-a da instância. (...) II - Questões a decidir: A pretensão da A.: Importa saber se às descrições prediais n.º 3234/910905 e 4717/981009 correspondem prédios distintos ou se, pelo contrário, incidem ambas sobre a mesma realidade material. A pretensão da R. Prumoreal - pedido reconvencional: Importa apreciar se o prédio descrito sob a ficha n.º 4717/981009 referido pertence à R.. (...) DECISÃO: Face ao exposto, o Tribunal decide: A) Julgar a acção parcialmente procedente e o pedido reconvencional procedente por provado, e em consequência: 1. Declarar que a descrição predial elaborada pela Conservatória do Registo Predial de Faro, com o número 4717/19981009, corresponde ao mesmo objecto da descrição aberta pelo mesma Conservatória com o número 3234/19910905, pelo que deve ser eliminada por duplicação com a segunda (que precedeu a primeira). 2. Declarar-se incompatíveis com as inscrições do direito de propriedade atinentes ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número 3234 todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes à descrição predial, da mesma Conservatória, com o número 4717. 3. Declarar que a R. Prumoreal é dona do prédio denominado Edifício Europa, sito em Faro, na EN 125 e que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número 3234/910905, por o haver adquirido originariamente pela via da usucapião. B) Julgar improcedente: 1. O pedido formulado pela A. no sentido de serem os RR. condenados a reconhecer a A. como única possuidora e titular do prédio denominado Edifício Europa, descrito sob o número 3234/910905, freguesia de S. Pedro, da Conservatória do Registo Predial de Faro. C) - Fixar o decaimento de A. e RR. no que respeita ao pedido principal em 50% do valor total das custas àquele pedido respeitante, condenando os RR. nas custas naquela proporção. D) - Considerar o decaimento da A. na proporção de 50% em relação ao pedido que formulou nesta acção e na totalidade no que respeita ao pedido reconvencional formulado pela R Prumoreal e declarar a sua isenção em matéria de custas - artigo 2º do Código das Custas Judiciais, na redacção anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 38/2004. (...)» C) - Na execução foi penhorada, em 10/05/2007, lote de terreno destinado a construção, sito em Estrada Nacional 125, Edifício Europa, Lote 2 em Faro, inserto na respectiva matriz predial urbana da Freguesia de S. Pedro, Concelho de Faro, sob o artigo 8776 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o registo n.º 4717/19981009.Trata-se da construção inacabada de um prédio com 9 pisos e uma cave, cfr. fls. 161 e 33. D) - A penhora a que se refere a alínea anterior foi registada pela Ap. 22 de 2007/07/04, cfr. fls. 163 e 34. E) - Pela Magistrada do Ministério Público junto dos juízos cíveis da comarca de Faro foi reclamada a importância de 576,00 (euro), garantida por penhora, a que acrescem juros vincendos até efectivo e integral pagamento, cfr. fls. 6 e segs.. F) - A penhora, a que se refere a alínea anterior, foi registada pela AP. 85 de 2007/07/18, cfr. fls. 163. G) - Pela Caixa Geral de Depósitos, SA, foi reclamado um crédito garantido por hipoteca e penhora, no montante global de 2.599.984,04 (euro), a que acrescem juros vincendos até efectivo e integral pagamento, cfr. fls. 20 e segs.. H) - A o crédito a que se refere a alínea anterior encontra-se garantido por hipoteca registada nos termos seguintes: (...) «AP. 12 de 1992/06/24 - Hipoteca Voluntária CAPITAL: 300.000.000$00 Escudos MONTANTE MÁXIMO ASSEGURADO: 521.250.000$00 Escudos (...) SUJEITO(S) PASSIVO(S) COSTA & COSTA, LIMITADA Sede: Avenida 5 de Outubro, n.º 40, 3º B Localidade: Faro Garantia de empréstimo - Valor, juro anual: 21,25%, elevável na mora em mais 2%; despesas: 12.000.000$00.» (...) I) - A penhora a que se refere a alínea anterior foi registada pela Ap. 648 de 2009/07/30, cfr. fls. 35. J) - Pela Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, C.R.L., foi reclamado um crédito, garantido por duas hipotecas, no montante global de 923.678,22 (euro), a que acrescem juros vincendos até efectivo e integral pagamento, cfr. fls. 48 e segs. dos presentes autos. K) - As hipotecas a que se refere a alínea anterior foram registadas, nos termos seguintes (fls. 33 e 34): «C - AP. 48 de 2000/08/11 - Hipoteca Voluntária MONTANTE MÁXIMO ASSEGURADO: 103.565.000$00 Escudos (...) SUJEITO(S) PASSIVO(S) PRUMOREAL CONSTRUÇÕES, SA. Prévia à inscrição G-4. Garantia das dívidas e responsabilidades assumidas ou a assumir perante a Caixa - valor: Crédito: até 70.000.000$00; juro anual: 10,65%; cláusula penal: 4% ao ano; despesas: 2.800.000$00 Reprodução da inscrição C-2 (...) C - AP. 25 de 2000/10/09 - Hipoteca Voluntária MONTANTE MÁXIMO ASSEGURADO: 26.901.000$00 Escudos (...) SUJEITO(S) PASSIVO(S) PRUMOREAL CONSTRUÇÕES, S.A. Prévia à inscrição G-4. Garantia de Abertura de Crédito - Valor: Crédito: até 18.000.000$00; juro anual: 11,15%; cláusula penal: 4% ao ano; despesas: 720.000$00. Reprodução da inscrição C-3» L) - Pelo Centro Distrital de Segurança Social de Faro foi reclamado um crédito no montante global de 10.381,73 (euro), a que acrescem juros vincendos até efectivo e integral pagamento, cfr. fls. 40 e segs. dos presentes autos. M) - Pela Representante da Fazenda Pública foram reclamadas (cfr. fls. 57 e segs): N) - A importância de (euro) 550,48 por dívida de IMI relativa ao ano de 2004, inscrita para cobrança em 2005, à qual acrescem juros de mora desde 2003/05/01 no valor de (euro) 198,00, mais os vincendos; O) - A importância de (euro) 550,48 por dívida de IMI relativa ao ano de 2004, inscrita para cobrança em 2005, à qual acrescem juros de mora desde 2005/10/01 no valor de (euro) 198,00, mais os vincendos. P) - A importância de (euro) 550,48 por dívida de IMI relativa ao ano de 2005, inscrita para cobrança em 2006, à qual acrescem juros de mora desde 2005/05/01 no valor de (euro) 198,00, mais os vincendos. Q) - A importância de (euro) 550,48 por dívida de IMI relativa ao ano de 2005, inscrita para cobrança em 2006, à qual acrescem juros de mora desde 2005/10/01 no valor de (euro) 198,00, mais os vincendos. R) - A importância de (euro) 567,00 por dívida de IMI relativa ao ano de 2006, inscrita para cobrança em 2007, à qual acrescem juros de mora desde 2005/05/01 no valor de (euro) 198,45, mais os vincendos que também se reclamam, conforme certidão supra referida e nota de cobrança de IMI que se junta sob doc. 5.. S) - A importância de (euro) 566,99 por dívida de IMI relativa ao ano de 2006, inscrita para cobrança em 2007, à qual acrescem juros de mora desde 2005/10/01 no valor de (euro) 170,10, mais os vincendos. 3.1. Tendo a Caixa Geral de Depósitos, SA., reclamado nos autos um crédito garantido por hipoteca e penhora sobre o imóvel vendido, no montante global de Euros 2.599.984,04, acrescendo juros vincendos até efectivo e integral pagamento, mas tendo a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL. (que igualmente reclamou o crédito, garantido por duas hipotecas, no montante global de Euros 923.678,22, acrescendo juros vincendos até efectivo e integral pagamento) impugnado aquele crédito reclamado pela CGD, invocando que o mesmo não goza de qualquer direito real de garantia, por não haver hipoteca válida sobre o prédio em causa, a sentença veio a decidir pela procedência da impugnação deduzida pela Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, por considerar que a hipoteca em questão e que se encontra registada a favor da CGD, é inoponível e ineficaz em relação à mencionada Caixa de Crédito Agrícola. Para tanto, a sentença, citando a jurisprudência do acórdão do STJ, de 18/5/1999, no rec. n.º 98B1050, bem como a doutrina do Prof. Manuel de Andrade, fundamenta-se, em síntese, em que tendo a executada (Prumoreal Construções S.A.), adquirido originariamente, pela via da usucapião o prédio penhorado e vendido nos autos, então, porque é originária a aquisição, mesmo que haja registo anterior ao início dessa posse, ele cede perante aquela forma de aquisição, uma vez que a usucapião se sobrepõe a qualquer registo, seja qual for o momento - anterior ou posterior - da sua efectivação. Ou seja, a aquisição fundada na usucapião, sendo, efectivamente, uma forma de aquisição originária, não se funda geneticamente na relação jurídica que se encontra registada, sendo autónoma em relação a ela e, por isso, incompatível com a coexistência dos ónus e encargos invocados pela CGD. 3.2. A discordância da Caixa Geral de Depósitos assenta, como resulta as Conclusões do recurso, na tese de que, contrariamente ao decidido, a hipoteca referida nas als. G) e H) do Probatório é oponível e eficaz em relação à também reclamante Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL., que igualmente tem registada a seu favor as hipotecas referidas nas als. J) e K) do Probatório. Para a recorrente CGD, há que ter presente que a hipoteca registada a seu favor não foi constituída pela titular de direito incompatível com o direito da executada Prumoreal - ou seja, pela Administração Regional de Saúde do Algarve - mas sim pela «transmitente comum» dos direitos incompatíveis, no sentido referido no Acórdão de Uniformização de jurisprudência citado na sentença recorrida: ou seja, pela sociedade Costa & Costa, Lda., pelo que a situação de facto subjacente ao dito aresto do STJ é completamente distinta da que ora se discute, já que, aqui, a entrega do imóvel à executada Prumoreal - acto que determina o início da posse e, por conseguinte, o momento a que se retroage a aquisição do direito de propriedade (cfr. art. 1288º Cód. Civil) - ocorreu em momento muito posterior à inscrição no registo da hipoteca a favor da CGD, mesmo que se entenda que a data que marca o início da produção de efeitos da posse é aquela que marca o início da posse pelos antepossuidores. Pelo que, assim, nos termos do disposto no art. 1268º do C.Civil («o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse») havendo colisão entre a presunção resultante da posse e a presunção fundada no registo dum direito anterior ao início da posse, prevalece esta última, como se afirmou em vários acórdãos do STJ (de 4/7/1972, de 15/4/2004, rec. n.º 048674 e de 19/2/1992, rec.79743). E, além disso, sendo o título constitutivo do direito de propriedade da executada sobre o imóvel penhorado, uma sentença proferida em acção judicial na qual a CGD foi julgada parte ilegítima, então a sentença ali proferida e que conferiu à executada, por via da posse, a propriedade do imóvel, não determinou o cancelamento das inscrições dependentes da descrição originária, ou seja a descrição n.º 3234/19910905, mas apenas e tão somente a eliminação da descrição posterior (a 4717) e a incompatibilidade de «todos os registos resultantes de aquisições derivadas», respeitantes à descrição eliminada, relativamente à primeira descrição; e também a impugnante Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL., não fez prova nos presentes autos de algum facto susceptível de levar a concluir que a hipoteca a favor da CGD se encontra extinta, ou, tão pouco, demonstrou ter impugnado a forma como a sentença proferida na referida acção n.º 427-O/2002 foi levada ao registo, designadamente quanto à manutenção da hipoteca a favor da CGD. 3.3. A questão a decidir é, portanto, a de saber se, relativamente ao crédito reclamado pela CGD, é oponível à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL. a questionada hipoteca voluntária. Vejamos. 4.1. Vem provado que na execução, em que é executada a sociedade Prumoreal Construções, SA., foi penhorado, em 10/5/2007, o lote de terreno destinado a construção, sito em Estrada Nacional 125, Edifício Europa, Lote 2 em Faro, inserto na respectiva matriz predial urbana da Freguesia de S. Pedro, Concelho de Faro, sob o artigo 8776 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o registo n.º 4717/19981009, tratando-se da construção inacabada de um prédio com 9 pisos e uma cave. Por outro lado, vem igualmente provado que na acção ordinária n.º 427-0/2002, que correu termos pelo 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Portimão foi, por sentença de 17/1/2005, transitada em julgado, decidido, além do mais: «1. Declarar que a descrição predial elaborada pela Conservatória do Registo Predial de Faro, com o número 4717/19981009, corresponde ao mesmo objecto da descrição aberta pelo mesma Conservatória com o número 3234/19910905, pelo que deve ser eliminada por duplicação com a segunda (que precedeu a primeira). 2. Declarar-se incompatíveis com as inscrições do direito de propriedade atinentes ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número 3234 todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes à descrição predial, da mesma Conservatória, com o número 4717. 3. Declarar que a Prumoreal é dona do prédio denominado Edifício Europa, sito em Faro, na EN 125 e que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número 3234/910905, por o haver adquirido originariamente pela via da usucapião.» E também vem provado que sobre o referido prédio descrito sob o n.º 3234 foi inscrita (AP. 12 de 1992/06/24) a favor da Caixa Geral de Depósitos e tendo como sujeito passivo a sociedade Costa & Costa Lda., a hipoteca voluntária referida nas als. G) e H) do Probatório, bem como, pela Apresentação 48 de 2000/08/11 e pela Apresentação 25 de 2000/10/09, a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL., as duas hipotecas voluntárias referidas nas als. J) e K) do Probatório, tendo por sujeito passivo das mesmas a executada Prumoreal Construções, SA. 4.2. O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio imobiliário (art. 1º do Cód. Registo Predial). Para esse efeito estabelecem-se ali presunções («juris tantum») da existência dos direitos inscritos (legitimação), nos precisos termos em que o registo os define (art. 7º do Código), garantindo aos titulares dos respectivos direitos inscritos a inoponibilidade dos factos inscritos e incompatíveis, salvo se o registo for previamente cancelado por inválido (cfr. arts. 5º, 7º e 8º do Código). E tal publicidade pode, em termos de registo, assumir várias formas: constitutiva (como requisito de eficácia absoluta p. ex., no caso da hipoteca); enunciativa (registo enunciativo, p. ex., no caso da usucapião); confirmativa ou consolidativa (registo confirmativo ou consolidativo); e atributiva (só o registo completa a factispécie da qual resulta a aquisição do direito) - cfr. o Prof. Oliveira Ascensão (Direitos Reais, 5ª ed., reimpressão, Coimbra Editora, 2000, pp. 357 e ss., nomeadamente p. 366), bem como Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2ª, ed., 1997, Quid Juris, pp. 121 e ss.). 4.3. No caso, a sentença recorrida refere que a hipoteca registada a favor da CGD é inoponível e ineficaz em relação à credora reclamante Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL, dado que tendo a executada Prumoreal Construções S.A.), adquirido originariamente, pela via da usucapião o prédio penhorado e vendido nos autos, então, porque é originária a aquisição, mesmo que haja registo anterior ao início dessa posse, ele cede perante aquela forma de aquisição, uma vez que a usucapião se sobrepõe a qualquer registo, seja qual for o momento - anterior ou posterior - da sua efectivação. Mas não cremos que seja assim. Por um lado, embora a sentença refira a jurisrudência constante do acórdão de uniformização de jurisprudência do STJ n.º 3/99, proferido em 18/5/1999 (in DR I série-A, de 10/7/1999, pp. 4354 e ss.), não vemos que tal jurisprudência seja aqui aplicável. É que, como refere a recorrente, a hipoteca ora questionada não foi constituída pela titular de direito incompatível com o direito da executada Prumoreal, Construções SA., ou seja, pela Administração Regional de Saúde do Algarve, mas, sim, pela «transmitente comum» (a sociedade Costa & Costa, Lda.) dos direitos incompatíveis, no sentido referido no citado acórdão uniformizador. É certo, por outro lado, que a hipoteca (tal como aquisição da propriedade de imóvel) está sujeita a registo (cfr. als. a) e h) do n.º 1 do art. 2º do Código do Registo Predial). Registo esse que, aliás, tem eficácia constitutiva da própria hipoteca (art. 4º n.º 2 do mesmo Código e art. 687º do C.Civil). Por sua vez, o n.º 1 do art. 5º do mesmo Código do Registo Predial dispõe que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo, exceptuando-se, nos termos da alínea a) do seu n.º 2, a aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do art. 2º e estabelecendo o n.º 4 deste mesmo artigo 5º que «Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.» De referir, ainda, que, como se disse, em termos de prioridade do registo, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes (nº 1 do art. 6º) e que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (art. 7º). Mas não tem sido pacífica (quer na doutrina, quer na jurisprudência) a caracterização do termo «Terceiro» constante do citado n.º 1 do art. 5º (cfr., sobre as várias posições doutrinais e jurisprudenciais sobre esta matéria, Isabel Pereira Mendes, Código de Registo Predial, Anotado e Comentado, 10ª ed., Almedina, 2000, anotações ao art. 5º): para uns, o termo, para efeitos de registo predial, abrange, numa concepção mais ampla, todos os que, «tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente»; trata-se de uma definição que releva a segurança do comércio jurídico imobiliário, visada pela publicidade dada à situação jurídica dos prédios pelo registo predial (art. 1º do Código do Registo Predial). Para outros, o termo deve ser limitado a uma formulação mais restrita, prevalecendo a realidade substantiva face à realidade registral, atendendo a que, conforme resulta do disposto no art. 4º do mesmo Código, o registo não é constitutivo (ressalvado o caso da hipoteca) e além disso é relativamente frequente a disparidade entre o teor do registo predial e a situação efectiva dos direitos reais sobre imóveis. Este conceito mais restrito assenta na formulação enunciada pelo Prof. Manuel de Andrade (Teoria geral da relação jurídica, vol. II, pág. 19, Coimbra, Almedina, 6ª reimpressão, 1983): «terceiros para efeitos de registo predial são as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquiram direitos incompatíveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prédio» (serão terceiros entre si pessoas que tenham comprado ao mesmo vendedor um prédio urbano, em momentos diferentes; e nos termos conjugados do disposto no n.º 1 do art. 6º e n.º 1 do art. 5º do dito Código do Registo Predial, prevalecerá a situação daquele que inscrever o seu direito em primeiro lugar; se este for o adquirente em primeiro lugar, o registo é consolidativo; se for o adquirente em segundo lugar, o registo é aquisitivo, pois a sua foi uma aquisição a non domino - dá-se aqui uma aquisição registal ou tabular (cfr, v.g., Seabra Lopes, Direito dos registos e do notariado, 4ª edição, Outubro 2007, Almedina, pág. 459). Mas já não serão terceiros entre si, por exemplo, o comprador de um imóvel e o exequente que o nomeou à penhora em execução movida contra o vendedor, pois que aquele (exequente) nada recebeu do vendedor. Este conceito mais restrito de terceiro foi, igualmente, aceite pelos Profs. Orlando de Carvalho (Terceiros para efeito de registo, in B.F.D.U.C., LXX) e Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil. págs. 374-379). Mas também foi criticado por alguns, como por exemplo, Carlos Ferreira de Almeida (Publicidade e Teoria dos Registos. pp. 260 e ss.) e Gama Vieira - (Cód. Registo Predial Anot., p. 45). O conceito mais amplo de terceiro foi defendido por pelos Profs. A. Varela e Henrique Mesquita (RLJ, Ano 127, p. 20) e Pires de Lima e A. Varela (C.Civil Anotado, Vol. III, 3ª Ed., em anotação ao art. 819º), Vaz Serra (RLJ, Ano 103, p. 165), para quem «Terceiros, para efeitos de registo predial, são as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquiriram direitos incompatíveis - total ou parcialmente - sobre o mesmo prédio» (cfr., igualmente, os Prfs. Anselmo de Castro - A Acção Executiva, Singular, Comum e Especial. 3ª Ed., p. 161 - e Carvalho Fernandes - ob. cit., p. 128). A nível da jurisprudência, o conceito mais amplo foi inicialmente afirmado no acordão de uniformização de jurisprudência do STJ, n.º 15/97, de 20/5/1997 (in D.R., I série-A, de 4/7/1997, pp. 3295 e ss.), em termos de que «terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente». Mas, posteriormente, em 18/5/1999, foi proferido novo acórdão de uniformização de jurisprudência do STJ (nº 3/99 - in DR I série-A, de 10/7/1999, pp. 4354 e ss.), que retomou a linha do conceito mais restrito, no sentido de que «terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5º do Código do Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa» (este acórdão foi esclarecido pelo Ac. do STJ de 7/7/1999, in CJ (STJ) Ano VII (1999), tomo 2, pp. 164 e ss.). E em 1999 o legislador veio, aliás, a alterar o art. 5º do Código do Registo Predial, introduzindo (DL n.º 533/99, de 11/12) o citado n.º 4 do art. 5º: «Terceiros, para efeito de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.» Ou seja, consagrando-se o conceito (mais restrito) preconizado pelo Prof. Manuel de Andrade (cfr. o Preâmbulo desse DL). Terceiro é, portanto, quem não é parte no negócio, nem seu herdeiro ou representante, e que tem uma inscrição registal e, enquanto esta se mantiver, o correspectivo direito não pode ser afectado pela produção dos efeitos de um acto que esteja de fora do registo e seja com ele incompatível. Terceiro é aqui o titular inscrito em relação ao titular do direito inoponível. Ora, no caso, tendo a hipoteca a favor da recorrente CGD sido constituída pela sociedade Costa & Costa, Lda., não parece que a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, CRL, reclamante do crédito e também credora hipotecária por crédito à Administração Regional de Saúde do Algarve, seja de considerar, para efeitos do disposto no referido art. 5º do Código do Registo Predial, titular de direito incompatível com o direito da executada Prumoreal, Construções SA. Com efeito, por um lado, a hipoteca extingue-se (cfr, art. 730º do C.Civil) pela extinção da obrigação a que serve de garantia; por prescrição, a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação; pelo perecimento da coisa hipotecada, sem prejuízo do disposto nos arts. 692º e 701º do mesmo C.Civil; e pela renúncia do credor. Por outro lado, a recorrente é titular de um direito real de garantia sobre o imóvel penhorado e vendido nos autos, sendo certo que, de acordo com o disposto no art. 1287º do C.Civil, apenas os direitos que atribuam posse - direito de propriedade e os outros direitos reais de gozo, com excepção dos referidos no art. 1293º do mesmo Código - podem ser usucapidos. Mas, ainda por outro lado, no caso presente, e como alega a recorrente, invocando a executada Prumoreal, Construções, SA., como título constitutivo do seu direito de propriedade sobre o imóvel penhorado (o descrito n ficha 3234), a mencionada sentença proferida, em 17/1/2005, na acção ordinária n.º 427-0/2002, do 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Portimão, e tendo nessa acção a recorrente sido julgada parte ilegítima, parece, ainda assim, não existir conflito entre o direito de propriedade constituído a favor da executada e a hipoteca constituída sobre tal imóvel e em momento anterior, a favor da recorrente, apesar de, conforme resulta da dita sentença, a executada o haver adquirido pela via da usucapião. Na verdade, a executada não adquiriu o prédio hipotecado, por aquisição derivada da sociedade Albano Mendonça - Sociedade Unipessoal, Lda. (que foi quem, no âmbito do processo de execução n.º 115/97, do 1º Juízo Cível de Faro, adquiriu, em venda judicial, e por negociação particular, o prédio descrito na ficha 4717). E, assim, a recorrida (que agora impugna a garantia) não pode invocar contra o direito de garantia da recorrente sobre o prédio descrito na ficha 3234, um negócio relativo ao prédio descrito na ficha 4717, que foi eliminada: quer a executada, quer a recorrida, não podem querer valer-se das duas «vias aquisitivas», consoante o efeito pretendido, tanto mais que a sentença, na qual fundam os respectivos direito, declarou incompatíveis com as inscrições do direito de propriedade atinentes ao prédio 3234 «todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes à descrição predial, da mesma Conservatória, com o n.º 4717». Acresce que, a hipoteca que garante o crédito da recorrente não foi constituída pela Administração Regional de Saúde do Algarve, (contra quem - e apenas contra esta - a executada obteve a sentença que lhe conferiu o direito de propriedade sobre o imóvel penhorado nos presentes autos) nem, tão pouco, pela sociedade Albano Mendonça - Sociedade Unipessoal, Lda., que foi quem precedeu a executada na titularidade do direito de propriedade, na descrição n.º 4717, sendo que a hipoteca, que garante o crédito reclamado pela recorrente, foi constituída pela sociedade Costa & Costa, Lda., em cuja posse originária, aliás, a executada e, agora, também a recorrida, fundamentam o direito de propriedade usucapido. Ora, a sentença que conferiu a propriedade à executada, por via da posse do imóvel, não determinou o cancelamento das inscrições dependentes da descrição originária, ou seja a descrição n.º 3234. Por isso, nenhuma das situações de extinção da hipoteca, previstas no citado art. 730º do C.Civil, se verificou, no caso presente. 4.4. E há, ainda, que considerar outras razões. 4.4.1. Não sofre dúvida que no direito português a usucapião prevalece sobre o registo e que sendo aquela uma forma de aquisição originária e estando nela (e não no registo) a base de toda a nossa ordem imobiliária, ela em nada é prejudicada, como salienta o Prof. Oliveira Ascensão (ob. cit. p. 382) «pelas vicissitudes registais; vale por si [() Como resulta cabalmente do art. 5º/2-a)]. Por isso, o que se fiou no registo passa à frente dos títulos substantivos existentes mas nada pode contra a usucapião.» Todavia, esta proposição deve ser enquadrada no próprio regime da mesma usucapião. Com efeito, embora tenha carácter originário (o direito adquirido não se funda no direito preexistente, que se extinguiu) ela não deixa de se fundar directamente na posse, sendo o conteúdo e a extensão desta posse que definirá, por sua vez, o conteúdo e a extensão do direito assim adquirido, com absoluta independência em relação aos direitos que antes daquela aquisição tenham incidido sobre a coisa (cfr. Prof. Dias Marques, Prescrição Aquisitiva, II, Lisboa, 1960, pp. 203 e ss., sendo que a circunstância de esta obra ter por fundo ainda o anterior C.Civil, a respectiva doutrina não deixa, cremos, de ser aqui aplicável). Daí que também não seja de aplicar, nesta matéria da usucapião, o princípio (seguramente aplicável à aquisição derivada) de que o direito adquirido «tale transfertur quale fuit apud eum qui tradit», segundo o qual a aquisição duma coisa não altera a situação jurídica em que esta antes se encontrava (a coisa passa para o património do adquirente "cum sua causa", isto é, com todos os direitos reais que sobre ela preexistiam e a agravavam. Porém, a subsistência de direitos e de encargos anteriores à aquisição por usucapião pode, na realidade, verificar-se. Só que o fundamento dessa subsistência não é o da aquisição da coisa "cum sua causa", mas é, antes, o de que o direito adquirido tem o seu conteúdo modelado pelo da posse exercida - tantum possessum, quantum praescriptum. E daqui resulta que, «se esta posse, para se exercer, não afectava certos direitos que antes incidiam sobre a coisa (v. g., hipotecas, servidões, etc.), continuam eles a subsistir. O fundamento desta subsistência não é, porém, insistimos, o princípio da aquisição cum sua causa mas estoutro de que continuam a existir sobre a coisa todos os direitos cuja subsistência não seja incompatível com o conteúdo do direito adquirido por usucapião. E, inversamente, como o direito adquirido tem o mesmo conteúdo do direito possessoriamente exercido, abrangerá ainda todos os demais direitos de titularidade mediata (servidões, etc.) que pelo usucapiente hajam sido também efectivamente fruídos», ou seja, «não devem considerar-se adquiridos tais direitos sempre que não tenham sido objecto da posse» (Dias Marques, ob. cit. p. 212, que cita, a este propósito, o exemplo de certo prédio que tem determinada servidão ser possuído por alguém que a não exerce também, a aquisição por usucapião do prédio não se alarga à servidão). E também o Prof. Manuel de Andrade (ob. cit., pp. 18/19), ao referir-se à importância da distinção entre aquisição originária e aquisição derivada, escreve: «Sabemos jà que na aquisição derivada a existência do direito do adquirente, e portanto a validade da aquisição, depende do direito do transmitente, direito que, mediante a aquisição, se extingue ou fica limitado ou comprimido. Se este direito não existia, não pode também existir aquele. Ao passo que na aquisição originária a existência do direito do adquirente não depende de qualquer direito de um titular anterior, podendo até faltar em absoluto esse titular. Ora esta mesma relação de dependência ou independência se verifica ainda quanto à extensão ou medida do direito do adquirente. Na aquisição originária a amplitude do direito adquirido só depende da extensão dos actos de onde resulta a aquisição (facto ou titulo aquisitivo). Esta doutrina, quanto à prescrição aquisitiva, exprime-se na máxima tantum possessum quantum praescriptum. A aquisição do usucapiente estende-se aos bens sobre que recaiu a posse por ele exercida, e confere-lhe sobre esses bens o direito que corresponder à natureza dos actos possessórios praticados, direito que pode ser, conforme a natureza desses actos, a propriedade plena, ou só um direito real limitado para o qual seja admissível este modo de aquisição». E citando Coviello, refere: () Costuma entender-se que na prescrição aquisitiva o usucapiente adquire a coisa «com os encargos a ela inerentes, se iurante o tempo da usucapião se não tiver igualmente verificado a sua prescrição extintiva». Por maneira que também aqui parece afirmar-se que res transit cum onere suo. Mas não se pode concluir que a usucapião seja um modo de aquisição derivada. «Porque isto não é efeito da transmissão do direito de uma pessoa para outra, mas da inerência real dos encargos, os quais subsistem independentemente da consideração da pessoa do proprietário. Assim como quem adquire por prescrição um prédio o adquire com todas as vantagens reais, como as servidões activas, assim o adquire com todos os ónus, como as servidões passivas.» No mesmo sentido e, também a respeito das servidões, cfr. o Prof. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, II Vol., Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, 114, p. 685. E cite-se, ainda, Durval Ferreira (Posse e Usucapião, Almedina, 2003, pp. 207/208), que escreve: «E, mesmo para um terceiro possuidor, que empossa uma coisa, (e, quer unilateralmente e usurpatóriamente; quer derivadamente), que antes estava sujeita a ónus, também tal possuidor só libertará a coisa dos ónus preexistentes, se na sua respectiva posse se consubstanciar uma oposição ao exercício de tais direitos; levada a cabo, com corpus e animus, nos modos referidos. Isto é, não bastará que possua a coisa, à imagem bastante do direito de propriedade e ainda que com animus, como sendo proprietário pleno (e sem encargos). Pois (...) o direito de propriedade e os direitos onerantes são compatíveis entre si, quanto à sua existência, e apenas se limitam quanto ao respectivo conteúdo exercitável. Então, o exercício da posse à mera imagem do direito de propriedade, e por certo tempo, conduzirá, por usucapião, sim à aquisição do direito de propriedade: mas daí não se segue que não possam existir direitos de terceiro onerantes. Bem como, a posse, com corpus bastante à aquisição daquele direito, não quer dizer que seja posse que na extensão do seu corpus seja contrária e incompatível com a posse do direito onerante: porquanto esta não se perde, se existe a possibilidade empírica de a continuar. E, por sua vez, "correspondentemente à sua actuação" (artigo 1287º), o referido corpus, como tal, só conduz à aquisição do "direito de propriedade" e não que na extensão e conteúdo do seu exercício seja incompatível com uma posse dum direito onerante; ou com a existência deste direito (mesmo sem posse). É o princípio de tantum praescriptum quantum possessum, mas referido "ao direito", a cuja imagem se possui (direito de propriedade, usufruto, servidão, etc). É certo que o direito de propriedade adquirido por usucapião pelo terceiro é um direito novo. Mas este direito novo, como tal, é "o direito de propriedade" e, assim, correspondentemente, apenas elimina o direito igual do anterior proprietário. E o que se adquire é "o direito", a cuja imagem se possui (artigo 1287): não um conteúdo concreto dum direito. E, dele autónomo, é o direito dum terceiro que onere aquele. Ou seja, a aquisição, por usucapião, pelo terceiro possuidor do mero direito de propriedade do prédio serviente apenas "elimina necessariamente o primeiro, mas não "queima", outro tanto, necessariamente o segundo" (Hugo Natoli, o. cit., p. 342).» E mais adiante (pp. 463 e 464): «Mas, por sua vez, a posse exerce-se sobre uma coisa concreta. Consequentemente "o direito" (abstractamente considerado) que se adquire, é sobre a coisa concreta possuída. Então, adquirindo-se "o direito" sobre a coisa concreta possuída, o conteúdo do direito adquirido será aquele que resultar, por um lado, do conteúdo normativo desse direito na ordem jurídica e, por outro, da sua aplicação à coisa possuída, conforme esta, concreta e específicamente, se enquadra na ordem jurídica existente. E, pois, como aí, sujeita às (eventuais) restrições, ónus, encargos ou direitos que - segundo a ordem jurídica - de per si, existam e sejam oponíveis ao proprietário da coisa. (...) Em contrapartida, se o conteúdo do direito adquirido é aquele que resultar, por um lado, do conteúdo normativo desse direito na ordem jurídica e, por outro, da sua aplicação à coisa, conforme esta concreta e especificamente se enquadrava na ordem jurídica - então também, por exemplo, o adquirente, por usucapião, do direito de propriedade sobre uma coisa, encabeçará os direitos que à coisa lhe sejam inerentes; por exemplo, servidões (artigos 1543 a 1546). Mas a aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre uma coisa, só por si, já não se estende à aquisição de direitos sobre pertenças (artigo 210), carecendo-se, quanto a elas, duma posse própria, ainda que cumulada com aquela (Enneccerus, Kipp e Wolff, o. cit., 418). Consequentemente, se A. possui um imóvel, como sendo dono (à imagem do direito de propriedade), o que, por essa posse, só por si, pode adquirir é "o direito de propriedade" correspondente a essa posse (artigo 1287). Mas a aquisição desse direito apenas aniquila o direito de propriedade do titular não possuidor (artigo 1313). Ou seja, o adquirir-se, por tal posse e com origem nela, por usucapião, o "direito de propriedade", sobre tal coisa" - por si só não aniquila os direitos reais menores (usufruto, servidões, etc.) ou os direitos reais de garantia (hipoteca, penhor, penhora) a que a coisa, na ordem jurídica, concretamente estava submetida e que, segundo a ordem jurídica sejam restrições, direitos, ónus ou encargos de per si oponíveis ao proprietário. E, quer esses direitos tenham sido constituídos pelo anterior titular do direito de propriedade antes do início da posse prescricional, quer no seu decurso: se, todavia, foram constituídos antes de decorrido o prazo prescricional.» (em sentido contrário, quanto a esta questão de não serem aniquilados direitos que hajam sido constituídos já no decurso do prazo da usucapião, cfr. Dias Marques, ob. cit., p. 223: «... há que concluir pela invalidade dos actos jurídicos celebrados medio tempore pelos titulares dos direitos prescricionalmente extintos. Tais actos apenas gozavam de uma validade pendente, que veio a resolver-se com a destruição retroactiva do direito a cuja sombra haviam sido praticados»). 4.4.2. Feita esta resenha de algumas posições doutrinárias sobre a matéria aqui em questão e retornando, então, ao caso dos autos, constatamos que nada foi dado como provado relativamente ao facto de a executada Prumoreal, Construções SA., ter adquirido o prédio em causa com invocação de uma posse que não tivesse o prédio desonerado pela hipoteca anteriormente constituída e registada pela CGD (veja-se que também o art. 721º do C.Civil, ao enunciar os casos em que é permitida a expurgação da hipoteca, não faz distinção entre aquisição derivada e originária). Aliás, nota-se que dos factos que foram julgados provados pela sentença proferida em 17/1/2005 na mencionada acção ordinária n.º 427-0/2002, que correu termos pelo 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Portimão [na qual, por um lado, se determinou a eliminação, por duplicação, da descrição predial n.º 4717 (subsistindo apenas a originária descrição predial n.º 3234) e, por outro lado, se declararam incompatíveis com as inscrições do direito de propriedade atinentes à descrição predial n.º 3234, todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes à descrição predial n.º 4717, e se declarou, igualmente, que a executada Prumoreal é dona do prédio descrito naquela mesma descrição n.º 3234/910905, por o haver adquirido originariamente pela via da usucapião], se infere que assim não terá sucedido, ou seja, que a posse ali invocada até aglutinou o período em que o prédio já estava onerado com a referida hipoteca (cfr. a fls. 184, os nºs. 50 a 52 dos factos ali julgados provados, e dos quais se vê ter sido invocada quer a posse da Prumoreal, SA., quer a posse da antepossuidora Costa & Costa, Lda., que foi, quem, afinal, constituiu a hipoteca aqui em questão). Daí que, embora não possa dizer-se, sem mais, que a posse se iniciou com a entrega do imóvel à Prumoreal, Construções, SA., e que é este o momento a que retroage a aquisição do direito de propriedade desta (cfr. Conclusão 4ª), ainda assim e até por isso, tendo sido precisamente aquele antepossuidor (Costa & Costa, Lda.) o sujeito passivo da hipoteca ora questionada, também é de concluir que a aquisição da propriedade do prédio, por usucapião, por parte da executada Prumoreal, Construções SA., não determina a extinção da hipoteca registada a favor da recorrente CGD, nem a subsistência desta colide com o decidido na sentença que declarou tal aquisição originária, nomeadamente na parte em que ali se declararam incompatíveis com as inscrições do direito de propriedade atinentes à descrição predial n.º 3234, todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes à descrição predial n.º 4717. Acrescendo, além disso, que como alega a recorrente (na Conclusão 11ª) a referida sentença proferida na acção n.º 427-O/2002 do 1º Juízo Cível de Portimão, também não determinou o cancelamento das inscrições dependentes da descrição originária, ou seja da descrição n.º 3234/19910905, mas apenas e tão somente a eliminação da descrição posterior (a n.º 4717) e a incompatibilidade com as inscrições do direito de propriedade relativas à descrição n.º 3234 (originária) de todos os registos resultantes de aquisições derivadas e respeitantes a esta descrição eliminada (a n.º 4717), sendo que a questionada hipoteca também não se encontra cancelada. Em suma, a sentença recorrida enferma do erro de julgamento que a recorrente lhe imputa, carecendo, nessa conformidade, de ser revogada. 4.4.3. E em consequência, julgando-se agora improcedente a impugnação da legalidade da garantia relativa à hipoteca voluntária invocada pela recorrente (incidente sobre o prédio descrito sob o n.º 3234 e inscrita pela AP. 12 de 1992/06/24) a favor da Caixa Geral de Depósitos e tendo como sujeito passivo a sociedade Costa & Costa (conforme as als. G) e H) do Probatório), havemos de concluir que o crédito em causa deve ser graduado no lugar que, nesta interpretação, lhe couber, ou seja, no caso, logo a seguir aos créditos que foram graduados em 1º lugar (os créditos exequendos e reclamados por IMI dos anos de 2004, 2005, 2006 e respectivos juros 2007), sem prejuízo da subsistência da graduação que, no mais, lhes cabe por força da garantia da penhora também invocada. DECISÃO Nestes termos acorda-se em, dando provimento ao recurso, revogar a sentença na parte em que vem recorrida e proceder à graduação dos créditos pela forma seguinte, saindo as custas precípuas do produto da venda: 1º - Créditos exequendos e reclamados por IMI dos anos de 2004, 2005, 2006 e respectivos juros. 2º - Crédito reclamado pela Caixa Geral de Depósitos, S.A, garantido por hipoteca e respectivos juros relativos a três anos. 3º - Crédito reclamado pela Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Albufeira, C.R.L, garantido por duas hipotecas e juros relativos a três anos. 4º - Créditos exequendo e reclamado pelo Centro Distrital de Segurança Social de Faro e respectivos juros. 5º - Créditos reclamados garantidos pela penhora e respectivos juros. 6º - Crédito reclamado pela Magistrada do Ministério Público da Comarca de Faro e respectivos juros. 7º - Crédito reclamado pela Caixa Geral de Depósitos, S.A, e respectivos juros, na parte em que apenas opere a garantia da penhora. Se necessário, dar-se-á rateio entre os créditos igualmente graduados - artigo 745º, n.º 2 do CPC. Custas pela recorrida, que contra-alegou. Lisboa, 20 de Dezembro de 2011. - Casimiro Gonçalves (relator) - Ascensão Lopes - Pedro Delgado.