Decreto-Lei n.º 258/2001, de 25 de setembro

Decreto-Lei n.º 258/2001

de 25 de Setembro

O Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, que entrou em vigor em 17 de Junho de 1999, veio estabelecer o novo regime jurídico da actividade de mediação imobiliária, revogando o Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro.

No âmbito deste diploma, foi instituída a obrigação de prestar uma caução e realizar um contrato de seguro de responsabilidade civil para garantia de responsabilidade emergente da actividade das empresas de mediação imobiliária perante os interessados.

Da aplicação conjunta dos artigos 24.º, 25.º, n.º 1, e 29.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, resulta destinar-se a caução ao reembolso dos montantes indevidamente apropriados ou recebidos. O seguro de responsabilidade civil realizaria o ressarcimento dos danos patrimoniais causados aos interessados decorrentes de acções ou omissões das empresas e seus representantes ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade, bem como a garantia de todos os danos suportados pela caução no montante em que excedessem o seu valor.

No entanto, constatou-se não ser possível transferir para outra garantia, nomeadamente através de celebração de um contrato de seguro de responsabilidade civil geral, a violação de obrigações das empresas de mediação imobiliária (como a proibição de percepção de remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio, a apropriação e utilização indevida de montantes que, na qualidade de mediador, tenham sido entregues às empresas de mediação imobiliária e ou a recepção de quaisquer quantias a título de remuneração ou de provisão por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida, cujo alcance seria sempre afecto à garantia da caução).

Esta impossibilidade decorre da natureza, do objecto e do âmbito de cobertura deste tipo de seguro, que não se coadunam com aquele tipo de risco.

Com efeito, o seguro de responsabilidade civil geral visa o ressarcimento dos danos decorrentes de lesões materiais causadas a terceiros, conforme estabelecido na alínea c) do n.º 2 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março. Não obstante, não garante o risco de danos decorrentes do estrito incumprimento de obrigações legais.

Acresce que, nos termos dos artigos 125.º e 127.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 94-B/98, de 17 de Abril, que regula as condições de acesso e de exercício da actividade seguradora e resseguradora, está vedada às empresas seguradoras a exploração de vários ramos de seguro através da mesma apólice. Isto é, os riscos compreendidos num mesmo ramo não podem ser classificados num outro nem cobertos através de apólices destinadas a outro ramo, situação que viria a verificar-se se as entidades mediadoras prestassem esta garantia através de seguro-caução.

Neste sentido, e sob pena do contrato de seguro de responsabilidade civil celebrado pelas entidades mediadoras imobiliárias ser tecnicamente inexequível, determinando a impossibilidade de as empresas seguradoras o subscreverem, procede-se à alteração parcial do n.º 1 do artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março.

Por outro lado, verificou-se que o texto da alínea b) do artigo 11.º e do n.º 2 do artigo 16.º contém incorrecções que urge corrigir.

Finalmente, considerou-se necessária a alteração do artigo 38.º, uma vez que, por se tratar de disposição transitória, não fazia sentido estabelecer um regime de isenção ad eternum para as empresas de mediação imobiliária que estivessem licenciadas à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março.

Foram ouvidos o Instituto de Seguros de Portugal, o Instituto do Consumidor, a Associação Portuguesa de Seguradores e a Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta, para valer como lei geral da República, o seguinte:

Artigo único

Os artigos 11.º, 16.º, 29.º e 38.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, passam a ter a seguinte redacção:

«Artigo 11.º

[...]

...

a) ...

b) Às empresas que tenham deixado de ser idóneas nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 5.º;

c) ...

d) ...

e) ...

f) ...

Artigo 16.º

[...]

1 - ...

2 - A abertura ou a alteração da localização dos estabelecimentos referidos no número anterior só podem ser efectuadas após comunicação ao IMOPPI e após o cumprimento das obrigações estabelecidas no artigo 21.º

3 - O encerramento dos estabelecimentos referidos nos números anteriores só pode ser efectuado após comunicação ao IMOPPI.

4 - (Actual n.º 3.)

Artigo 29.º

[...]

1 - Para garantia das obrigações previstas na alínea c) do n.º 2 do artigo 24.º, as empresas devem celebrar um contrato de seguro de responsabilidade civil de montante mínimo a fixar por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, do Equipamento Social e do ministro que tutela a área da defesa do consumidor.

2 - ...

3 - ...

Artigo 38.º

[...]

1 - ...

2 - As entidades referidas no número anterior que se encontrem licenciadas há mais de três anos estão isentas, para efeitos de substituição da licença, da comprovação da sua capacidade profissional, a qual é assegurada, nesse momento, pelos seus administradores, gerentes ou directores, sem prejuízo do disposto no n.º 4.

3 - ...

4 - Em caso de substituição dos administradores, gerentes ou directores que assegurem a capacidade profissional prevista nos números anteriores, devem as entidades aí referidas cumprir o preceituado na alínea c) do n.º 1 do artigo 5.º

5 - Até à publicação da portaria prevista no n.º 3 do artigo 29.º do presente diploma, mantém-se em vigor o regime constante na Portaria n.º 371/93, de 1 de Abril.»

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 5 de Julho de 2001. - António Manuel de Oliveira Guterres - Guilherme d'Oliveira Martins - José António Fonseca Vieira da Silva - Eduardo Arménio do Nascimento Cabrita - Júlio Domingos Pedrosa da Luz de Jesus - Paulo José Fernandes Pedroso - António José Martins Seguro.

Promulgado em 11 de Setembro de 2001.

Publique-se.

O Presidente da República, JORGE SAMPAIO.

Referendado em 13 de Setembro de 2001.

O Primeiro-Ministro, António Manuel de Oliveira Guterres.