Contrato-promessa

Contrato-promessa, nos termos do disposto no artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil (CC), é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (contrato prometido ou negócio prometido). Esta obrigação pode ser assumida por ambas as partes (contrato-promessa bilateral) ou apenas por uma delas (promessa unilateral). Neste último caso, continuamos a ter um contrato, ainda que o efeito obrigacional (a obrigação de contratar) esteja circunscrito a uma das partes. Por exemplo, é contrato-promessa o contrato em que A. promete vender a sua casa a B. que, por sua vez, promete comprá-la a A. Será promessa unilateral o contrato em que C. se compromete a vender o seu apartamento a D. que, por sua vez, aceitando celebrar tal contrato, fica com o direito de crédito ao cumprimento da promessa de C. Neste caso, D. não está obrigado a comprar a casa de C. Ao contrato-promessa aplicam-se as disposições legais que regem o contrato prometido, com duas exceções: as que dizem respeito à forma e aquelas que, pela sua razão de ser, não devam ser-lhe estendidas. Quanto à forma, o contrato-promessa rege-se, em princípio, pela liberdade de forma. Contudo, sempre que o seu objeto seja um contrato para o qual a lei exija documento autêntico ou particular, a validade do contrato-promessa depende de ser celebrado por documento assinado pela(s) parte(s) que se vincula(m) (artigo 410.º, n.ºs 1 e 2, do CC). Adicionalmente, nos termos do disposto no artigo 410.º, n.º 3, do CC, no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, devem as partes observar a seguinte formalidade: o documento deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do(s) promitente(s) e a certificação, pela entidade que reconhece a(s) assinatura(s), da existência da licença respetiva de utilização ou de construção. Quanto às disposições legais que pela sua razão de ser não devam ser estendidas ao contrato-promessa, significa a preterição das disposições do contrato-prometido que não se compatibilizam com a natureza do contrato-promessa. Por exemplo, não se compatibilizam com o contrato-promessa de compra e venda as regras do contrato prometido (compra e venda) relativas ao efeito real de transmissão do direito de propriedade da coisa vendida, uma vez que o mesmo não se dá com o contrato- promessa.