Peritos avaliadores de imóveis (acesso à atividade e idoneidade)

Acesso à atividade Os peritos avaliadores de imóveis, a quem cabe avaliar imóveis para diferentes finalidades (v.g., constituição e alienação de direitos sobre imóveis, constituição de garantias reais, concessão de financiamentos, avaliação do património de entidades públicas ou privadas, ou mesmo a conformação de direitos sucessórios), apenas poderão prestar os seus serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões se observarem o disposto na Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. De acordo com o art.º 2.º deste diploma, só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e desde que o respetivo contrato de prestação de serviços seja celebrado, por escrito, com essas entidades. Nestes casos, encontra-se vedada ao perito avaliador de imóveis a possibilidade de subcontratar em terceiros as suas funções. No que respeita ao registo dos peritos junto da CMVM, este apenas é concedido pela CMVM a pessoas singulares e coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional. O pedido de registo deve ser instruído com os elementos atualizados elencados no art.º 8.º do supramencionado diploma. Este diploma contém também regras específicas sobre a decisão da CMVM: regra geral, esta deve ser notificada ao requerente no prazo 30 dias a contar da data da receção do pedido completamente instruído, podendo a CMVM recusar o registo nos termos do art.º 10.º - em particular, se não estiverem preenchidos os requisitos relativos à qualificação e experiência profissionais e idoneidade. A decisão de recusa é antecedida da atribuição, ao perito, da possibilidade de suprimento da insuficiência detetada, bem como da pronúncia deste. A título superveniente, pode o registo ser suspenso ou cancelado pela CMVM, uma vez verificados os fundamentos constantes do art.º 11.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. Tratando-se de pessoas coletivas, estas apenas podem ser registadas como peritos avaliadores de imóveis quando disponham de colaboradores que sejam peritos avaliadores de imóveis registados junto da CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva. Acresce que a contratação de colaboradores para o exercício da atividade de perito avaliador de imóveis após a concessão do registo a pessoas coletivas é comunicada à CMVM para efeitos do averbamento no registo da pessoa coletiva (art.º 3.º, n.os 2 e 3, da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro). Idoneidade Na apreciação da idoneidade dos peritos avaliadores de imóveis, a CMVM procede à verificação do modo como os peritos gerem habitualmente os seus negócios ou exercem a sua atividade, em especial nos aspetos que revelem incapacidade para decidirem de forma ponderada, criteriosa e independente ou a tendência para não cumprirem pontualmente as suas obrigações ou para terem comportamentos incompatíveis com a preservação da confiança nas suas funções. Tratando-se de pessoas coletivas, a avaliação da idoneidade incide igualmente sobre os membros do órgão de administração e fiscalização. A Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, no seu art.º 4.º, n.º 3, elenca um conjunto de indícios de falta de idoneidade do perito avaliador, como o ter sido condenado em processo-crime, o ter sido declarado insolvente ou ser pessoa afetada pela qualificação da insolvência como culposa. Para além desses indícios, não é considerada idónea a pessoa que dolosamente preste declarações falsas ou inexatas sobre factos relevantes no âmbito da apreciação de idoneidade. A apreciação da idoneidade pela CMVM é precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, iniciando-se o procedimento de apreciação da idoneidade justamente por essa pronúncia, que deve ser emitida, por escrito, no prazo de 15 dias a contar da receção do pedido para pronúncia e da informação enviada pela CMVM. Os pareceres negativos que, neste contexto, sejam emitidos, devem ser acompanhados da respetiva fundamentação, de facto e de direito. Na ausência de emissão de parecer neste prazo, a lei considera que há parecer favorável (art.º 6.º, n.º 3, da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro). Em qualquer caso, sempre que cheguem ao conhecimento da CMVM quaisquer factos supervenientes ao registo de um perito avaliador de imóveis que possam afetar os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional da pessoa em causa, esta entidade procede a uma nova avaliação dos requisitos de idoneidade dessa pessoa (art.º 6.º, n.º 5, da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro). Qualificação e experiência profissional A CMVM só reconhece qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e currículo profissional relevante, que revelem conhecimento nas áreas que estão elencadas no n.º 3 do art.º 5.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. Entre essas áreas, destaca-se a exigência de conhecimentos em princípios da Teoria Económica e de Finanças Empresariais, em Construção, Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos, nas áreas do Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território, Gestão, e em Operações Imobiliárias. Em particular, exige-se aos peritos avaliadores conhecimento aprofundado em análise de projetos de investimento, nos métodos de avaliação de imóveis, na contabilidade e fiscalidade do imobiliário, em instrumentos financeiros de investimento no imobiliário e no direito aplicável ao imobiliário e ao investimento no imobiliário. Para que se considere existir conhecimento aprofundado, os factos demonstrativos do mesmo devem corresponder a um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos (n.º 4 do art.º 5.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro). Para além destes conhecimentos, exige-se aos peritos avaliadores prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidade que estejam em consonância com as características e a complexidade da atividade de avaliação de imóveis. Tratando-se de pessoas coletivas, esta avaliação feita pela CMVM incide sobre um número mínimo adequado de membros do órgão de administração, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva e à dimensão do próprio órgão de administração. A apreciação da qualificação e experiência profissional pela CMVM é precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões. Os pareceres negativos que, neste contexto, sejam emitidos, devem ser acompanhados da respetiva fundamentação, de facto e de direito. Na ausência de emissão de parecer no prazo legal (15 dias), a lei considera que há parecer favorável (art.º 6.º, n.º 3, da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro).