Propriedade horizontal

Existe propriedade horizontal quando um edifício ou um conjunto de edifícios contíguos pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica (designada fração autónoma) e todas em conjunto poderes sobre as partes não atribuídas a cada um em especial (designadas partes comuns). As regras relativas à constituição da propriedade horizontal e aos direitos e deveres dos condóminos constam dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (CC) e do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Nem todos os edifícios podem ser constituídos em propriedade horizontal uma vez que a lei exige que as partes dos edifícios destinadas a ser frações autónomas sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigos 1414.º e 1415.º do CC). Na generalidade dos casos, a propriedade horizontal é estabelecida por um documento que tem de especificar as partes do edifício que correspondem às diversas frações e atribuir um valor relativo a cada fração - o chamado título constitutivo (artigos 1417.º a 1419.º do CC). A diferença entre a propriedade horizontal e a compropriedade reside essencialmente nos poderes dos condóminos versus os poderes dos comproprietários. Enquanto cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence (artigo 1420.º, n.º 1 do CC), na compropriedade nenhum dos comproprietários tem direitos sobre partes especificadas da coisa. Em contrapartida, a compropriedade é divisível enquanto a propriedade horizontal não (artigo 1423.º do CC). De referir ainda que enquanto os comproprietários gozam do direito legal de preferência em caso de alienação (artigo 1409.º do CC), aos condóminos não assiste tal direito em caso de alienação de frações autónomas (artigo 1423.º do CC).