Aviso n.º 29926-A/2025/2

Aviso n.º 29926-A/2025/2, de 5 de dezembro

Emitente:

Informação da publicação

Publicação:Diário da República n.º 235/2025, Suplemento, Série II de 2025-12-05

Data de Publicação:

SUMÁRIO

Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local.

TEXTO

Aviso n.º 29926-A/2025/2

Torna-se público que a Assembleia Municipal de Lisboa deliberou, na sua reunião de 2 de dezembro de 2025, através da Deliberação n.º 570/AML/2025, aprovar uma Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local, nos termos do disposto na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, aprovado pela Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua atual redação, que, nos termos do artigo 139.º do Código de Procedimento Administrativo, a seguir se publica.

3 de dezembro de 2025. - O Vereador do Urbanismo, Habitação e Edifícios Municipais, Vasco Moreira Rato.

Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local

Nota justificativa

A Câmara Municipal de Lisboa tem vindo a monitorizar a evolução e a distribuição geográfica dos alojamentos turísticos na cidade, incluindo os estabelecimentos de alojamento local, no sentido de apoiar a definição de estratégias de enquadramento da atividade, tendo em vista o desenvolvimento integrado e sustentável do território.

O alojamento local representa, hoje, cerca de 67 % da oferta de alojamento turístico de Lisboa, tendo adquirido um papel essencial no desenvolvimento económico da cidade, não apenas pelo volume de negócios e pelo impacto no rendimento de um conjunto alargado de agregados familiares, mas também pelo seu efeito dinamizador da reabilitação urbana e da economia local. Ao mesmo tempo, a forte concentração destes estabelecimentos em áreas centrais, bem como o número global de alojamentos locais na cidade, tem provocado desequilíbrios entre a oferta habitacional e a oferta de alojamento turístico, pelo que a Câmara Municipal de Lisboa tem vindo a introduzir medidas de regulação desta atividade na cidade.

No uso dos poderes de regulação conferidos pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que aprovou a segunda alteração ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL), a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou o Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), publicado através do Aviso n.º 17706-D/2019, de 6 de novembro, no Diário da República, 2.ª série, de 7 de novembro de 2019.

Após a aprovação do RMAL, iniciou-se um novo modelo de monitorização da evolução do alojamento local, através de um procedimento de observação mensal dos rácios entre o número de alojamentos locais e o número de alojamentos familiares clássicos, o que permitiu acompanhar com maior detalhe a evolução do alojamento local na cidade. No seguimento deste trabalho de caracterização e monitorização, foi elaborado, em dezembro de 2022, o «Relatório de Caracterização e Monitorização do Alojamento Local», integrando a participação das juntas de freguesia, das entidades e associações representativas dos diversos interesses relevantes neste domínio, e da Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local (CAAL).

Tendo presentes as conclusões e as propostas formuladas no «Relatório de Caracterização e Monitorização do Alojamento Local», pretende-se, com a presente alteração ao RMAL, proceder ao aperfeiçoamento da regulação do alojamento local no concelho de Lisboa, adotando medidas que se mostrem mais adequadas e eficazes na proteção da função habitacional, procurando garantir em todas as freguesias o desejável equilíbrio entre oferta turística e habitação.

Pretende-se igualmente adequar o RMAL às alterações entretanto introduzidas ao RJEEAL pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro e à Carta Municipal de Habitação, bem como o compromisso de fazer uso dos instrumentos que a lei confere aos municípios (incluindo a oposição à renovação dos registos), de modo a permitir que freguesias como Santa Maria Maior e Misericórdia, por exemplo, possam recuar progressivamente para o limiar dos rácios de contenção estabelecidos na presente proposta.

Em primeiro lugar, assume-se a freguesia como unidade geográfica de base para a regulação, monitorização e fiscalização do alojamento local, complementada pela monitorização à escala do bairro, dentro de cada freguesia. Com efeito, as ZTH, utilizadas até agora, não assentam em unidades geográficas estáveis nem amplamente reconhecidas, podendo abranger territórios de várias freguesias. Além da maior dificuldade de conhecimento dos seus limites por parte dos agentes públicos e privados envolvidos, a falta de correspondência com as unidades de informação estatística mais relevantes torna mais complexa a recolha e análise de informação estatística apropriada. Para dar resposta à necessidade de monitorizar dinâmicas urbanas e territoriais distintas no interior de cada freguesia, a monitorização à escala da freguesia é complementada com a monitorização à escala do bairro, empregando a metodologia de identificação destas subunidades desenvolvida no âmbito do programa «Uma Praça em Cada Bairro». Tanto as freguesias como os bairros assentam em subunidades de informação estatística do Instituto Nacional de Estatística, I. P., assegurando assim a disponibilidade de dados adequados para o efeito.

Em segundo lugar, procede-se à adequação do rácio entre os estabelecimentos de alojamento local e os alojamentos familiares clássicos, subjacente à delimitação das áreas de contenção, à escala das freguesias e estabelece-se ainda uma área de contenção absoluta única, ao concelho, destinada a cumprir o rácio de 10 %.

Assim, mantêm-se dois níveis de contenção aplicáveis de ora em diante a três escalas distintas: concelho, freguesia e bairro, sendo alterado o rácio aplicável: as áreas de contenção absoluta, que correspondem às freguesias ou bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de alojamento familiares clássicos igual ou superior a 10 %, bem como uma área de contenção absoluta única, ao concelho, aplicável a todo o território municipal caso o rácio deste seja igual ou superior a 10 %; e as áreas de contenção relativa, que correspondem às freguesias ou bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de alojamento familiares clássicos (no caso dos bairros desde que as respetivas freguesias não se encontrem já delimitadas como área de contenção absoluta ou relativa) igual ou superior a 5 % e inferior a 10 %.

Em terceiro lugar, reconhecendo a importância que a atividade de alojamento local tem na economia da cidade - e, também, como fonte de rendimento das famílias - mantém-se, por via de exceção, a possibilidade de serem atribuídos novos registos de alojamento local em áreas de contenção absoluta ou relativa, desde que o imóvel em questão não tenha sido objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais nos últimos cinco anos nem tenha sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município ou por freguesia do concelho de Lisboa, em momento posterior à entrada em vigor da presente alteração.

Neste contexto, passa a admitir-se, em áreas de contenção relativa, a possibilidade de oferta de alojamento local na modalidade de «quarto» em habitações de tipologia T2 ou superior que constituam a residência habitual do titular, assumindo-se a vocação da modalidade de «quarto» para a preservação da população residente e para promoção de uma forma de atividade turística mais integrada com a vida da comunidade local.

Artigo 1.º

Lei habilitante

A presente deliberação é aprovada nos termos e ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 66.º, no n.º 7 do artigo 112.º e no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, na alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, conjugada com a alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, no n.º 1 do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, doravante designado por Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (“RJEEAL”), e nos artigos 135.º e seguintes do novo Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro.

Artigo 2.º

Objeto

A presente deliberação procede à segunda alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, aprovado pela Assembleia Municipal por deliberação publicada através do Aviso n.º 17706-D/2019, de 6 de novembro, no Diário da República, 2.ª série, de 7 de novembro de 2019, e alterado pela deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 123/AML/2022, publicada no Boletim Municipal n.º 1469, de 14 de abril de 2022.

Artigo 3.º

Alteração ao RMAL

São alterados os artigos 4.º a 14.º, 16.º e 17.º do RMAL e o capítulo III, passando a ter a seguinte redação:

«CAPÍTULO III

DAS ÁREAS DE CONTENÇÃO

Artigo 4.º

[...]

1 - [...]

a) Áreas de contenção absoluta:

i) Concelho, sempre que apresente um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;

ii) Freguesias que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;

iii) Bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %.

b) Áreas de contenção relativa: freguesias ou bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 5 % e inferior a 10 %, e, no caso dos bairros, apenas quando a freguesia em que se inserem não se encontre em contenção absoluta ou relativa, casos em que estarão já limitados por tais contenções.

2 - Para efeitos de apuramento do rácio previsto no número anterior, e nos demais casos previstos no presente regulamento, consideram-se como «fogos de habitação permanente» os alojamentos familiares clássicos contabilizados no Município de Lisboa, no último Censo cujos resultados tenham sido divulgados pelo INE, I. P.

3 - As áreas de contenção absoluta e relativa são delimitadas no Anexo IV (Delimitação de freguesias e bairros e listagem dos bairros) ao presente regulamento, que dele faz parte integrante, sem prejuízo da sua atualização por deliberação da Câmara Municipal, de acordo com os resultados da monitorização dos rácios efetuada mensalmente pela Divisão de Monitorização.

4 - O regime das áreas de contenção inclui a limitação de transmissão do registo, nas modalidades de «moradia» e «apartamento».

5 - Sem prejuízo das exceções legalmente previstas no RJEEAL, a transmissão do registo gera a caducidade do mesmo.

Artigo 5.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - À autorização expressa excecional prevista no número anterior aplica-se o disposto nos n.^os2 e 3 do artigo seguinte.

Artigo 6.º

[...]

1 - Nas áreas de contenção previstas na alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º do presente Regulamento, podem ser objeto de autorização excecional pela Câmara Municipal de Lisboa, mediante autorização expressa, nos termos do artigo 7.º do presente Regulamento, novos registos de estabelecimentos de alojamento local, desde que se verifique uma das seguintes situações, e sem prejuízo do disposto nos n.^os2 e 3:

a) Quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos, ou quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuída no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação;

b) Quando se refiram à modalidade de «quarto» em fração autónoma ou parte de prédio urbano de tipologia T2 ou superior que seja a residência permanente do locador e seu domicílio fiscal há mais de três anos, tendo por limite máximo:

i) No caso de tipologia T2, uma unidade de alojamento local, na modalidade «quarto»;

ii) No caso de tipologia superior a T2, duas unidades de alojamento local, na modalidade «quarto»;

c) Os fogos que sejam registados nos termos da alínea anterior são contabilizados, para efeitos de apuramento de rácio, como em situação de alojamento local.

2 - Ainda que se verifique alguma das circunstâncias referidas no número anterior, não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício:

a) Sobre o qual tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo, quando o novo pedido de registo tenha sido feito na qualidade de arrendatário; ou

b) Que tenha sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município, por freguesia do concelho de Lisboa ou por entidade do sector empresarial local no âmbito do Município de Lisboa.

3 - [...]

Artigo 7.º

[...]

1 - O pedido de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é dirigido à Câmara Municipal de Lisboa, mediante a apresentação de requerimento junto dos serviços municipais, podendo ser precedido de um pedido de informação prévia, nos termos dos n.^os10 a 13.

2 - O requerimento a que se refere o número anterior deve observar o disposto no n.º 2 do artigo 9.º e conter documentos demonstrativos das situações respetivas, designadamente, no caso previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo anterior, comprovativo de morada e certidão de domicílio fiscal emitida pela Autoridade Tributária.

3 - (Anterior n.º 2.)

4 - (Anterior n.º 3.)

5 - A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é conferida por um prazo de cinco anos, não renovável enquanto se mantiver a classificação de área de contenção, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

6 - A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção concedida nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo anterior é conferida pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos, desde que se verifique a manutenção do cumprimento dos requisitos respetivos, designadamente manter-se a residência permanente e o domicílio fiscal, bem como o limite de número de unidades de alojamento local, na modalidade de «quarto», ali estabelecido.

7 - Os prazos previstos nos n.^os5 e 6 começam a contar da data de atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento, sem prejuízo do disposto no artigo 8.º do presente Regulamento.

8 - A autorização excecional caduca no termo do respetivo prazo e considera-se o estabelecimento como não registado.

9 - Em caso de caducidade, considera-se o estabelecimento de alojamento local como não registado ou como objeto de registo desatualizado, para efeitos de fiscalização, nomeadamente para aplicação das contraordenações previstas no artigo 23.º, n.º 1, do RJEEAL.

10 - (Anterior n.º 7.)

11 - (Anterior n.º 8.)

12 - (Anterior n.º 9.)

13 - (Anterior n.º 10.)

Artigo 8.º

[...]

1 - A exploração de estabelecimento de alojamento local localizado em áreas de contenção pode ser suspensa, por período até cinco anos, mediante mera comunicação à Unidade Orgânica competente para o licenciamento de alojamento local, para efeitos de arrendamento urbano para fins habitacionais do imóvel objeto do registo de alojamento local.

2 - A mera comunicação a que se refere o número anterior deve incluir cópia do ou dos contratos de arrendamento ou contratos promessas de arrendamento relativos ao imóvel objeto da suspensão.

3 - A suspensão da exploração de estabelecimento de alojamento local confere ao titular do registo a possibilidade de, finda a suspensão, obter o registo do estabelecimento de alojamento local em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo objeto de suspensão, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 - A suspensão da exploração implica a atualização do rácio previamente estabelecido entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente, para efeitos de identificação das áreas de contenção, previsto no artigo 4.º do presente regulamento.

5 - O deferimento do pedido de levantamento da suspensão só pode ocorrer no caso de o rácio atualizado não determinar um estado de contenção (relativa ou absoluta) ao momento do pedido. No caso de o rácio atualizado determinar um estado de contenção, o pedido de levantamento de suspensão fica a aguardar, em lista de espera, por ordem de entrada dos pedidos.

6 - O disposto no presente artigo não se aplica à autorização excecional concedida nos termos do artigo 7.º

Artigo 9.º

[...]

1 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

e) [...]

f) Regulamento do condomínio que estabeleça regras de instalação e exploração de alojamento local em fração autónoma do edifício, caso exista.

2 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

3 - [...]

4 - [...]

Artigo 10.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - Em estabelecimentos de alojamento local não são admitidos usos complementares, nomeadamente estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e bebidas, sem prejuízo das exceções legalmente previstas no artigo 15.º do RJEEAL desde que cumpram os requisitos específicos previstos na lei.

4 - (Anterior n.º 3.)

5 - (Anterior n.º 4.)

Artigo 11.º

Seguro de responsabilidade civil e demais obrigações legais contingentes

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Acresce ao disposto nos números antecedentes a obrigação dos titulares da exploração de estabelecimento de alojamento local manter atualizados os registos de cumprimentos de todas as demais obrigações legais contingentes que decorram e/ou sejam conexas com o exercício específico da sua atividade, designadamente a taxa turística.

Artigo 12.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 90 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia.

Artigo 13.º

Fiscalização e utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

1 - Sem prejuízo da vistoria a realizar após a apresentação da comunicação prévia com prazo legalmente prevista, os serviços municipais podem realizar fiscalizações, sempre que seja necessário, para verificação do cumprimento do RJEEAL, e solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., vistoria nos termos legalmente previstos.

2 - Para efeitos do exercício dos poderes de vistoria e fiscalização cometidos à Câmara Municipal de Lisboa, pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais, para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.

3 - Os serviços municipais competentes devem, no prazo máximo de 30 dias, remeter aos demais serviços ou entidades competentes todo e qualquer facto de que tenham obtido conhecimento que, nos termos legais, possa determinar o cancelamento do registo.

4 - O titular da exploração do estabelecimento de alojamento local deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.

5 - O sítio do Município de Lisboa será adequado ao reporte de situações relativas à violação de regras previstas no presente regulamento e no RJEEAL.

Artigo 14.º

[...]

1 - [...]

2 - Acresce ao disposto no número anterior, resultando na aplicação coimas e das sanções acessórias previstas no RJEEAL, a violação da previsão constante do n.º 4 do artigo 11.º do presente regulamento.

3 - (Anterior n.º 2.)

4 - (Anterior n.º 3.)

Artigo 16.º

Composição e funcionamento

1 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

e) Um representante indicado por cada força política presente na Assembleia Municipal de Lisboa;

f) Personalidades de reconhecido mérito académico e científico nas áreas de urbanismo, habitação e turismo.

2 - A Câmara Municipal de Lisboa deve convidar a participar as instituições, entidades e organizações com relevância e intervenção no domínio do alojamento local e as organizações representativas dos vários interesses em presença, como as associações de moradores e as associações de promotores do alojamento local.

3 - [...]

4 - [...]

5 - [...]

Artigo 17.º

Revisão

O presente regulamento deve ser revisto quando a alteração das condições ambientais, económicas, sociais e culturais subjacentes e que fundamentam as respetivas opções o justifique, sem prejuízo da reavaliação prevista no n.º 2 do artigo 3.º-A.»

Artigo 4.º

Aditamento ao RMAL

São aditados ao RMAL os artigos 3.º-A e 16.º-A com a seguinte redação:

«Artigo 3.º-A

Delimitação

1 - A delimitação das áreas de contenção tem por base a localização e a concentração dos estabelecimentos de alojamento local, nos termos estabelecidos no artigo seguinte e no âmbito da circunscrição territorial do concelho, das freguesias e dos bairros, cuja delimitação é apresentada no Anexo IV ao presente regulamento.

2 - As áreas de contenção, nos termos e para os efeitos dos artigos seguintes, são aprovadas por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, sob proposta da Câmara Municipal de Lisboa, sujeitas a reavaliação de dois em dois anos pela mesma forma, sem prejuízo da sua atualização por deliberação da Câmara Municipal, de acordo com os resultados da monitorização dos rácios efetuada mensalmente pela Divisão de Monitorização.

3 - As deliberações a que se refere o número anterior são publicadas no Boletim Municipal e no sítio da Internet da Assembleia Municipal de Lisboa e da Câmara Municipal de Lisboa, e comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., no prazo máximo de 10 dias.

Artigo 16.º-A

Monitorização

1 - A execução do presente regulamento e a evolução da atividade de alojamento local e dos seus impactos são objeto de monitorização regular pelos serviços municipais responsáveis pela fiscalização do alojamento local e pelas áreas da habitação e da economia.

2 - A monitorização da execução do presente regulamento deve ser realizada de forma aberta, com disponibilização ao público da informação relevante, em formato de dados abertos, no portal Lisboa Aberta, em colaboração com as demais entidades públicas e privadas relevantes, designadamente as freguesias e entidades especializadas no domínio da produção e análise de informação estatística, e com a participação dos cidadãos e associações representativas dos sectores envolvidos.»

Artigo 5.º

Revogação

É revogado o capítulo II do RMAL.

Artigo 6.º

Produção de efeitos

A presente deliberação produz efeitos no dia seguinte à sua publicação no Diário da República.

Artigo 7.º

Disposição transitória

1 - O RMAL, na versão introduzida pela presente deliberação, aplica-se aos procedimentos em curso à data da sua entrada em vigor, sem prejuízo da salvaguarda dos atos praticados anteriormente a essa data no âmbito de pedidos de autorização excecional e de controlo prévio que visem expressamente a exploração do imóvel no regime do alojamento local.

2 - A alteração relativa à alínea b) do n.º 2 do artigo 6.º do RMAL aplica-se a imóveis adquiridos em momento posterior à entrada em vigor da presente deliberação.

Artigo 8.º

Republicação

O RMAL, com as alterações introduzidas pela presente deliberação, é objeto de republicação em anexo à mesma, dela fazendo parte integrante.

ANEXO

(a que se refere o artigo 8.º)

Republicação do RMAAL

CAPÍTULO I

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Lei habilitante

A presente deliberação é aprovada nos termos e ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 66.º, no n.º 7 do artigo 112.º e no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, na alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, conjugada com a alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, no n.º 1 do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro doravante designado por Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (“RJEEAL”), e nos artigos 135.º e seguintes do novo Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro.

Artigo 2.º

Objeto

O presente regulamento estabelece as regras aplicáveis ao registo de estabelecimentos de alojamento local no Município de Lisboa, nomeadamente as aplicáveis aos novos registos localizados em áreas de contenção.

CAPÍTULO II

(Revogado.)

Artigo 3.º

(Revogado.)

CAPÍTULO III

DAS ÁREAS DE CONTENÇÃO

Artigo 3.º-A

Delimitação

Artigo 4.º

Critério de identificação

1 - Para efeitos do presente regulamento e do disposto no artigo 15.º-A do RJEEAL, são consideradas áreas de contenção:

a) Áreas de contenção absoluta:

i) Concelho, sempre que apresente um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;

ii) Freguesias que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;

iii) Bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %.

3 - As áreas de contenção absoluta e relativa são delimitadas no Anexo IV (Mapa de delimitação de freguesias e bairros e listagem dos bairros) ao presente regulamento, que dele faz parte integrante, sem prejuízo da sua atualização por deliberação da Câmara Municipal, de acordo com os resultados da monitorização dos rácios efetuada mensalmente pela Divisão de Monitorização.

4 - O regime das áreas de contenção inclui a limitação de transmissão do registo, nas modalidades de «moradia» e «apartamento».

5 - Sem prejuízo das exceções legalmente previstas no RJEEAL, a transmissão do registo gera a caducidade do mesmo.

Artigo 5.º

Áreas de contenção absoluta

1 - Não são admissíveis novos registos de estabelecimentos de alojamento local nas áreas de contenção previstas na alínea a) do artigo 4.º, salvo o disposto no número seguinte.

2 - A Câmara Municipal de Lisboa pode autorizar, a título excecional, nos termos do artigo 7.º do presente Regulamento, novos registos nas áreas de contenção a que se refere o número anterior, quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.

3 - À autorização expressa excecional prevista no número anterior aplica-se o disposto nos n.^os2 e 3 do artigo seguinte.

Artigo 6.º

Áreas de contenção relativa

i) No caso de tipologia T2, uma unidade de alojamento local, na modalidade «quarto»;

ii) No caso de tipologia superior a T2, duas unidades de alojamento local, na modalidade «quarto»;

c) Os fogos que sejam registados nos termos da alínea anterior são contabilizados, para efeitos de apuramento de rácio, como em situação de alojamento local.

b) Que tenha sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município, por freguesia do concelho de Lisboa ou por entidade do sector empresarial local no âmbito do Município de Lisboa.

3 - O apuramento do estado de conservação dos edifícios, frações ou parte de edifício para efeitos do presente Regulamento é realizado, na sequência da realização de vistorias municipais antes da realização das obras e após as mesmas, pelo órgão municipal competente, nos termos previstos na lei.

Artigo 7.º

Autorização excecional

2 - O requerimento a que se refere o número anterior deve observar o disposto no n.º 2 do artigo 9.º e conter documentos demonstrativos das situações respetivas, designadamente, no caso previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo anterior, comprovativo de morada e certidão de domicílio fiscal emitida pela Autoridade Tributária.

3 - A Câmara Municipal de Lisboa delibera sobre o pedido de autorização excecional em áreas de contenção no prazo de 90 dias contados da data de entrada do respetivo pedido nos serviços municipais competentes.

4 - Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que seja proferida decisão pela Câmara Municipal de Lisboa, pode o interessado deduzir junto do tribunal administrativo um pedido para a prática do ato devido.

6 - A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção concedida nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo anterior é conferida pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos, desde que se verifique a manutenção do cumprimento dos requisitos respetivos, designadamente manter-se a residência permanente e o domicílio fiscal, bem como o limite de número de unidades de alojamento local, na modalidade de «quarto», ali estabelecido.

7 - Os prazos previstos nos n.^os5 e 6 começam a contar da data de atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento, sem prejuízo do disposto no artigo 8.º do presente Regulamento.

8 - A autorização excecional caduca no termo do respetivo prazo e considera-se o estabelecimento como não registados.

10 - Qualquer interessado pode requerer à Câmara Municipal de Lisboa informação prévia sobre a possibilidade de emissão de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, mediante requerimento instruído com elementos demonstrativos do cumprimento dos requisitos previstos nos artigos 5.º e 6.º do regulamento, consoante aplicável.

11 - A Câmara Municipal de Lisboa delibera sobre o pedido de informação prévia referido no número anterior no prazo de 30 dias a contar da entrada nos serviços municipais competentes do respetivo pedido ou dos elementos solicitados para completar ou corrigir o pedido.

12 - Sendo a informação prévia favorável, esta é vinculativa para a Câmara Municipal de Lisboa, pelo prazo de 2 anos a contar da data de notificação da mesma ao interessado, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

13 - O prazo previsto no número anterior pode ser prorrogado, mediante requerimento do interessado, devidamente fundamentado, nomeadamente em caso de atraso significativo no procedimento de controlo prévio da operação urbanística, imputável ao Município de Lisboa.

Artigo 8.º

Suspensão da exploração

2 - A mera comunicação a que se refere o número anterior deve incluir cópia do ou dos contratos de arrendamento ou contratos-promessa de arrendamento relativos ao imóvel objeto da suspensão.

6 - O disposto no presente artigo não se aplica à autorização excecional concedida nos termos do artigo 7.º

CAPÍTULO IV

REQUISITOS

Artigo 9.º

Instrução do pedido

1 - A comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de alojamento local deve obrigatoriamente conter as informações e os documentos previstos no artigo 6.º do RJEEAL e ainda os seguintes:

a) Documento do qual conste o endereço do estabelecimento de alojamento local e a identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fração autónoma onde se localiza;

b) Plantas do estabelecimento de alojamento local à escala 1:100;

c) Documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento e energia elétrica;

d) Cópia da apólice de Seguro de Responsabilidade Civil;

e) Documento comprovativo da notificação do condomínio, na pessoa do respetivo administrador, do edifício onde se pretende instalar o estabelecimento de alojamento local, no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, salvo se o estabelecimento de alojamento local configurar a modalidade de «hostel», caso em que é exigida autorização nos termos da alínea f) do n.º 2 do artigo 6.º do RJEEAL;

f) Regulamento do condomínio que estabeleça regras de instalação e exploração de alojamento local em fração autónoma do edifício, caso exista.

2 - Para além dos documentos referidos no número anterior, o pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção deve, obrigatoriamente, ser instruído com os seguintes documentos:

a) Cópia da declaração de imóvel devoluto, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual;

b) Cópia do pedido de alteração de utilização, nas situações previstas na alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º do presente regulamento;

c) Declaração, sob compromisso de honra, da inexistência de contrato de arrendamento para fins habitacionais sobre o imóvel, nos últimos cinco anos, conforme modelo previsto no Anexo II;

d) Declaração, sob compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário, previstos no n.º 4 do artigo 5.º (disposições transitórias) da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, e no n.º 7 do artigo 15.º-A do RJEEAL, conforme modelo previsto no Anexo III.

3 - A incorreta ou a incompleta instrução da comunicação prévia com prazo e do pedido de autorização excecional, constitui fundamento para, respetivamente, a determinação de oposição, nos termos do n.º 9 do artigo 6.º do RJEEAL e o indeferimento do pedido de autorização.

4 - As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular da exploração dos estabelecimentos de alojamento local que não correspondam à verdade constituem a prática de um crime de falsas declarações, previsto e punido nos termos do artigo 348.º-A do Código Penal.

Artigo 10.º

Autorização de utilização adequada e outros requisitos

1 - As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de alojamento local regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e demais legislação urbanística.

2 - A autorização de utilização ou título de utilização válido a que se refere o n.º 1 do artigo 6.º do RJEEAL é, para efeitos do presente Regulamento, a autorização de utilização ou título válido para habitação, não se admitindo outros usos.

4 - A atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local encontra-se sujeita ao RJEEAL e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído.

5 - Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara Municipal de Lisboa pode determinar, precedida de audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído, cujas condições técnicas de instalação e funcionamento devem ser aprovadas por despacho do Vereador com o pelouro do ambiente, no prazo de 120 dias a contar da publicação do presente regulamento.

Artigo 11.º

Seguro de responsabilidade civil e demais obrigações legais contingentes

1 - O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - O capital mínimo do contrato de seguro previsto no número anterior é de 75 000 (euros) por sinistro, devendo as demais condições de seguro de responsabilidade civil observar os requisitos que venham a ser determinadas em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e habitação, nos termos previstos no artigo 13.º-A do RJEEAL.

3 - Tratando-se de estabelecimento de alojamento local cuja unidade esteja integrada em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento.

Artigo 12.º

Decisão da assembleia de condóminos

1 - A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para alojamento local pode, através de deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa o cancelamento do registo de estabelecimento de alojamento local, designadamente com base na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, o titular da exploração do estabelecimento local é notificado no prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento, para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

CAPÍTULO V

DA FISCALIZAÇÃO

Artigo 13.º

Fiscalização e utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

5 - O sítio do Município de Lisboa será adequado ao reporte de situações relativas à violação de regras previstas no presente regulamento e no RJEEAL.

Artigo 14.º

Sanções

1 - Quando sejam detetadas situações que constituam contraordenações, deve ser instruído o respetivo procedimento, podendo ser aplicadas as coimas e as sanções acessórias previstas no RJEEAL.

3 - Independentemente da instrução de procedimento contraordenacional, a Câmara Municipal de Lisboa pode determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de alojamento local cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

4 - De igual modo, o cancelamento do registo, nos termos do artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

CAPÍTULO VI

COMISSÃO DE ACOMPANHAMENTO DE ALOJAMENTO LOCAL

Artigo 15.º

Comissão de Acompanhamento de Alojamento Local

1 - Pelo presente Regulamento é constituída a Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local, que tem por missão acompanhar a evolução da atividade do alojamento local na cidade de Lisboa, na perspetiva do Município, compreendendo designadamente as seguintes atividades:

a) Acompanhar e monitorizar a execução do presente Regulamento, devendo ser elaborado um relatório anual, o qual deve ser enviado aos órgãos municipais para avaliação;

b) Formular propostas e recomendações, sempre que considere oportuno;

c) Elaborar pareceres solicitados pelos órgãos municipais ou entidades externas.

2 - A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local pratica todos os atos necessários para a realização das atividades inerentes à missão que lhe é confiada, nomeadamente as indicadas no número anterior.

Artigo 16.º

Composição e funcionamento

1 - A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local tem a seguinte composição:

a) O Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, ou o Vereador com o pelouro do urbanismo, que preside;

b) O Diretor Municipal da Economia e Inovação ou um representante por este designado;

c) O Diretor Municipal do Urbanismo ou um representante por este designado;

d) O Diretor Municipal da Habitação ou um representante por este designado;

e) Um representante indicado por cada força política presente na Assembleia Municipal de Lisboa;

f) Personalidade de reconhecido mérito académico e científico nas áreas de urbanismo, habitação e turismo.

3 - A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local aprova as respetivas regras de funcionamento interno, devendo reunir ordinariamente com a periodicidade trimestral.

4 - A constituição e o funcionamento da Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local não conferem àqueles que a integram, ou que com ela colaboram, o direito ao pagamento de qualquer remuneração, nem à assunção de qualquer encargo adicional.

5 - A designação dos representantes que integram a Comissão de Acompanhamento de Alojamento Local tem a validade de um ano.

Artigo 16.º-A

Monitorização

CAPÍTULO VII

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Artigo 17.º

Revisão

Artigo 18.º

Caducidade

Com a entrada em vigor do presente regulamento cessam os efeitos da Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 462/AML/2018, de 6 de novembro de 2018, publicada no 1.º Suplemento ao Boletim Municipal n.º 1290, de 8 de novembro de 2018, e da Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 189/AML/2019 de 30 de abril, publicada no Boletim Municipal n.º 1317, de 16 de maio.

Artigo 19.º

Entrada em vigor

1 - O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte à sua publicação no Diário da República.

2 - A tudo o que não esteja especialmente previsto no presente regulamento aplica-se, subsidiariamente, o Código do Procedimento Administrativo.

ANEXO I

(a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º)

(Revogado.)

ANEXO II

[a que se refere a alínea c) do n.º 2 do artigo 9.º]

Declaração, sob compromisso de honra, da inexistência de contrato de arrendamento para fins habitacionais sobre o imóvel, nos últimos cinco anos

«Eu ..., titular do cartão de cidadão ..., com o número de contribuinte ..., na qualidade de ... declaro, sob compromisso de honra, que o imóvel sito ... e no qual se pretende instalar um estabelecimento de alojamento local em área de contenção não foi objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais nos últimos cinco anos.

O signatário tem, ainda, conhecimento de que quem declarar ou atestar falsamente à autoridade pública incorre num crime de falsas declarações, previsto e punido nos termos do artigo 348.º-A do Código Penal.

Data,

(assinatura)

Nome»

ANEXO III

[a que se refere a alínea d) do n.º 2 do artigo 9.º]

Declaração, sob compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário

«Eu ..., titular do cartão de cidadão ..., com o número de contribuinte ..., na qualidade de ... declaro, sob compromisso de honra, que o presente pedido respeita os limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário, previstos no n.º 4 do artigo 5.º (disposições transitórias) da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, e no n.º 7 do artigo 15.º -A do RJEEAL.

Data,

(Assinatura)

Nome»

ANEXO IV

(a que se refere o n.º 3 do artigo 4.º)

Áreas de contenção