Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro

Decreto-Lei n.º 117/2024

de 30 de dezembro

No seu Programa, o XXIV Governo Constitucional prevê «orientar o planeamento do uso do solo para dar satisfação às prementes necessidades de habitação bem como às atividades económicas, com respeito pela salvaguarda dos recursos naturais». Neste contexto, e considerando a crescente necessidade em garantir a oferta de habitação digna e acessível, foi aprovado o plano «Construir Portugal» que visa, entre outras metas, a promoção da construção de habitação pública e acessível, a custos controlados, bem como a criação de soluções de venda a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias.

A prossecução dos referidos objetivos exige uma base territorial adequada e suficiente para a realização de projetos habitacionais que atendam às necessidades das populações mais vulneráveis e que promovam uma integração social equilibrada.

No contexto atual, o aumento do número de solos destinados à construção de habitação, incluindo habitação pública e acessível é fundamental para assegurar o cumprimento dos objetivos do Programa Construir Portugal.

Com efeito, os dados do Instituto Nacional de Estatística, I. P., de 2024, confirmam uma tendência global negativa de número fogos concluídos em construções novas para habitação familiar, que, a título de exemplo, em 2002, foram cerca de 125 mil fogos, contrastando com cerca de 22 mil fogos em 2022.

Estes dados são relevadores de um grave problema: a de que, em média, em Portugal, se construíram tantos fogos por mês, em 2002, como durante meio ano em 2022.

Pese embora não constitua um fator exclusivo, a maior disponibilidade de terrenos facilitará a criação de soluções habitacionais que atendam aos critérios de custos controlados e venda a preços acessíveis, promovendo, assim, uma maior equidade social e permitindo que as famílias portuguesas tenham acesso a habitação digna.

O aumento do número de solos destinados à construção de habitação não só contribui para a expansão e concretização do plano «Construir Portugal», como também fortalece a capacidade do Estado em promover políticas habitacionais eficazes, sustentáveis e alinhadas com as necessidades da população. Esta medida é, portanto, essencial para garantir o sucesso do programa e para proporcionar soluções habitacionais adequadas e acessíveis a todos os cidadãos.

Neste contexto, o presente decreto-lei altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), possibilitando, a título excecional, a criação de áreas de construção em solos compatíveis com área urbana já existente, obedecendo a uma lógica de consolidação e coerência, continuando a vigorar a proibição de construção em unidades de terra com aptidão elevada para o uso agrícola, nos termos da Reserva Agrícola Nacional. Quanto à Reserva Ecológica Nacional, continuam a ser salvaguardados os valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenidos os riscos para pessoas e bens.

As alterações introduzidas encontram-se justamente em linha com o preconizado na Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, aprovada pela Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, na sua redação atual, traduzindo uma opção de planeamento nos termos e condições a definir no presente decreto-lei (artigo 10.º, n.º 3).

Apesar de o RJIGT dever garantir segurança e previsibilidade ao ordenamento jurídico, não pode, no entanto, constituir um corpo legislativo rígido, incapaz de se ajustar à presente necessidade de pôr cobro à escassez de habitação e ao aumento dos seus custos.

Neste sentido, prevê-se um regime especial de reclassificação para solo urbano, limitado aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, sujeitando-se, ainda, ao cumprimento cumulativo de um conjunto de requisitos que visam salvaguardar a preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenir e mitigar riscos para pessoas e bens.

Este regime especial de reclassificação assegura, ainda, que pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destina a habitação pública ou a habitação de valor moderado.

Este último conceito, ora introduzido, reflete uma preocupação do legislador em responder às dificuldades generalizadas de acesso a habitação. Não se confunde com outros conceitos como «custos controlados», na medida em que procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional, e definindo valores máximos para assegurar maior equidade.

O exercício excecional de reclassificação é legitimado por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, refletindo, assim, um processo de decisão colegial, transparente e suscetível de integral escrutínio, sujeito à pluralidade de posições que necessariamente acompanham a discussão em sede de assembleia municipal.

Tendo presente que, a 31 de dezembro próximo, finda o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território, e não obstante se manter o referido prazo, possibilita-se a realização de operações urbanísticas cuja finalidade seja habitacional ou conexa.

Assim, a presente alteração legislativa, em desenvolvimento da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, visa criar as condições necessárias para um desenvolvimento habitacional mais justo e acessível, assegurando o cumprimento dos desígnios fixados no plano «Construir Portugal» e no programa do XXIV Governo Constitucional em contribuir significativamente para a melhoria das condições de vida dos portugueses.

Foram ouvidos os órgãos de governo próprios das Regiões Autónomas, a Associação Nacional de Municípios Portugueses e a Ordem dos Arquitetos.

Assim:

No desenvolvimento do regime jurídico estabelecido pela Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, e nos termos das alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 1.º

Objeto

O presente decreto-lei procede à sétima alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual.

Artigo 2.º

Alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

Os artigos 72.º, 72.º-B, 84.º, 119.º, 121.º, 123.º e 199.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 72.º

[...]

1 - A reclassificação para solo urbano tem caráter excecional e deve fundamentar-se nas necessidades demonstradas de salvaguarda de valores de interesse público relevantes em termos ambientais, patrimoniais, económicos e sociais.

2 - A reclassificação para solo urbano deve contribuir, de forma inequívoca, para a consolidação das áreas urbanas e desenvolvimento sustentável do território, obrigando à fixação, na deliberação de reclassificação, dos encargos das operações urbanísticas, do respetivo prazo de execução e das condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos.

3 - (Revogado.)

4 - A reclassificação para solo urbano processa-se através:

a) Dos procedimentos de elaboração, de revisão ou de alteração de planos de pormenor com efeitos registais e nos termos previstos no decreto regulamentar que estabelece os critérios uniformes de classificação e reclassificação do solo;

b) Dos procedimentos de reclassificação dos solos, previstos nos n.^os 6 a 8 do presente artigo;

c) Do procedimento simplificado de reclassificação dos solos previsto no artigo 72.º-A;

d) Do regime especial de reclassificação para solo urbano previsto no artigo 72.º-B.

5 - O plano de pormenor com efeitos registais deve delimitar a área objeto de reclassificação e definir o prazo para execução das obras de urbanização e das obras de edificação, o qual deve constar expressamente da certidão do plano territorial a emitir para efeitos de inscrição no registo predial.

6 - A reclassificação para solo urbano que se destine exclusivamente à execução de infraestruturas e de equipamentos de utilização coletiva, obedece aos critérios previstos no n.º 1 e, quando se justifique, no n.º 2, e processa-se através de procedimentos de elaboração, de revisão, de alteração de planos territoriais, nos quais é fixado o respetivo prazo de execução.

7 - A reclassificação para solo urbano que se destine à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos respetivos serviços de apoio, ou a portos secos, bem como à habitação destinada ao alojamento de trabalhadores agrícolas, pode ser realizada através da elaboração, revisão ou alteração de plano territorial, de acordo com os critérios previstos nos n.^os 1 e 2, e sem prejuízo do disposto no n.º 9, bem como através do procedimento simplificado de reclassificação dos solos previsto no artigo 72.º-A.

8 - Nos procedimentos de reclassificação para solo urbano não sujeitos a plano de pormenor, a reclassificação a que se refere o número anterior fica sujeita à delimitação de uma unidade de execução e à garantia da provisão de infraestruturas e de serviços associados.

9 - O disposto no n.º 2 não se aplica a habitação destinada ao alojamento de trabalhadores agrícolas, no que respeita ao dever de contribuir para a consolidação das áreas urbanas existentes.

10 - Nas situações previstas nos n.^os 4 e 5, a alteração por adaptação, destinada à atualização do plano diretor municipal ou do plano diretor intermunicipal, nos termos do artigo 28.º e da alínea b) do n.º 1 do artigo 121.º só deve ser realizada finda a execução das operações urbanísticas previstas no plano de pormenor.

11 - O prazo estabelecido de acordo com os n.^os 5, 6 ou 7 não pode exceder os cinco anos a contar da data de publicação da deliberação do respetivo órgão deliberativo na 2.ª série do Diário da República.

12 - O prazo previsto no número anterior pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.

13 - Findo os prazos referidos nos números anteriores, a não realização das operações urbanísticas previstas determina, automaticamente, a caducidade total ou parcial da classificação do solo como urbano, sem prejuízo das faculdades urbanísticas adquiridas mediante título urbanístico, nos termos da lei.

14 - A reclassificação para solo urbano prevista nos n.^os 5 e 7 está sujeita a registo predial, mediante inscrição gratuita a promover oficiosamente pela câmara municipal, com base, respetivamente, na certidão do plano de pormenor com efeitos registais a que se refere o n.º 5 ou em comunicação da delimitação da unidade de execução e da garantia da provisão de infraestruturas e de serviços associados previstos no n.º 8, e da qual deve ficar a constar o prazo para execução das obras de urbanização e das obras de edificação.

15 - A caducidade da classificação do solo como urbano é comunicada pela câmara municipal ao serviço de registo predial, para efeitos de averbamento gratuito de cancelamento ou de atualização do registo da reclassificação para solo urbano, devendo a comunicação especificar quais os prédios abrangidos e indicar, por referência a cada um desses prédios, se a caducidade é total ou parcial.

Artigo 72.º-B

Regime especial de reclassificação para solo urbano com finalidade habitacional e usos complementares

1 - Os municípios podem determinar a reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal, sempre que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares e desde que, cumulativamente:

a) Seja assegurada a consolidação e a coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente;

b) Pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou a habitação de valor moderado, nos termos do n.º 8;

c) Seja delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;

d) Existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, assim como os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos;

e) Seja compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação.

2 - A reclassificação para solo urbano prevista no presente artigo não pode abranger:

a) Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, nos termos do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 142/2008, de 24 de julho, na sua redação atual, excluindo as áreas não abrangidas por regime de proteção;

b) Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves, bem como as que sejam identificadas, sendo objeto de decisão pela respetiva câmara municipal, ainda que não incorporadas no plano diretor municipal;

c) Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;

d) Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações;

e) Aproveitamentos hidroagrícolas.

3 - A reclassificação para solo urbano prevista no presente artigo não pode, também, abranger:

a) Áreas classificadas nos termos do regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional (REN) como faixa marítima de proteção costeira, praias, barreiras detríticas, tômbolos, sapais, ilhéus e rochedos emersos no mar, dunas costeiras e dunas fósseis, arribas e respetivas faixas de proteção, faixa terrestre de proteção costeira, águas de transição e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; cursos de água e respetivos leitos e margens; lagoas e lagos e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; albufeiras que contribuam para a conectividade e coerência ecológica da REN, bem como os respetivos leitos, margens e faixas de proteção, zonas adjacentes, zonas ameaçadas pelo mar e zonas ameaçadas pelas cheias;

b) Terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B, que se devem manter como Reserva Agrícola Nacional, ficando afastada a aplicação do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março, alterado pelos Decretos-Leis n.^os 199/2015, de 16 de setembro, 11/2023, de 10 de fevereiro, e 36/2023, de 26 de maio.

4 - Nas áreas onde se permite a reclassificação para solo urbano, fundamentada em parecer técnico dos serviços municipais ou de outra entidade contratada com competência técnica para o efeito, devem ser planeadas e executadas as medidas necessárias à salvaguarda da preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como as medidas necessárias à prevenção e mitigação de riscos para pessoas e bens.

5 - À reclassificação para solo urbano prevista no presente artigo aplica-se o procedimento estabelecido nos n.^os 3 e 4 do artigo 123.º devendo a proposta de deliberação conter os seguintes elementos:

a) Fundamentação sumária da reclassificação nos termos do n.º 1;

b) Peças escritas e desenhadas que incluam a delimitação da área abrangida, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação.

6 - A reclassificação para solo urbano está sujeita a registo predial, mediante inscrição gratuita a promover oficiosamente pela câmara municipal com base em certidão da deliberação da assembleia municipal que procede à reclassificação, do qual deve constar a indicação das seguintes condições nela estabelecidas:

a) Prazos de execução das obras de urbanização e de edificação;

b) Obrigação de afetação de, pelo menos, 700/1000 da área total de construção acima do solo para habitação pública ou para habitação de valor moderado, nos termos do n.º 8.

7 - A classificação do solo como urbano caduca nos termos previstos nos n.^os 11 a 13 do artigo 72.º, com as devidas adaptações, sendo comunicada pela câmara municipal ao serviço de registo predial, para efeitos de averbamento gratuito de cancelamento ou de atualização do registo da reclassificação para solo urbano, devendo a comunicação especificar quais os prédios abrangidos e indicar, por referência a cada um desses prédios, se a caducidade é total ou parcial.

8 - Para os efeitos previstos no presente decreto-lei, considera-se habitação de valor moderado, toda aquela em que o preço por m² de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o território nacional ou, se superior, 125 % do valor da mediana de preço de venda por m² de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225 % do valor da mediana nacional.

9 - Os valores de mediana previstos no número anterior são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, I. P., à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.

10 - A afetação a habitação de valor moderado e a sujeição a limite do preço de venda de cada fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de cada prédio urbano destinados a habitação são factos obrigatoriamente sujeitos a registo predial, gratuito, a efetuar nos termos previstos por portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território, da justiça e da habitação.

11 - Os atos ou negócios jurídicos que tenham por objeto a transmissão, a oneração ou a promessa de transmissão ou de oneração de prédios destinados a construção de habitação de valor moderado, ou de edifícios e frações autónomas construídos nesses prédios e sujeitos a limite do preço de venda, não podem ser titulados ou realizados sem a menção desses factos e da sua inscrição definitiva no registo predial, ou em violação dos limites máximos constantes do n.º 8, sob pena de anulabilidade.

12 - O município possui direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou de frações autónomas construídas em solos reclassificados ao abrigo do presente artigo.

13 - O disposto no presente artigo é regulamentado por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território e da habitação, sem prejuízo dos limites fixados no n.º 8.

Artigo 84.º

[...]

1 - [...]

2 - A posição manifestada pelos representantes dos serviços e entidades da administração direta ou indireta do Estado e das regiões autónomas na comissão consultiva substitui os pareceres que aqueles serviços e entidades devem emitir, a qualquer título, sobre o plano, nos termos legais e regulamentares.

3 - [...]

Artigo 119.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - À alteração para reclassificação para solo urbano prevista no artigo 72.º-B aplica-se o procedimento previsto no artigo 123.º

Artigo 121.º

[...]

1 - A alteração por adaptação dos programas e dos planos territoriais decorre:

a) Da entrada em vigor de leis ou regulamentos;

b) Da entrada em vigor de outros programas e planos territoriais com que devam ser compatíveis ou conformes;

c) (Revogada.)

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

Artigo 123.º

[...]

1 - Estão sujeitas a um regime procedimental simplificado as alterações de planos territoriais que não impliquem a reclassificação para solo urbano, bem como outras que a lei assim determine, e resultem da necessidade de:

a) Requalificação do solo decorrente de:

i) Cessação de servidões administrativas e de restrições de utilidade pública;

ii) Desafetação de bens móveis do domínio público ou dos fins de utilidade pública a que se encontravam adstritos, designadamente os do domínio privado indisponível do Estado;

iii) Cessação de atividades económicas ou do uso de infraestruturas ou equipamentos determinantes da qualificação da área abrangida, desde que pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública ou a habitação de valor moderado nos termos do n.º 8 do artigo 72.º-B, sem prejuízo das infraestruturas e equipamentos de utilização coletiva necessários e da necessidade de garantir o habitat;

b) Alteração de delimitação da área de solo urbano inicialmente abrangida por plano de urbanização ou de pormenor ou pelas respetivas unidades de execução e ou previsão de outra forma de execução de uma unidade operativa de planeamento e gestão;

c) Alteração do número de fogos ou tipologias, bem como de características de desenho urbano e de edificação sem impacto nos demais parâmetros urbanísticos;

d) Alteração da altura máxima das edificações ou volume das instalações industriais;

e) Adoção dos parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a cedência para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, para os efeitos previstos nos artigos 43.º e 44.º do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, e de parâmetros de estacionamento público e privativo para as operações urbanísticas em que pelo menos 700/1000 da área de construção dos edifícios acima do solo se destine àquelas finalidades, nos termos previstos na lei;

f) Concretização do disposto na alínea b) do n.º 6 do artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, na sua redação atual;

g) Previsão da possibilidade de majoração até 20 % do índice de construção aplicável em áreas específicas a delimitar pela alteração simplificada, na condição de pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo correspondente à majoração ser afeta a habitação pública ou a habitação de valor moderado, nos termos do n.º 8 do artigo 72.º-B.

2 - A requalificação a que se refere a alínea a) do número anterior depende da existência, na continuidade da área abrangida, de um regime de uso do solo que permita uma unidade harmoniosa, sendo esse o regime aplicável, com as devidas adaptações, à área objeto de requalificação do solo.

3 - A proposta de alteração simplificada é submetida a consulta pública, por um prazo mínimo de 20 dias, nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 191.º, após a qual a câmara municipal, a comissão executiva metropolitana, o conselho intermunicipal ou as câmaras municipais associadas para o efeito, procedem às alterações que entenderem necessárias e submetem a proposta a aprovação da assembleia municipal, do conselho metropolitano, da assembleia intermunicipal ou das assembleias municipais dos municípios associados para o efeito.

4 - A deliberação referida no número anterior é publicada na 2.ª série do Diário da República, sendo aplicável o n.º 7 do artigo 191.º

5 - (Revogado.)

6 - (Revogado.)

7 - (Revogado.)

8 - (Revogado.)

9 - (Revogado.)

10 - (Revogado.)

Artigo 199.º

[...]

1 - [...]

2 - Os planos municipais ou intermunicipais que até 31 de dezembro de 2024 não tenham incluído as regras de classificação e qualificação previstas no presente decreto-lei na totalidade do território do município ficam sujeitos ao disposto nos números seguintes.

3 - Ficam automaticamente suspensas, até à inclusão das regras de classificação e qualificação previstas no presente decreto-lei, as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, como tal classificadas nos planos territoriais em vigor, não podendo, nessa área e enquanto durar a suspensão, haver lugar à prática de quaisquer atos ou operações que impliquem a ocupação, uso e transformação do solo, sob pena de nulidade desses atos, nos termos do artigo 69.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

4 - A suspensão prevista no n.º 3 não se aplica às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada que tenham adquirido, entretanto as características de solo urbano nos termos do presente decreto-lei e do Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de agosto, ou até ao termo do prazo para execução das obras de urbanização que tenha sido definido em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio.

5 - A eficácia das exceções previstas no n.º 4 depende de declaração emitida pela câmara municipal com a identificação e delimitação das áreas objeto da exceção, a qual é transmitida à comissão de coordenação e desenvolvimento regional territorialmente competente acompanhada da respetiva fundamentação, e está sujeita a publicação, publicitação e depósito nos termos previstos no presente decreto-lei para as alterações aos planos territoriais.

6 - A suspensão das normas nos termos do n.º 3 não impede a realização das operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada cuja finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, nos termos do artigo 72.º-B, aplicando-se o procedimento de reclassificação do solo para estas finalidades.

7 - Para os efeitos previstos no n.º 3, a comissão de coordenação e desenvolvimento regional competente identifica as disposições objeto de suspensão, ouvido o município, podendo este, no prazo de 30 dias, demonstrar que o incumprimento decorreu de motivo que não lhe é imputável.»

Artigo 3.º

Norma revogatória

São revogados o n.º 3 do artigo 72.º, o n.º 9 do artigo 72.º-A, a alínea c) do n.º 1 do artigo 121.º e os n.^os 5, 6, 7, 8, 9 e 10 do artigo 123.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual.

Artigo 4.º

Entrada em vigor

1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, o presente decreto-lei entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação.

2 - O artigo 199.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação dada pelo presente decreto-lei, entra em vigor no dia seguinte à publicação do presente decreto-lei.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 18 de dezembro de 2024. - Luís Montenegro - Manuel Castro Almeida - Miguel Martinez de Castro Pinto Luz.

Promulgado em 26 de dezembro de 2024.

Publique-se.

O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa.

Referendado em 27 de dezembro de 2024.

O Primeiro-Ministro, Luís Montenegro.

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