Decreto-Lei n.º 246/85, de 12 de julho

Decreto-Lei n.º 246/85

de 12 de Julho

Completa-se com o presente diploma a regulamentação dos fundos de investimentos, iniciada em relação aos fundos de investimentos mobiliários pelo Decreto-Lei n.º 134/85, de 2 de Maio.

O regime que se adopta para os fundos de investimentos imobiliários segue de muito perto a disciplina contida naquele diploma, com as especialidades que derivam dos diferentes valores que irão compor os fundos. Em relação a estes, afastou-se a solução rígida de apenas admitir que os fundos fossem compostos por imóveis, tendo em conta a necessidade de, por um lado, assegurar a existência de uma percentagem mínima de valores de fácil realização - garantia de um mecanismo de reembolsos que tranquilize os participantes quanto à liquidez do fundo - e de, por outro lado, permitir que os fundos possam contribuir para a dinamização do mercado imobiliário através da detenção da maioria do capital em sociedades cujo objecto exclusivo seja a compra, venda, arrendamento ou exploração de imóveis.

Espera-se, assim, com mais este instrumento de aplicações de poupanças, poder contribuir para a desejada diversificação do mercado de capitais e, simultaneamente, ajudar a solucionar os problemas que o sector imobiliário atravessa.

Nestes termos:

O Governo decreta, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o seguinte:

Artigo 1.º

(Constituição de fundos de investimentos imobiliários e sociedades gestoras e sua qualificação como instituições parabancárias)

1 - São permitidos, nos termos previstos neste diploma, a constituição e o funcionamento de fundos de investimento imobiliários e das respectivas sociedades gestoras.

2 - As sociedades referidas no número anterior são instituições parabancárias.

Artigo 2.º

(Noção e objecto dos fundos de investimentos)

1 - Os fundos de investimentos imobiliários são conjuntos de valores pertencentes a uma pluralidade de pessoas, singulares ou colectivas, em que cada participante será titular de quotas-partes dos valores que os integram.

2 - Os fundos têm por fim principal a constituição de uma carteira diversificada de valores imobiliários, definidos nos termos do número seguinte, permitindo a divisão dos riscos e a rentabilidade das aplicações.

3 - Para efeitos do disposto no presente diploma, são havidos por valores imobiliários:

a) Os imóveis inscritos no registo predial como fazendo parte de um fundo de investimentos;

b) As participações superiores a 50% no capital de sociedades que tenham as suas acções cotadas em bolsas de valores e se dediquem exclusivamente à aquisição, venda, arrendamento e exploração de imóveis.

4 - A inscrição no registo predial dos imóveis como fazendo parte de um fundo será feita, nos termos do artigo 93.º, n.º 3, do Código do Registo Predial, com dispensa da identificação dos proprietários e com menção de que estes são os participantes do fundo.

Artigo 3.º

(Administração do fundo)

A administração do fundo de investimentos imobiliários é exercida por uma sociedade gestora.

Artigo 4.º

(Depósito dos valores do fundo)

Os valores que constituem o fundo de investimentos imobiliários, ou os seus títulos representativos, devem ser confiados a um ou mais depositários.

Artigo 5.º

(Objecto da sociedade gestora)

1 - A sociedade gestora tem por objecto exclusivo a administração, gestão e representação de um fundo.

2 - A sociedade gestora exercerá todos os seus actos em nome e por conta comum dos participantes e, na qualidade de gestora de um fundo e de sua legal representante, poderá comprar, construir, vender, arrendar, trocar ou receber quaisquer valores imobiliários e exercer todos os direitos que directa ou indirectamente estejam relacionados com os bens do fundo.

Artigo 6.º

(Constituição do fundo e da sociedade gestora)

1 - A constituição do fundo de investimentos imobiliários e da respectiva sociedade gestora dependem de autorização do Ministro das Finanças e do Plano.

2 - O requerimento para a constituição deve ser acompanhado dos seguintes elementos:

a) Indicação do montante do capital social da sociedade gestora, identificação dos accionistas fundadores e respectivas participações;

b) Exposição dos objectivos essenciais e das necessidades de ordem económico-financeira que visam satisfazer;

c) Projectos de estatutos da sociedade gestora e do regulamento de gestão do fundo;

d) Estudo de viabilidade económico-financeira.

3 - Verificada a existência dos pressupostos legais e atenta a sua contribuição para o fomento do investimento imobiliário e desenvolvimento económico, o Ministro das Finanças e do Plano, ouvido o Banco de Portugal, concederá, por portaria, de, acordo com critérios de conveniência e oportunidade, a autorização de constituição, aprovando os estatutos da sociedade gestora e o regulamento de gestão do fundo.

4 - Quando se trate de instituições com sede nas regiões autónomas, as autorizações serão ainda precedidas de parecer do respectivo governo regional.

Artigo 7.º

(Forma, capital mínimo e outros requisitos de sociedade gestora)

1 - A sociedade gestora deve constituir-se sob a forma de sociedade anónima de responsabilidade limitada e satisfazer os seguintes requisitos:

a) Ser de nacionalidade portuguesa, nos termos da legislação aplicável;

b) Ter a sede em território nacional;

c) O capital social ser representado por acções nominativas;

d) Ter um capital social realizado na data da constituição de, pelo menos, 75000 contos, não devendo, porém, em caso algum, a soma do capital e reservas ser inferior à percentagem do valor global do fundo que administre que vier a ser fixada por portaria do Ministro das Finanças e do Plano;

e) Investir os seus capitais em valores facilmente realizáveis, sendo-lhe, porém, lícito adquirir os imóveis indispensáveis às suas instalações.

2 - Nenhum accionista pode, directamente ou por interposta pessoa, deter participação superior a 20% no capital social da sociedade gestora, salvo autorização do Ministro das Finanças e do Plano.

3 - Até 5 dias antes da data da realização das assembleias gerais, deve ser publicada nos boletins de cotações das bolsas de valores e em dois dos jornais mais lidos na localidade da sede a lista dos accionistas, com indicação das respectivas participações no capital social.

4 - A transmissão inter vivos, por qualquer título, das acções da sociedade gestora carece de autorização do Ministro das Finanças e do Plano, mediante parecer do Banco de Portugal.

Artigo 8.º

(Funções da sociedade gestora)

À sociedade gestora compete, em geral, a prática de todos os actos e operações necessários ou convenientes à boa administração e gestão do fundo e, especialmente:

a) Representar os participantes do fundo em todos os direitos derivados das suas participações;

b) Emitir, em ligação com os depositários, os certificados de participação no fundo e autorizar o seu reembolso;

c) Determinar o valor das participações;

d) Seleccionar os valores que devem constituir o fundo, de acordo com a política de aplicações prevista no respectivo regulamento de gestão, e efectuar, ou dar instruções aos depositários para que estes efectuem, as operações correspondentes;

e) Manter em ordem a sua escrita e, bem assim, a do fundo.

Artigo 9.º

(Acesso a mercados interbancários)

A sociedade gestora poderá, no exercício das funções de gestão do fundo de investimentos que administre, oferecer fundos no mercado monetário interbancário e ter acesso ao mercado interbancário de títulos, em condições a definir pelo Banco de Portugal.

Artigo 10.º

(Opções vedadas à sociedade gestora)

À sociedade gestora é especialmente vedado:

a) Contrair empréstimos;

b) Sujeitar os valores do fundo a quaisquer ónus ou encargos;

c) Possuir certificados de participação no fundo que administra;

d) Adquirir por conta própria quaisquer valores que façam parte do fundo que administra;

e) Adquirir acções próprias;

f) Adquirir por conta própria títulos de qual quer natureza, com excepção de títulos da dívida pública, ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 7.º do presente diploma;

g) Conceder crédito sob qualquer forma.

Artigo 11.º

(Remuneração de sociedade gestora)

A remuneração dos serviços da sociedade gestora deve constar expressamente do regulamento de gestão do fundo e somente pode abranger:

a) Uma comissão de gestão, a liquidar periodicamente pelo fundo, destinada a cobrir todas as despesas de gestão, incluindo a remuneração aos depositários, mas das quais se excluem as despesas relativas à aquisição ou alienação de valores por conta do fundo;

b) Uma comissão de emissão, a liquidar pelos subscritores no acto de pagamento, destinada a cobrir as despesas de venda e emissão dos certificados;

c) Uma comissão de resgate, a liquidar pelos participantes no acto de reembolso dos certificados.

Artigo 12.º

(Regulamento de gestão)

1 - A sociedade gestora deverá elaborar um regulamento de gestão do fundo.

2 - O regulamento deverá conter elementos identificadores do fundo, da sociedade gestora e dos depositários e, ainda, definir, de forma clara e completa, os direitos e obrigações dos participantes, da sociedade gestora e dos depositários, bem como a política de administração e gestão do fundo e as condições da sua dissolução e liquidação.

3 - O regulamento deverá indicar nomeadamente:

a) A denominação e duração do fundo;

b) A denominação, capital social, identificação dos accionistas e a sede da sociedade gestora;

c) O nome e a sede dos depositários;

d) A remuneração da sociedade gestora e dos depositários;

e) A política de aplicações, incluindo o tipo de valores imobiliários que podem ser adquiridos para o fundo;

f) Forma de determinação dos preços de emissão e de reembolso dos certificados de participação;

g) Condições para a suspensão das operações de emissão e reembolso dos certificados de participação;

h) Política de distribuição dos rendimentos do fundo;

i) Sistema fiscal aplicável ao fundo e seus participantes;

j) Nomes das pessoas singulares ou colectivas responsáveis pela administração da sociedade gestora;

l) As comissões e o modo de cálculo das despesas de venda e de reembolso, assim como o período em que são cobradas;

m) Os nomes das entidades encarregadas da venda dos certificados.

4 - O regulamento de gestão deve ser reproduzido no verso dos certificados e das propostas de participação aos quais se refere este diploma.

5 - As alterações ao regulamento de gestão terão de ser aprovadas pelo Ministro das Finanças e do Plano, por meio de portaria, ouvido o Banco de Portugal.

Artigo 13.º

(Composição do fundo)

1 - O património do fundo somente poderá compreender valores imobiliários, numerário, depósitos bancários, títulos da dívida pública e aplicações nos mercados monetário interbancário e interbancário de títulos, devendo na sua composição obedecer às seguintes regras:

a) Os valores imobiliários não poderão representar menos de 75% do valor do fundo, nem exceder 85% desse valor;

b) Um mínimo de 5% do valor do fundo deverá respeitar a numerário, depósitos à ordem e aplicações no mercado monetário interbancário;

c) As participações no capital de sociedades previstas na alínea b) do n.º 3 do artigo 2.º não poderão representar mais de 25% do valor do fundo;

d) Um máximo de 10% do valor do fundo poderá respeitar a terrenos para construção;

e) Não poderão ser aplicados num único empreendimento mais de 20% do valor do fundo.

2 - As percentagens referidas nas alíneas anteriores serão respeitadas a partir do início do terceiro exercício do fundo e as situações de desconformidade que resultem da alteração dos valores venais dos bens, ou do exercício do direito de reembolso pelos participantes, deverão ser regularizadas no prazo máximo de um ano.

Artigo 14.º

(Aquisições vedadas)

1 - A sociedade gestora não pode adquirir para o fundo quaisquer bens sujeitos a ónus ou encargos.

2 - Também não podem ser adquiridos para o fundo:

a) Valores detidos pela sociedade gestora ou por entidades que sejam membros dos seus órgãos sociais ou que possuam mais de 10% do seu capital social;

b) Valores detidos por empresas cujo capital social seja pertencente em percentagem superior a 10% a um ou mais administradores da sociedade gestora, em nome próprio ou em representação de outrem, seus cônjuges e parentes ou afins em 1.º grau;

c) Valores detidos por empresas de cujos órgãos sociais façam parte um ou mais administradores da sociedade gestora, em nome próprio ou em representação de outrem, seus cônjuges e parentes ou afins em 1.º grau.

Artigo 15.º

(Unidades e certificados de participação)

1 - O património do fundo é dividido em participações de características iguais, sem valor nominal, designadas por unidades de participação e representadas por certificados.

2 - Os certificados de participação, nominativos ou ao portador, podem agrupar várias unidades de participação e conferem aos seus titulares um direito de propriedade nos haveres do fundo proporcional ao número de unidades que representem.

Artigo 16.º

(Efeitos de proposta de participação)

A subscrição da proposta de participação num fundo implica a aceitação do respectivo regulamento de gestão e confere mandato à sociedade gestora para que realize as operações inerentes à gestão e à boa administração do fundo, bem como à sua dissolução ou transformação, quando as circunstâncias e os interesses dos participantes o aconselhem.

Artigo 17.º

(Subscrição e comercialização dos certificados de participação)

1 - Os certificados de participação terão obrigatoriamente de ser subscritos nos balcões dos depositários.

2 - O Ministro das Finanças e do Plano, por meio de portaria, poderá impor normas respeitantes à comercialização dos certificados.

Artigo 18.º

(Reembolso dos certificados)

1 - Os participantes podem exigir, com pré-aviso de 10 dias, o reembolso dos certificados de participação que possuam, devendo a sociedade gestora proceder ao pagamento dentro de um prazo não superior a 30 dias, a contar da data em que for efectuado o pedido de resgate.

2 - Quando para efectuar o reembolso seja necessário proceder à alienação de valores imobiliários, esta poderá ser efectuada até um prazo de 12 meses, mediante autorização do Ministro das Finanças e do Plano.

3 - O valor a receber por cada unidade de participação será o que resultar do cálculo efectuado de acordo com o disposto no artigo 19.º do presente diploma no dia em que o resgate for exigido ou, tratando-se de reembolso efectuado nos termos do n.º 2, no dia da alienação dos valores imobiliários a que se refere esse número.

Artigo 19.º

(Valor das unidades de participação)

1 - Para efeitos de subscrição e reembolso, o valor de cada unidade de participação será calculado diariamente, excepto aos sábados, domingos e feriados, e determina-se dividindo o valor líquido global dos bens do fundo pelo número de unidades de participação em circulação.

2 - O valor líquido global dos bens do fundo será apurado adicionando ao montante de dinheiro em caixa, aos depósitos bancários e outros valores, o valor venal dos bens integrantes do fundo e deduzindo a essa soma a importância dos encargos efectivos ou pendentes.

3 - O valor venal de um bem é o da sua cotação na bolsa, ou o preço que poderia provavelmente ser obtido por ele se fosse vendido, no momento da avaliação, com a diligência exigível à sociedade gestora.

4 - Para obter o preço de emissão e de reembolso, ao valor da unidade de participação acrescentar-se-á, nos casos de subscrição, e deduzir-se-á, nos de reembolso, respectivamente, a comissão de emissão e a de resgate.

Artigo 20.º

(Suspensão do reembolso e de emissão)

1 - Quando os pedidos de reembolso excedam, num só dia, 5% ou, num período de 5 dias seguidos, 10% do valor global dos bens do fundo, a sociedade gestora poderá mandar suspender as operações de reembolso.

2 - A sociedade gestora poderá ainda mandar suspender as operações de reembolso e também as de emissão de novos certificados quando, apesar de não se verificarem os condicionalismos previstos no número anterior, os interesses dos participantes o aconselhem.

3 - A suspensão prevista nos números anteriores e as razões que a determinaram deverão ser imediatamente comunicadas pela sociedade gestora ao Banco de Portugal, o qual deverá fixar um prazo máximo para a suspensão.

4 - Quando o entender conveniente, poderá igualmente o Ministro das Finanças e do Plano, mediante parecer do Banco de Portugal, determinar, por meio de portaria, a suspensão da emissão ou do reembolso de certificados.

Artigo 21.º

(Depositários)

Podem ser depositárias as instituições de crédito com um volume de capital e reservas superior a 1,5 milhões de contos estabelecidas no território nacional, competindo-lhes, nessa qualidade, em especial:

a) Receber em depósito os valores do fundo ou os seus títulos representativos;

b) Efectuar a cobrança dos rendimentos produzidos pelos bens do fundo e colaborar com a sociedade gestora na realização de operações sobre bens integrantes do fundo;

c) Aceitar e satisfazer os pedidos de subscrição, fazendo a entrega dos certificados de participação contra o recebimento da importância correspondente ao preço da emissão;

d) Satisfazer os pedidos de reembolso de certificados de participação, efectuando-se o reembolso mediante o pagamento do valor dos certificados apresentados a resgate;

e) Pagar aos titulares dos certificados de participação a sua quota-parte nos lucros do fundo;

f) Ter em dia a relação cronológica de todas as operações realizadas e estabelecer, quinzenalmente, um inventário discriminado dos valores do fundo;

g) Assumir uma função de vigilância e de garantia perante os participantes de ser cumprido o regulamento de gestão do fundo, especialmente no que se refere à política de investimentos.

Artigo 22.º

(Resultados do fundo)

Na determinação e aplicação dos resultados obtidos pelo fundo deverá ter-se em conta que os rendimentos líquidos de qualquer proveniência serão divididos pelos participantes na forma estabelecida no regulamento de gestão e que as mais-valias não realizadas não poderão ser distribuídas.

Artigo 23.º

(Contas e publicidade das actividades do fundo)

1 - As contas do fundo serão encerradas anualmente em 31 de Dezembro e submetidas ao exame a que se refere o artigo 1.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 519-L2/79, de 29 de Dezembro, por revisor oficial de contas que não integre o conselho fiscal da sociedade gestora, nomeado com a concordância do Banco de Portugal.

2 - Nos 3 meses seguintes à data do encerramento, a sociedade gestora publicará, juntamente com as suas, as contas do fundo, acompanhadas de um relatório anual e do parecer da entidade fiscalizadora das contas.

3 - O relatório anual incluirá uma lista de todos os valores que compõem o fundo, indicando para cada um deles os custos de aquisição e os valores venais estimados, bem como de todas as transacções efectuadas durante o período e, ainda, o número de unidades de participação em circulação, emitidas e resgatadas no exercício.

4 - Simultaneamente com o relatório anual deverá ser elaborado um prospecto, a colocar à disposição dos participantes, que indicará de forma resumida, e para os 3 últimos exercícios, pelo menos, os seguintes aspectos: composição do património, despesas e receitas do fundo, evolução mensal do valor das participações, dividendos distribuídos, número de participações emitidas, resgatadas e em circulação.

5 - A sociedade gestora deverá elaborar listas complementares, que poderão ser consultadas pelos participantes, na sua sede ou na dos depositários, e que incluirão informação detalhada, nomeadamente sobre os rendimentos e as despesas de cada imóvel, situação e perspectivas das sociedades imobiliárias participadas.

6 - A sociedade gestora dará a conhecer, quinzenalmente, a composição discriminada dos valores do fundo, bem como as transacções efectuadas nesse período.

Artigo 24.º

(Dissolução, liquidação e partilha do fundo)

1 - A dissolução e a liquidação do fundo só poderão verificar-se nas condições previstas no regulamento de gestão, sendo obrigatória a publicação do respectivo aviso, com 6 meses de antecedência, em dois jornais de grande circulação, um de Lisboa e outro do Porto, e nos boletins de cotação das bolsas de valores.

2 - Os participantes não poderão exigir a liquidação ou partilha do fundo.

Artigo 25.º

(Fiscalização pelo Banco de Portugal)

As sociedades gestoras e os fundos ficam sujeitos à fiscalização do Banco de Portugal.

Artigo 26.º

(Organização da contabilidade e prestação de informações)

1 - A contabilidade das sociedades gestoras e dos fundos será organizada de harmonia com normas e instruções do Banco de Portugal.

2 - As sociedades gestoras são obrigadas a enviar ao Banco de Portugal todos os elementos indicados no artigo 23.º deste diploma e ainda, em conformidade com as instruções por este transmitidas, os balancetes mensais e quaisquer outros elementos de informação relativos à sua situação e à do fundo e às operações realizadas.

Artigo 27.º

(Equiparação para efeito de garantias ou cauções)

Para efeito de garantias ou cauções legalmente exigíveis, os certificados de participação são equiparados às acções e obrigações das empresas, cotadas em bolsa de valores.

Artigo 28.º

(Responsabilidades)

A sociedade gestora e os depositários respondem solidariamente por todos os compromissos assumidos no âmbito do regulamento de gestão.

Artigo 29.º

(Regime fiscal)

Os participantes não poderão em caso algum ser objecto de um tratamento fiscal menos favorável do que aquele que teriam se fossem investidores directos.

Artigo 30.º

(Acções de publicidade ou de divulgação de actividade do fundo)

Todas as acções publicitárias ou de divulgação da actividade do fundo não previstas no presente diploma estão sujeitas à autorização do Banco de Portugal, que poderá recusá-la no caso de considerar que a mesma vai criar perturbações graves no funcionamento do mercado monetário-financeiro.

Artigo 31.º

(Imóveis em compropriedade)

Os imóveis detidos pelo fundo não poderão estar sujeitos ao regime de compropriedade.

Artigo 32.º

(Obrigatoriedade de as transacções serem efectuadas nas bolsas de valores)

As operações de venda e de compra de valores cotados em bolsas de valores deverão ser obrigatoriamente efectuadas nestas instituições.

Artigo 33.º

(Relações entre a sociedade gestora a os depositários)

1 - As relações estabelecidas entre a sociedade gestora e os depositários deverão ser regidas por contratos escritos, os quais indicarão, com pormenor, as remunerações a cobrar pelos depositários.

2 - Deverá ser enviada ao Banco de Portugal uma cópia do contrato, bem como de todas as alterações efectuadas ao mesmo.

Artigo 34.º

(Peritos para avaliações)

1 - Todas as aquisições e alienações de bens imóveis devem ser precedidas de parecer de, pelo menos, 2 peritos independentes, nomeados de comum acordo entre a sociedade gestora e os depositários.

2 - O parecer referido no número anterior será igualmente necessário sempre que se verifique alteração do valor venal dos imóveis.

Artigo 35.º

(Legislação aplicável)

As sociedades gestoras regem-se ainda pela legislação aplicável ao conjunto das instituições parabancárias.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 2 de Maio de 1985. - Mário Soares - Rui Manuel Parente Chancerelle de Machete - Mário Ferreira Bastos Raposo - Ernâni Rodrigues Lopes.

Promulgado em 2 de Julho de 1985.

Publique-se.

O Presidente da República, ANTÓNIO RAMALHO EANES.

Referendado em 3 de Julho de 1985.

O Primeiro-Ministro, Mário Soares.