Regulamento n.º 156/2023, de 31 de janeiro

Regulamento n.º 156/2023

Regulamento Municipal Perequativo de Edificabilidade Urbanística do Município de Olhão

Preâmbulo

No contexto dos princípios gerais definidos pela Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio), decorre a subordinação das respetivas políticas públicas e as atuações administrativas aos princípios de solidariedade intra e intergeracional, assegurando às gerações presentes e futuras qualidade de vida e um equilibrado desenvolvimento socioeconómico; bem como de equidade, assegurando a justa repartição dos benefícios e dos encargos decorrentes da aplicação dos programas e planos territoriais e dos instrumentos de política de solos.

Neste contexto, entende-se a natureza da atuação pública administrativa como condicionante do direito da propriedade privada, nas suas faculdades de edificação e construção, tendo em vista um eficiente ordenamento do território. As opções públicas de ordenamento territorial, compreendem, no entanto, a devida justificação, devendo ser proporcionais, mantendo assim salvaguardadas as posições relativas entre proprietários, o que implica o necessário desencadeamento de mecanismos perequativos de compensação. O referido princípio de perequação (entenda-se, redistribuição de benefícios e encargos) decorre, assim, do princípio constitucional da igualdade.

Por via do atual regime, o legislador optou por estabelecer um princípio geral de perequação urbanística, abarcando o seu alcance para o âmbito municipal ou mesmo intermunicipal, indo além do regime anterior no que respeita à consideração de outros sujeitos que não os integrantes dos planos de pormenor ou de urbanização (dentro da respetiva circunscrição municipal).

É neste sentido que o artigo 64.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, estabelece os termos em que opera a redistribuição de benefícios e encargos pelo conjunto de intervenientes, aplicando-se a todas as operações urbanísticas sistemáticas e não sistemáticas que ocorram no território em causa e concretizando a afetação das mais-valias decorrentes do plano ou de ato administrativo.

Encontrando-se definidos três níveis ou tipos de redistribuição de benefícios e encargos (perequação), concretiza-se no presente regulamento, a afetação social de mais-valias gerais atribuídas pelo plano territorial de âmbito municipal.

Em concretização do presente tipo de perequação, pode entender-se que a mesma assenta na captura de mais-valias fundiárias resultantes de atos administrativos municipais, sendo devida pela reclassificação do solo urbano e pela outorga de direitos de edificação, e destinando-se à compensação ambiental da transformação do solo e do aumento de aumento da carga edificatória.

Em concretização do referido regime jurídico, o Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, procedeu à revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, o qual define que o valor dos benefícios atribuídos a cada proprietário corresponde ao resultado da diferença entre a edificabilidade abstrata e o direito concreto de construção que lhe é atribuído. Nestes termos, pode o município proceder à previsão em regulamento municipal de medidas compensatórias, respetivamente, quando o direito concreto de construção do proprietário for inferior ou superior à sua edificabilidade abstrata.

A este respeito deverá ainda considerar-se o disposto no n.º 4 do artigo 64.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, sendo constituído um fundo municipal de sustentabilidade ambiental e urbanística, ao qual são afetas receitas resultantes da redistribuição de mais-valias, com vista a promover a reabilitação urbana, a sustentabilidade dos ecossistemas e a prestação de serviços ambientais, sem prejuízo do município poder afetar outras receitas urbanísticas a este fundo, com vista a promover a criação, manutenção e reforço de infraestruturas, equipamentos ou áreas de uso público.

Nestes termos, ao abrigo do poder regulamentar previsto nos artigos 241.º da Constituição da República Portuguesa, da alínea n) da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, que afeta ao município atribuições em matéria de ordenamento do território e urbanismo.

Foi dado início ao procedimento de regulamento administrativo, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 98.º do Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, com a publicação do Aviso n.º 17430/2022 na 2.ª série, n.º 172, do Diário da República, de 6 de setembro.

Nos termos da alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º e da alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, ambos da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, a proposta n.º 364 da Câmara Municipal de Olhão, de 11 de novembro de 2022, foi submetida à Assembleia Municipal que deliberou, na sua sessão realizada em 24 de novembro de 2022, aprovar o presente Regulamento Municipal.

CAPÍTULO I

SECÇÃO I

Disposições Gerais

Artigo 1.º

Objeto

1 - O presente regulamento estabelece o modelo de perequação de edificabilidade e de encargos urbanísticos, em complemento do Plano Diretor Municipal de Olhão (PDMO), estabelecendo os mecanismos necessários ao tratamento igualitário dos promotores de operações urbanísticas realizadas no concelho de Olhão, mediante fixação das respetivas medidas compensatórias.

2 - Este modelo de perequação de edificabilidade e de encargos urbanísticos é aplicado em Planos de Pormenor, Planos de Urbanização ou Unidades de Execução onde ocorra reclassificação do solo.

3 - É criado o Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística.

Artigo 2.º

Lei Habilitante

1 - A fixação de medidas compensatórias de natureza perequativa é aprovada ao abrigo e para os efeitos do artigo 64.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, e do artigo 178.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, e restante legislação conexa.

2 - A criação do Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística, abreviadamente igualmente designado por FMSAU, é aprovada nos termos e ao abrigo do disposto no n.º 4 do artigo 62.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, e do artigo 16.º da Lei n.º 151/2015, de 11 de setembro (aprova a Lei de Enquadramento Orçamental).

Artigo 3.º

Definições

Para efeitos do regulamento são adotadas as seguintes siglas e definições:

AE - a área de edificação resultante de operação urbanística que exceda a preexistente em situação legal;

CMO - Câmara Municipal do Olhão;

EA - edificabilidade abstrata, corresponde ao índice edificabilidade média prevista no plano para a área total de terreno,

EC - edificabilidade concreta, expressa em m2, consubstancia toda a edificação, aprovada, ou existente, em situação legal, ou a já estabelecida em processo ou plano de gestão urbanística;

PDMO - Plano Diretor Municipal do Olhão;

CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

TMI - Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.

SECÇÃO II

Edificabilidade

Artigo 4.º

Enquadramento

1 - As medidas compensatórias a que se refere o regulamento decorrem da determinação do valor dos benefícios ou encargos atribuídos a cada proprietário, aplicando-se, respetivamente, quando o direito concreto de construção do proprietário for superior ou inferior à edificabilidade abstrata.

2 - O valor dos benefícios ou dos encargos atribuídos a cada proprietário corresponde ao resultado da diferença entre a edificabilidade abstrata e o direito concreto de construção que lhe é atribuído, nos termos a que se referem os números seguintes.

3 - A edificabilidade abstrata a atribuir a cada proprietário é expressa em metros quadrados de área de construção e corresponde ao índice de da edificabilidade média.

4 - A edificabilidade média do plano é determinada pelo quociente entre a área total de construção e a área total do PDMO.

5 - Até a aprovação do novo PDMO, o índice de edificabilidade média é 0,2.

6 - O direito concreto de construção corresponde à edificabilidade específica de cada parcela ou lote, expressa em metros quadrados e resultante da emissão da licença, aprovação do instrumento de gestão territorial ou apresentação de comunicação prévia de controlo prévio de operações urbanísticas, em conformidade com os índices e parâmetros urbanísticos estabelecidos no instrumento de gestão territorial.

Artigo 5.º

Aplicação

As medidas de compensação previstas no regulamento são devidas no momento do controlo prévio da operação urbanística.

SECÇÃO III

Encargos Urbanísticos

Artigo 6.º

Enquadramento

1 - Os encargos urbanísticos, conforme são identificados no PDMO, correspondem à construção, reforço e manutenção de infraestruturas, entendidas estas no sentido lato, englobando:

a) Todo o espaço público de circulação e de estadia, incluindo vias, estacionamento, praças e espaços verdes;

b) Os sistemas de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais e pluviais, o sistema de recolha de resíduos sólidos urbanos, as redes de fornecimento de energia elétrica, iluminação pública, gás e telecomunicações;

c) Equipamentos públicos de utilização coletiva.

2 - A infraestrutura, em função da sua abrangência, considera-se dividida em:

a) Infraestrutura local, a que, englobando todas as redes referidas nas alíneas a) e b) do número anterior, irá servir diretamente e sobretudo cada conjunto edificado;

b) Infraestrutura geral, a que serve o território municipal de uma forma mais ampla.

3 - Na aplicação deste Regulamento são contabilizados como infraestrutura geral:

a) Os espaços destinados a equipamentos;

b) Parte das vias assinaladas na Planta de Ordenamento como integrantes dos "Eixos urbanos estruturantes" e "Eixos urbanos complementares", concretamente:

i) Os troços viários sem construção adjacente em extensão (igual ou maior que) 50 m;

ii) A área dos troços viários com construção adjacente que exceda um perfil transversal de 12 m, quando a sua dimensão decorra de imposição municipal;

c) As áreas verdes de acesso público integradas na Carta Estrutura Ecológica Municipal ou assinaladas como "áreas verdes de proteção e enquadramento" na Carta de Qualificação do Solo, deduzidas de 0,1 m2/m2AE em cada operação urbanística que as integre;

d) Os espaços destinados a componentes de âmbito geral das infraestruturas referidas na alínea b) do n.º 1.

Artigo 7.º

Modelo Perequativo

1 - O PDMO, no seu Regulamento, estabelece o seguinte modelo perequativo para a distribuição dos encargos urbanísticos:

a) São devidos pelos promotores de todas as operações urbanísticas, sistemáticas e não sistemáticas, encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a preexistente em situação legal;

b) Estes encargos incluem:

i) Execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de preexistências, especificidades locais e normativa do PDMO;

ii) Cedência do terreno identificado pela CMO como necessário para infraestrutura geral, referenciada à cedência média para tal estabelecida pelo PDMO;

iii) Taxa e compensações urbanísticas que, considerando os encargos referidos em i) e ii), assegurem uma distribuição perequativa entre todas as operações;

c) A taxa e compensações a fixar assentam em "encargos padrão", os quais correspondem a custos e valores médios reais.

2 - A taxa e compensação estabelecidas nos dois artigos seguintes cumprem o referido no n.º 3 e exprimem a decisão municipal de fixar a seguinte participação de cada operação urbanística no financiamento das infraestruturas:

a) Realização de obras de infraestrutura local ou/e pagamento de taxa, assegurando uma participação de valor não inferior a 2/3 do respetivo custo padrão;

b) Cedência de 0,4 m2 de terreno destinado a infraestrutura geral por m2, ocorrendo compensação, conforme respetivo valor padrão, por cedência efetiva inferior ou superior;

c) Pagamento de taxa ou/e realização de obras de infraestrutura geral, assegurando uma participação de valor não inferior a 1/3 do respetivo custo padrão;

d) As participações inferiores a 100 % expressas nas alíneas a) e c), traduzem a assunção pelo Município de Olhão da parte restante (custo social suportado).

Artigo 8.º

Compensação Perequativa

1 - O valor da compensação pecuniária (CP) por défice ou excesso de edificabilidade concreta relativamente à edificabilidade abstrata é estabelecido pela seguinte fórmula:

CP=[(Vm2xEC-CI)-(Vm2xEA)]x0,2

onde:

Vm2, valor por metro quadrado, definido por Comissão de Avaliação;

EC, é edificabilidade concreta, a qual se calcula através do produto entre as áreas brutas permitidas para os diferentes tipos de usos e o respetivo índice de edificabilidade, de acordo com a tipologia proposta no plano;

CI, representa os custos de investimento em infraestruturação a cargo do promotor;

EA, traduz a edificabilidade abstrata, correspondente ao nível de edificabilidade média.

2 - A CP é paga pelo promotor à CMO ou pela CMO ao promotor, conforme o valor calculado seja positivo ou negativo.

3 - O cálculo da CP deverá ser precedido de avaliação por parte da Comissão de Avaliação prévia, conforme disposto no artigo seguinte.

Artigo 9.º

Avaliação Prévia

1 - A determinação dos valores a considerar para efeitos de cálculo do disposto no artigo anterior, deverá ser previamente avaliada por Comissão de Avaliação.

2 - A Comissão de Avaliação deverá ser constituída por três representantes, sendo estes designados, respetivamente:

a) Pela CMO;

b) Pelo promotor;

c) Por codecisão, cabendo a designação do terceiro representante a ambas as partes, que preside.

3 - Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo, nomeadamente Código de IMI e Código de Expropriações, necessariamente adotado ao Valor de Mercado da área concreta.

4 - A avaliação deve incidir e considerar, nomeadamente, a evolução da dinâmica urbanística, execução do plano, e, ainda:

i) Os objetivos e ações definidas no PDM;

ii) O coeficiente de localização fixado para o local, no quadro CIMI;

iii) Taxa de ocupação do solo;

iv) Identificação de áreas urbanas suscetíveis de reabilitação, renovação e reestruturação ou de maior densificação e consolidação urbana;

v) Grau de concretização das infraestruturas territoriais no âmbito das redes de abastecimento de água, rejeição das águas residuais, resíduos sólidos urbanos, redes elétricas, redes de telecomunicações e gás.

Artigo 10.º

Modelo Perequativo

1 - Quando o direito concreto de construção do proprietário for superior à edificabilidade abstrata, nos termos do artigo anterior:

a) É transmitida para o domínio privado do município uma área correspondente à CP em excesso, salvo se razões urbanísticas ou logísticas o impeçam ou desaconselhem;

b) Não se verificando a cedência, o promotor paga uma compensação à CMO no valor da CP devida.

2 - Quando, por razões urbanísticas que não decorram da vontade do proprietário nem das características próprias do respetivo prédio (biofísicas, patrimoniais ou cadastrais), a edificabilidade concreta resultante de processo de gestão urbanística for inferior à abstrata, a CMO paga uma compensação ao promotor no valor da CP.

3 - As cedências e compensações que ocorram são realizadas por via do Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística.

Artigo 11.º

Taxas Municipais

Os proprietários cujo direito concreto de construção do proprietário seja inferior à sua edificabilidade abstrata, podem beneficiar de redução das taxas municipais que tenha de suportar, nos termos previstos no regulamento municipal de taxas no montante da CP a compensar.

CAPÍTULO II

Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística

Artigo 12.º

Objeto

1 - O Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística. é constituído pelas receitas resultantes da redistribuição de mais valias, nos termos do disposto no n.º 4 do artigo 62.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, sendo utilizado para, através da CMO, proceder à promoção da reabilitação urbana, a sustentabilidade dos ecossistemas e a prestação de serviços ambientais.

2 - O Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística executa o processo perequativa previsto no presente Regulamento.

3 - Para efeitos de execução da afetação de receitas, são consideradas as seguintes medidas:

a) Operacionalização dos processos de redistribuição de mais-valias e de encargos urbanísticos segundo princípios de equidade e justiça previstos no PDMO;

b) Disponibilização de solo destinado a infraestruturas, equipamentos e espaços verdes públicos e de apoio a uma política municipal de habitação;

c) Facilitação de operações urbanísticas, especialmente das que forem entendidas como estratégicas para o desenvolvimento ordenado do Concelho, através de permuta de terrenos ou de outros imóveis;

d) Fomento, através de apoio fundiário e/ou financeiro, de operações de reabilitação urbana, de salvaguarda e valorização ambiental ou urbanística.

Artigo 13.º

Receitas

1 - São afetas ao Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística as seguintes receitas obtidas pelo Município no âmbito de operações urbanísticas:

a) As compensações pecuniárias por excesso de edificabilidade ou por insuficiente cedência para infraestrutura geral;

b) As cedências de terrenos com edificabilidade;

c) As resultantes da venda de terrenos que lhe tenham sido afetos.

2 - A CMO pode decidir afetar ao FMSAU outras verbas ou terrenos com edificabilidade.

Artigo 14.º

Encargos

1 - São encargos a suportar pelo FMSAU, designadamente:

a) Compensar promotores de operações urbanísticas que, por imposição do PDMO, não possam atingir a edificabilidade abstrata que este lhe atribui;

b) Compensar promotores de operações urbanísticas que cedam solo para infraestrutura geral com área superior à cedência média que lhe é devida;

c) Disponibilização de solo para fins de utilidade pública;

d) Eventual apoio financeiro a operações de valorização ambiental, urbanística e/ou habitacional.

2 - As compensações aos promotores de operações urbanísticas, referidas nas alíneas a) e b) do n.º 1, obedecem às seguintes regras:

a) Quando seja devido pagamento pelo promotor de encargos urbanísticos ao Município, a compensação é deduzida a esses encargos;

b) Quando tal não ocorra ou não seja suficiente, a demais compensação pode traduzir-se em dinheiro ou na cedência de imóvel;

c) Ocorrendo a cedência de imóvel, a respetiva avaliação deve considerar o referencial de avaliação imobiliária definido no presente Regulamento.

Artigo 15.º

Gestão

1 - A gestão do FMSAU é atribuição do Presidente da Câmara, que a pode delegar.

2 - O Município elabora um relatório de gestão anual sobre o FMSAU.

3 - A gestão integra a possibilidade de:

a) Aquisição ou permuta de bens imóveis;

b) Alienação de imóveis, nos termos do quadro legal aplicável.

4 - Os processos que se traduzam em alienação, permuta ou aquisição de bens imóveis, incluindo os relativos a processos perequativos, exigem a aprovação prévia da Câmara Municipal ou Assembleia Municipal, consoante o valor dos imóveis.

5 - A CMO pode criar uma estrutura de acompanhamento e aconselhamento técnico de gestão do FMSAU.

CAPÍTULO III

Disposições Finais e Transitórias

Artigo 16.º

Norma Revogatória

São revogadas todas as normas regulamentares municipais relativas à matéria objeto do presente regulamento que disponham em sentido divergente à disciplina dele constante.

Artigo 17.º

Omissões e Dúvidas

Quaisquer omissões ou dúvidas relativas à interpretação e aplicação do presente Regulamento serão resolvidas pela Câmara Municipal de Olhão, de acordo com a legislação em vigor.

Artigo 18.º

Resolução de Conflitos

Para a resolução de conflitos na aplicação do regulamento os interessados podem requerer a intervenção de uma comissão arbitral, nos termos do artigo 118.º da Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.

Artigo 19.º

Publicação

O Regulamento é publicado no Diário da República e no sítio institucional do Município de Olhão.

Artigo 20.º

Entrada em Vigor

O Regulamento entra em vigor no primeiro dia útil seguinte à sua publicação no Diário da República.

20 de janeiro de 2023. - O Presidente da Câmara Municipal de Olhão, António Miguel Ventura Pina.

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