Decreto-Lei n.º 436/83, de 19 de dezembro

Decreto-Lei n.º 436/83

de 19 de Dezembro

A revisão dos critérios de actualização das rendas dos prédios urbanos para fins não exclusivamente habitacionais constitui um dos objectivos do Programa do Governo, dado que da aplicação do regime previsto na legislação anterior resultaram grandes distorções nos valores das respectivas rendas.

É objectivo do presente diploma criar as condições de justiça pelas quais se devem reger as actualizações das rendas.

Assim, é estabelecido um novo método de cálculo da avaliação fiscal extraordinária, que, de uma forma mais clara, especifica os factores a ter em conta, e é limitado o índice de actualização à soma singela das taxas de inflação nos anos que medeiam entre a data da última alteração contratual da renda e a data da nova avaliação.

Por último, este novo regime vem permitir uma maior e desejada participação das partes, através da integração dos seus representantes nas comissões de avaliação.

Assim, o Governo decreta, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o seguinte:

Artigo 1.º Nos contratos de arrendamento para comércio, indústria, exercício de profissões liberais e ainda em todos os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, o senhorio tem o direito de exigir actualizações anuais de renda, decorrido 1 ano da data da sua fixação ou da última alteração.

Art. 2.º - 1 - As actualizações terão por base um coeficiente que constará de portaria conjunta dos Ministros das Finanças e do Plano, do Comércio e Turismo e do Equipamento Social, a publicar anualmente até 31 de Outubro, para vigorar no ano civil seguinte.

2 - O coeficiente referido no número anterior não poderá ser nem inferior a dois terços da taxa de crescimento da média dos índices mensais de preços no consumidor, sem habitação, do continente, estabelecido pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), calculada entre os valores correspondentes aos últimos 12 meses e os valores do período homólogo do ano anterior, tomando em consideração os elementos disponíveis à data da assinatura da portaria, nem superior àquela mesma taxa.

Art. 3.º Às actualizações previstas no presente diploma aplica-se o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 1104.º do Código Civil.

Art. 4.º O presente diploma aplica-se também a todos os contratos de arrendamento mencionados no artigo 1.º existentes à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, decorridos 5 anos sobre a última avaliação, fixação ou alteração contratual da renda, e, ainda, em caso de traspasse de estabelecimento comercial ou industrial ou de cessão de arrendamento para o exercício de profissão liberal, desde que tenha decorrido mais de 1 ano sobre aqueles factos.

Art. 5.º - 1 - Poderá ser requerida uma avaliação extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data de aplicação do regime de actualização anual.

2 - Na avaliação fiscal extraordinária, para o apuramento do valor locativo dos imóveis, atender-se-á aos valores de mercado, tendo em conta a localização, área do prédio, qualidade de construção, estado de conservação, obras, melhoramentos ou benfeitorias que se hajam integrado no imóvel sem direito a indemnização do arrendatário e à renda praticada à data do pedido.

3 - A nova renda não poderá ser superior à que resultaria da aplicação de um factor de actualização igual à soma singela das taxas de variação do índice anual de preços no consumidor, sem habitação, do continente, estabelecido pelo INE, verificadas em cada um dos anos que medeiam entre qualquer dos factos verificados no artigo 4.º e a data em que esta avaliação tem lugar.

4 - A avaliação fiscal extraordinária não poderá ser requerida se o senhorio e o inquilino acordarem no montante de actualização da renda, ou se o senhorio aplicar imediatamente o coeficiente de actualização previsto no n.º 1 do artigo 2.º, ou se tiver havido uma alteração contratual da renda ao abrigo dos Decretos-Leis n.os 330/81, de 4 de Dezembro, e 392/82, de 18 de Setembro.

Art. 6.º - 1 - São competentes para efectuar as avaliações fiscais extraordinárias as comissões de avaliação constituídas nos termos no artigo 5.º do Decreto n.º 37021, de 21 de Agosto de 1948, com a redacção dada pelo Decreto n.º 37784, de 14 de Março de 1950.

2 - As comissões de avaliação referidas no número anterior serão ainda integradas por representantes de cada uma das partes, a indicar directamente pelo senhorio e pelo arrendatário ou a indicar pela associação que representa a actividade exercida por cada uma delas.

3 - A indicação dos representantes do inquilino e do senhorio deverá ser feita no momento em que intervêm no processo de avaliação.

4 - A repartição de finanças deverá, dentro do prazo de 15 dias, a contar da entrada da contestação do arrendatário ou do termo do prazo para a sua apresentação, notificar todos os louvados, por meio de carta registada com aviso de recepção, da constituição da comissão de avaliação.

Art. 7.º - 1 - A comissão de avaliação, depois de exame directo do prédio, reunirá e dará por escrito parecer fundamentado, no prazo de 6 meses contados a partir da data de entrada do pedido de avaliação.

2 - Decorridos que sejam 90 dias sobre a data de constituição da comissão de avaliação sem que esta se encontre em funcionamento, por falta de qualquer dos membros representantes do inquilino ou do senhorio, esta reunirá e dará, por escrito, com os elementos presentes, o seu parecer.

3 - No caso de a comissão de avaliação não ter dado o seu parecer no prazo previsto no n.º 1, o senhorio poderá, decorrido aquele prazo e até à notificação do resultado da avaliação, aplicar transitoriamente o coeficiente anual de actualização.

Art. 8.º - 1 - A renda resultante da avaliação fiscal extraordinária é exigível a partir da data da sua notificação.

2 - Se a renda fixada pela comissão de avaliação for inferior à renda praticada depois da aplicação transitória do coeficiente anual de actualização, previsto no n.º 3 do artigo anterior, o excesso de rendas que porventura haja sido recebido pelo senhorio deverá por este ser descontado no pagamento da primeira renda após a notificação a que se refere o n.º 2 do artigo 1104.º do Código Civil.

Art. 9.º Do resultado da avaliação fiscal extraordinária poderão recorrer tanto o senhorio como o inquilino, aplicando-se os mesmos termos do recurso interposto das avaliações requeridas no âmbito do artigo 1105.º do Código Civil, com as necessárias adaptações.

Art. 10.º - 1 - Sempre que a renda resultante da avaliação fiscal extraordinária exceda o dobro da renda praticada à data do pedido, o arrendatário tem o direito de exigir que o senhorio pratique uma renda transitória que não ultrapasse aquele limite nos 2 anos subsequentes ao da comunicação prevista no artigo 3.º, mas nos anos seguintes ficará sujeito a uma actualização acelerada, que terá por base um coeficiente igual ao dobro do previsto no artigo 2.º, até que iguale a renda que decorreria da aplicação normal dos coeficientes de actualização anuais à renda resultante da avaliação fiscal extraordinária.

2 - Sob pena de caducidade para o exercício do direito conferido pelo número anterior, o arrendatário avisará o senhorio por carta registada, com aviso de recepção, a ser expedida nos 30 dias seguintes à notificação de nova renda, prevista no artigo 8.º

Art. 11.º - 1 - O disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 10.º do presente diploma é aplicável a todas as avaliações fiscais extraordinárias e respectivos cursos, pendentes à data da sua entrada em vigor, que tenham sido requeridas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro.

2 - Nos casos previstos no número anterior, decorridos 18 meses a contar da aplicação do coeficiente feita ao abrigo do Decreto-Lei n.º 189/82, de 17 de Maio, poderá o senhorio aplicar transitoriamente o coeficiente anual de actualização que estiver em vigor, nos termos do presente diploma.

Art. 12.º - 1 - São revogados os Decretos-Leis n.os 330/81, de 4 de Dezembro, 189/82, de 17 de Maio, e 392/82, de 18 de Setembro.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 13 de Outubro de 1983. - Mário Soares - Carlos Alberto da Mota Pinto - Ernâni Rodrigues Lopes - Álvaro Roque de Pinho Bissaia Barreto - João Rosado Correia.

Promulgado em 12 de Dezembro de 1983.

Publique-se.

O Presidente da República, ANTÓNIO RAMALHO EANES.

Referendado em 13 de Dezembro de 1983.

O Primeiro-Ministro, Mário Soares.