Portaria n.º 500/2026/1, de 13 de novembro

Portaria n.º 500/2026/1

de 13 de novembro

No âmbito das várias medidas estabelecidas no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, para incentivar a oferta de habitação, inclui-se a criação do regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional.

O arrendamento constitui uma alternativa habitacional relevante, não apenas pela flexibilidade e mobilidade habitacional que proporciona, mas também pela ausência do esforço financeiro resultante da aquisição de casa própria, libertando recursos para outros investimentos pessoais e familiares.

Porém, a acrescer aos desafios gerais, designadamente os decorrentes do preço dos solos e dos custos de construção, a disponibilização de oferta de arrendamento enfrenta desafios suplementares, decorrentes da exposição a um longo período de retorno do investimento.

O investimento para arrendamento requer, por isso, um quadro de estabilidade jurídica e fiscal que confira previsibilidade e segurança ao investimento e ao financiamento necessário para o efeito.

O novo regime do contrato de investimento para arrendamento (CIA), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, visa criar o quadro de estabilidade fiscal e legislativa necessário para o investimento na aquisição, construção e reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional, até 25 anos. Durante o período de vigência do CIA, os benefícios fiscais previstos para este investimento ficam garantidos, sendo o investidor, igualmente, protegido em caso de eventuais alterações legislativas futuras com impacto no equilíbrio económico e financeiro do investimento.

O regime dos CIA estabelece, também, requisitos de estabilidade do investimento para arrendamento, enquanto contrapartida dos benefícios atribuídos, entre os quais se inclui a obrigação de manter a afetação a arrendamento ou subarrendamento habitacional dos imóveis destinados a esse fim, a qual se traduz no ónus de os imóveis em questão apenas poderem ser alienados em conjunto e no caso de transmissão da posição contratual para o adquirente, estabelecido no artigo 8.º do anexo i ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Consequentemente, o artigo 9.º do mesmo regime vem prever o registo predial do ónus em causa, a regulamentar por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da habitação e da justiça.

Neste contexto, e em conformidade com o previsto na lei, estabelece-se que o registo inicial do ónus é promovido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), de forma gratuita, abrangendo todos os imóveis incluídos no CIA. Considerando que a lei apenas exige que, pelo menos, 70 % da área de construção dos edifícios abrangida pelo CIA seja destinada a arrendamento ou subarrendamento habitacional, podendo a restante ser destinada a usos complementares ou compatíveis com a habitação, a lei confere ao proprietário promotor de um CIA a possibilidade de, após a realização das comunicações prévias de utilização relativas aos imóveis a destinar a arrendamento ou subarrendamento, e mediante declaração do IHRU, I. P., que o ateste, proceder à redução do registo a esse conjunto de imóveis, desonerando os restantes.

Assim:

Ao abrigo do disposto no artigo 9.º do anexo i ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e no uso das competências que foram delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, através do Despacho n.º 11063/2025, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 181, de 19 de setembro de 2025, e pela Ministra da Justiça, nos termos da subalínea ii) da alínea b) do n.º 2 do Despacho n.º 9883/2025, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 159, de 20 de agosto de 2025, manda o Governo, pela Secretária de Estado da Habitação e pela Secretária de Estado da Justiça, o seguinte:

Artigo 1.º

Objeto

A presente portaria regula o registo predial do ónus de sujeição a autorização para a transmissão de imóveis afetos a arrendamento no âmbito de um contrato de investimento para arrendamento (CIA), nos termos previstos no artigo 9.º do anexo i ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Artigo 2.º

Inscrição no registo predial

1 - O ónus previsto no n.º 1 do artigo 9.º do anexo i ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, de sujeição da transmissão de imóvel afeto a arrendamento no âmbito de um CIA a autorização da transmissão da posição contratual, mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, nos termos do n.º 3 do artigo 8.º daquele anexo i, é inscrito em todos os prédios rústicos, urbanos ou mistos e frações autónomas abrangidos pelo referido contrato de investimento, abrangendo os prédios deles resultantes, designadamente por efeito de loteamento, reparcelamento, destaque ou constituição de propriedade horizontal.

2 - O registo do ónus a que se refere o número anterior é promovido pelo IHRU, I. P., mediante a apresentação de declaração emitida por este Instituto que certifique os seguintes elementos:

a) Número de referência atribuído ao CIA;

b) Identificação nos termos do Código do Registo Predial dos prédios rústicos, urbanos, mistos, e frações autónomas, abrangidos pelo CIA;

c) Indicação do prazo de vigência do CIA e da data do respetivo início.

3 - O extrato da inscrição do ónus deve conter, como menções especiais, o número de referência atribuído ao CIA, o prazo de vigência desse contrato e a data do seu início.

4 - O registo do ónus é isento de emolumentos.

Artigo 3.º

Cancelamento e alteração do registo

1 - Nos termos do n.º 2 do artigo 9.º e do n.º 3 do artigo 8.º do anexo i ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o registo previsto no artigo anterior pode ser cancelado quanto aos prédios ou frações autónomas que, embora abrangidos pelo CIA, não estão afetos a arrendamento ou subarrendamento nos termos desse contrato.

2 - O cancelamento referido no número anterior é promovido pelo proprietário, mediante apresentação de declaração do IHRU, I. P., que expressamente autorize o cancelamento e que certifique que o prédio ou a fração autónoma não está afeto a arrendamento ou subarrendamento nos termos do CIA.

3 - Em caso de alteração do prazo de vigência do CIA, o registo deve ser alterado em conformidade, aplicando-se o disposto no artigo anterior.

Artigo 4.º

Caducidade do registo

O registo previsto no artigo 2.º caduca, automaticamente, com o termo do prazo de vigência do CIA mencionado no registo.

Artigo 5.º

Entrada em vigor

A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

A Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa de Machado Santos, em 10 de novembro de 2026. - A Secretária de Estado da Justiça, Ana Luísa da Silva Gonçalves Machado, em 6 de novembro de 2026.

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