Regulamento n.º 1015/2025, de 20 de agosto

Regulamento n.º 1015/2025

Regulamento de Alienação de Lotes de Terreno do Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve

No uso das competências que se encontram previstas na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, do Anexo I, da Lei n.º 75/2013, de 12.09, atualizada, e nos termos do artigo 139.º do Código do Procedimento Administrativo, torna-se público que, o Regulamento de Alienação de Lotes de Terreno do Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve, publicado em Projeto na 2.ª série, do Diário da República n.º 96, de 20 de maio de 2025 - Regulamento n.º 636/2025, após o decurso do prazo para apreciação pública que correu nos termos dos artigos 99.º, 100.º e 101.º do Código do Procedimento Administrativo, foi aprovado, de forma definitiva, em reunião ordinária da Câmara Municipal, realizada no dia 17 de julho de 2025, e na sessão ordinária de julho da Assembleia Municipal, realizada no dia 25 de julho de 2025, publicando-se na íntegra o texto do referido Regulamento.

11 de agosto de 2025. - O Presidente da Câmara, Hélder António Guerreiro.

Regulamento de alienação de lotes de terreno do Plano De Pormenor do Cruzamento do Almograve

Nota Justificativa

No âmbito da aprovação do Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve com efeitos registais pela Assembleia Municipal de Odemira, na sessão ordinária realizada no dia 17 de dezembro de 2021, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 39, de 24 de fevereiro, através do Aviso n.º 4072/2022, foi elaborado o presente Regulamento a fim de definir as regras e critérios para alienação dos lotes de terreno constituídos ao abrigo do referido Plano.

Posteriormente à sua entrada em vigor o Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve foi objeto da Declaração de Retificação n.º 281/2022 publicada no Diário da República n.º 69, na 2.ª série, parte H, de 07/04/2022, por inexatidões provenientes de divergências entre o ato original aprovado e o ato efetivamente publicado.

Em 17 de agosto de 2023 sofreu uma correção material nas áreas de cedências, publicada no Diário da República n.º 168, 2.ª série, parte H, de 30 de agosto de 2024.

O Plano em causa foi elaborado tendo em vista a reconversão de uma área urbana de génese ilegal (AUGI), sob o sistema de execução de iniciativa municipal e sem apoio da administração conjunta, dado o prédio urbano onde se localiza a área de intervenção do Plano ser propriedade do Município de Odemira.

O prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Longueira/Almograve sob o artigo 876 foi adquirido pelo Município de Odemira em 28 de outubro de 1992, com o objetivo único de resolução de uma área alvo de fracionamento clandestino, tendo a entrada em vigor do Plano Diretor Municipal de Odemira permitido a criação de uma área urbanizada para construção.

A operação de reparcelamento da área do Plano teve por base as parcelas iniciais do fracionamento clandestino, da qual resultaram lotes com implantações e lotes sem implantações.

A planta da operação de transformação fundiária inclui um quadro que explicita a relação entre as parcelas originárias (de acordo com os critérios de legitimidade delineados na Lei das AUGI) e os prédios resultantes da operação de transformação fundiária.

De acordo com o estabelecido no n.º 2 do artigo 25.º do Regulamento do Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve, que regulamenta as regras a que deve obedecer a ocupação, o uso e a transformação do solo na área abrangida pelo Plano, a atribuição dos lotes será feita a quem tenha sido identificado na planta da operação de transformação fundiária como legítimos titulares de direitos para efeitos da lei das AUGI, sabendo que pretende o presente Plano, para além de regularizar as situações de fracionamento clandestinas, promover oportunidades de criação de condições habitacionais para fixação de população naquela zona.

Considerando a forma de execução do Plano, em que o Município de Odemira é o único proprietário do prédio urbano sujeito à intervenção do Plano, não se procedeu ao desenvolvimento de mecanismos perequativos conducentes à repartição dos encargos e benefícios decorrentes da execução do Plano. Contudo, tal implica que as condições de adjudicação dos lotes sejam concretizadas ao nível regulamentar, uma vez que nem todos os lotes têm a mesma caraterização.

Assim, de modo a respeitar os critérios de atribuição dos lotes de terreno ao abrigo da Lei das Áreas Urbanas Génese Ilegal foi elaborado o presente de regulamento, o qual foi objeto de consulta pública nos termos do artigo 101.º do Código do Procedimento Administrativo, que se rege pelas cláusulas seguintes:

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Lei Habilitante

O presente Regulamento foi elaborado ao abrigo do artigo 97.º e seguintes do Código de Procedimento Administrativo, e no uso das competências previstas nas alíneas e) e n), do n.º 2, do artigo 23.º, na alínea k), do n.º 1, do artigo 33.º, e na alínea g), do n.º 1, do artigo 25.º, todos do Anexo I da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual.

Artigo 2.º

Âmbito e Objeto

1 - O presente Regulamento estabelece as regras e critérios de alienação dos lotes de terreno, propriedade do Município de Odemira, constituídos ao abrigo do Plano Pormenor do Cruzamento do Almograve, distinguindo as situações que se destinem à habitação própria e permanente daquelas destinadas a segunda habitação ou lotes sem implantação que não se destinem a habitação própria e permanente.

2 - As disposições do presente Regulamento aplicam-se aos lotes de terreno constituídos ao abrigo do Plano Pormenor do Cruzamento do Almograve, elaborado com o intuito de reconversão de uma área urbana de génese ilegal (AUGI).

Artigo 3.º

Modalidade de Alienação

Os lotes de terreno objeto deste Regulamento serão alienados através de atribuição direta a quem tenha sido identificado na planta de operação de transformação fundiária como legítimo titular de direitos à data da constituição dos lotes, nos termos da legislação aplicável às Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) e do Regulamento do Plano de Pormenor do Cruzamento do Almograve.

Artigo 4.º

Preço de Alienação

1 - O preço base por metro quadrado dos lotes de terreno a alienar será fixado pela Câmara Municipal, tendo por base uma avaliação imobiliária externa ou, alternativamente, por uma avaliação subscrita por três técnicos municipais, considerando a localização do loteamento, os custos associados ao respetivo Plano de Pormenor e o preço de aquisição do prédio rústico abrangido pelo referido Plano.

2 - Considerado o preço base fixado nos termos do número anterior, o valor a pagar por metro quadrado pela atribuição dos lotes de terreno será determinado atendendo as seguintes situações:

a) Lotes com implantação de construção destinada a habitação própria e permanente - Pagamento de 10 % do valor do lote;

b) Lotes sem implantação, mas que se destinem à construção de habitação própria e permanente do próprio ou familiar até ao 3.º Grau - Pagamento de 10 % do valor do lote;

c) Lotes com implantação de construção destinada a segunda habitação - Pagamento de 25 % do valor do lote;

d) Lotes sem implantação - Pagamento de 25 % do valor do lote.

3 - Para a aplicação do pagamento de 10 % do valor base fixado estabelecido na alínea a) do n.º 2 do presente artigo é obrigatório a apresentação de comprovativo da morada fiscal.

4 - Para a aplicação do pagamento de 10 % do valor base fixado estabelecido na alínea b) do n.º 2 do presente artigo é obrigatório a apresentação, por parte do titular do lote, de uma declaração de compromisso de honra em como a habitação a construir se destina a habitação própria e permanente.

Artigo 5.º

Pagamento

O pagamento do montante estabelecido para a alienação dos lotes de terreno deverá ser efetuado com a antecedência mínima de três dias úteis em relação à data da escritura pública de compra e venda, sob pena de não realização desta.

Artigo 6.º

Outros Encargos

As despesas associadas à realização da escritura pública e ao registo predial são da responsabilidade do adquirente, incluindo os encargos devidos, nomeadamente o IMT, o IS e quaisquer outros custos aplicáveis.

Artigo 7.º

Escritura de Compra e Venda

1 - Após a entrada em vigor do presente Regulamento, os interessados serão notificados pelos serviços municipais para apresentação da documentação necessária com vista à alienação dos lotes de terreno, bem como os originais dos documentos de liquidação dos encargos devidos, nomeadamente IMT, IS e quaisquer outros aplicáveis.

2 - O prazo para a entrega da documentação referida será de 90 dias úteis.

3 - Após a entrega dos documentos, será agendada a escritura pública pelos serviços municipais, a qual deverá acontecer no prazo máximo de 90 dias úteis.

4 - A falta de apresentação da documentação exigida, no prazo indicado, ou a falta de comparência no ato da celebração da escritura de compra e venda, implica a anulação do procedimento de alienação, salvo apresentação de requerimento no qual indique motivos atendíveis do incumprimento, e estes sejam considerados justificados.

Artigo 8.º

Direito de Preferência

O Município de Odemira gozará sempre do direito de preferência na primeira alienação dos lotes e das construções edificadas.

Artigo 9.º

Inalienabilidade

1 - Nas situações estabelecidas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 4.º a alienação dos lotes de terreno e as construções nelas edificadas estão sujeitas a uma cláusula de inalienabilidade pelo período de dez anos, contados a partir da data da celebração da escritura pública de compra e venda.

2 - Em casos excecionais, entre elementos do mesmo agregado familiar ou familiares até ao 3.º grau, devidamente comprovados e aceites pela Câmara Municipal, podem ser efetuadas transmissões dos terrenos e/ou construções neles edificadas antes do decurso do prazo referido no número anterior, ficando os adquirentes sujeitos ao ónus de inalienabilidade previsto no número anterior.

3 - O ónus de inalienabilidade indicado cessa, salvo se outro regime decorrer de legislação aplicável, sempre que:

a) Ocorra a morte ou invalidez permanente e absoluta do adquirente;

b) O prédio urbano seja objeto de venda em execução fiscal;

c) O prédio urbano seja objeto de venda em processo de execução judicial contraídas com a aquisição do próprio lote e desde que tenha sido dado como garantia do crédito obtido;

d) Com a caducidade pelo decurso do prazo previsto.

4 - Caso o adquirente pretenda celebrar a favor de instituição bancária, contrato de mútuo com hipoteca, tendo por objeto a aquisição e/ou construção de edificações no terreno, a Câmara Municipal autoriza desde já a respetiva celebração/constituição de hipoteca a favor da indicada Instituição de crédito.

5 - O teor da cláusula de inalienabilidade deve constar, obrigatoriamente, do ato de transmissão definitiva de propriedade do terreno, bem como do respetivo registo predial.

Artigo 10.º

Prazos de Construção de Habitação Própria e Permanente

1 - Nos casos previstos na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º, o adquirente dispõe de um prazo de oito meses a contar da data da celebração escritura pública de compra e venda para submissão do licenciamento das obras de construção e de trinta e seis meses a contar da mesma data para a conclusão das referidas obras;

2 - Nos casos devidamente fundamentados pode a Câmara Municipal conceder a prorrogação do prazo para submissão do licenciamento das obras de construção estabelecido no ponto anterior por mais quatro meses;

3 - O não cumprimento por parte do adquirente de qualquer dos prazos (incluindo a prorrogação) estabelecidos nos números anteriores, salvo por motivo de força maior, devidamente justificado perante a Câmara Municipal, e por esta aprovada, determina a reversão do lote de terreno alienado ao Património do Município de Odemira, bem como as construções ou benfeitorias nele existentes.

4 - A não fixação de residência própria e permanente no edificado no prazo de seis meses a contar da conclusão das obras determina igualmente a reversão prevista no número anterior.

Artigo 11.º

Prazo de Legalização das Construções Existentes

Após a celebração da escritura de compra e venda, é concedido aos adquirentes um prazo de 12 meses para apresentar na Divisão de Licenciamento do Município de Odemira de processo com vista à legalização das construções existentes nos lotes de terreno, sob pena de aplicação das medidas de tutela da legalidade.

CAPÍTULO II

EXCEÇÕES

Artigo 12.º

Exceções

1 - Nos casos em que o legítimo titular identificado na planta da operação de transformação fundiária se trate de uma herança aberta por óbito ou tenha o titular entretanto falecido, a atribuição do lote será efetuada aos respetivos herdeiros, podendo enquadrar-se nas seguintes situações:

a) Na situação prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 4.º, caso pelo menos um dos herdeiros tenha residência própria e permanente na edificação implantada lote de terreno, aplicando-se o disposto nos artigos 8.º, 9.º e 11.º

b) Na situação prevista na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º, caso a aquisição se destine à construção de habitação própria e permanente de um dos herdeiros ou familiar até ao 3.º Grau, aplicando-se o disposto nos artigos 8.º, 9.º e 10.º

2 - Verificando-se a existência de situações de compropriedade em que só um dos proprietários resida na edificação implantada no lote de terreno a alienar ou, nos casos de alienação de lotes sem implantação que se destinem à construção para habitação própria e permanente conforme situação estabelecida na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º, aplica-se o estabelecido nas alíneas a) e b) do número anterior, com as devidas adaptações.

3 - Se, no momento da atribuição, se verificar que os lotes, com ou sem implantação, não pertencem ao legítimo titular de direitos à data da constituição dos lotes identificado na planta de transformação fundiária, a alienação do lote será realizada pelo montante correspondente a 90 % do valor base por metro quadrado fixado no n.º 1 do artigo 4.º

4 - Nos casos em que o legítimo titular de direitos à data da constituição dos lotes, identificado na planta de transformação fundiária, se encontre em situação de vulnerabilidade social devidamente comprovada, que o impeça de adquirir o lote onde tem a habitação, será constituído um usufruto vitalício e intransmissível sobre o mesmo.

CAPÍTULO III

DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 13.º

Anulação e Extinção

1 - A Câmara Municipal reserva-se o direito de anular todo o processo de alienação, ou de não proceder à atribuição dos lotes de terrenos, quando verifique existir conluio entre os adquirentes, outras irregularidades ou ilicitudes comprovadas, ou tal se demonstrar necessário para a salvaguarda do superior interesse público.

2 - Os legítimos titulares de direitos dispõem de um prazo de 12 meses após a entrada em vigor do presente Regulamento para cumprimento das disposições estabelecidas nos artigos 4.º, 7.º e 12.º, sob pena de extinção dos direitos adquiridos à data da constituição dos lotes e de aplicação de medidas de tutela da legalidade com vista à reposição da condição inicial do terreno, para alienação em concurso público.

Artigo 14.º

Reversão e Não Alienação do Lote

À Câmara Municipal reserva-se o direito de proceder à alienação nos termos do Regulamento Municipal de Alienação de Terrenos para Construção de Habitação de Odemira dos lotes de terreno provenientes de processos de reversão ou de não alienação ao abrigo do presente Regulamento.

Artigo 15.º

Dúvidas e Omissões

Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação das cláusulas do presente Regulamento, que não possam ser resolvidos pelo recurso aos critérios legais de interpretação e integração de lacunas, são resolvidos pela Câmara Municipal de Odemira.

Artigo 16.º

Entrada em Vigor

O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.

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