Regulamento n.º 1401/2026, de 21 de outubro

Regulamento n.º 1401/2026

Nuno Vaz, Presidente da Câmara Municipal de Chaves, faz público que, por deliberação do executivo camarário, tomada em sua reunião ordinária realizada no pretérito dia 24/09/2026, sancionada pelo órgão deliberativo municipal na sua sessão ordinária de 30/09/2026, foi aprovado o “Regulamento Perequativo de Taxas e Encargos Urbanísticos”, nos termos da proposta n.º 70/SPU/2026.

6 de outubro de 2026. - O Presidente da Câmara Municipal, Nuno Vaz.

Regulamento Perequativo de Taxas e Encargos Urbanísticos (RPTEU)

Nota justificativa

Com a entrada em vigor da Revisão do Plano Diretor Municipal, publicado na 2.ª série do Diário da República pelo Aviso n.º 16201/2025/2, de 1 de julho de 2025, é necessário proceder à regulamentação de uma série de compensações e encargos inerentes à realização de operações urbanísticas, entre as quais a taxa municipal de urbanização, que se integra no presente regulamento.

É neste contexto que o presente regulamento estabelece:

A compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta em relação à edificabilidade abstrata calculada em função das edificabilidades médias definidas no artigo 129.º do Regulamento do Plano Diretor Municipal (RPDM) para as diferentes categorias de espaço do solo urbano;

A afetação social da mais-valia a que se refere o artigo 135.º do RPDM, que estabelece uma cedência ao Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística (FMSAU) de 10 % da edificabilidade abstrata nas operações urbanísticas a realizar em áreas de execução programada a estruturar ou naquelas que resultarem da reclassificação do solo rústico em urbano e que comportem edificabilidade;

A compensação por défice ou excesso da cedência definida no artigo 132.º do RPDM e pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público, tal como dispõe o n.º 5 do artigo 26.º do RPDM;

A compensação devida pela não satisfação da dotação de estacionamento, de acordo com o estabelecido no n.º 3 do artigo 26.º do RPDM;

Os encargos de urbanização a que se refere o artigo 131.º do RPDM, determinando o valor do encargo padrão e a compensação ao desvio desse encargo, integrando a taxa pela realização, manutenção e reforço das infraestruturas urbanísticas, que se designará doravante por TMU.

Assim, procede-se à elaboração de um regulamento que discipline estas compensações e taxas no âmbito da realização de operações urbanísticas no Município de Chaves, sem prejuízo de se manterem em vigor os demais regulamentos e disposições em matérias não contrárias ao presente regulamento.

Revogam-se, em consequência, as fórmulas de cálculo devidas pela realização, reforço e manutenção das infraestruturas urbanísticas e pela compensação pela não cedência de áreas para espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos, assim como as demais disposições não conformes com o presente regulamento e constantes do Regulamento n.º 314/2010, inerente à liquidação e cobrança de taxas devidas pela realização de operações urbanísticas.

Nos termos do artigo 99.º do Código do Procedimento Administrativo, os benefícios associados à presente regulamentação traduzem-se no reforço da legalidade, da clareza normativa, da previsibilidade da atuação administrativa e da segurança jurídica dos particulares e dos serviços municipais. Os custos associados são predominantemente internos e decorrem da adaptação dos procedimentos, fórmulas de cálculo e sistemas municipais ao novo quadro jurídico, não sendo criados encargos autónomos para os particulares para além dos legalmente admissíveis.

O projeto do RPTEU foi submetido a consulta pública entre os dias 10 de agosto e 18 de setembro, nos termos e para os efeitos constantes do Aviso n.º 19653/2026/2, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 152, de 7 de agosto, e publicitado na página de Internet deste município, bem como nas sedes das juntas de freguesia e nas instalações da Divisão de Ordenamento do Território e Gestão Urbanística, onde foi afixado o respetivo Edital n.º 117/2026, de 7 de agosto.

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Lei habilitante

O Regulamento de taxas, compensações e encargos urbanísticos do Município de Chaves é elaborado com base no disposto na seguinte legislação:

a) Artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa;

b) N.º 1 do artigo 8.º do Regime Geral das Taxas das Autarquias Locais, Lei n.º 53-E/2006, de 29 de dezembro;

c) Alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º, alíneas b), g) e r) do n.º 1 do artigo 25.º e alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º do Anexo I (a que se refere o n.º 2 do artigo 1.º) do Regime Jurídico das Autarquias Locais, Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atualizada;

d) Artigos 64.º a 66.º da Lei de Bases da política pública do solo, de ordenamento do território e de urbanismo, Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, na sua redação atual;

e) Artigos 172.º, 175.º a 183.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual;

f) Artigos 3.º, 44.º, 116.º e 117.º do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atualizada;

g) Artigos 26.º, 129.º, 131.º, 132.º e 135.º do Regulamento do Plano Diretor Municipal de Chaves, publicado pelo Aviso n.º 16201/2025/2, de 1 de julho.

Artigo 2.º

Âmbito Territorial

O presente Regulamento aplica-se em todo o território municipal às relações jurídico tributárias geradoras da obrigação de compensações e encargos urbanísticos nele previstas, sem prejuízo da aplicabilidade de outros regulamentos específicos, e com o seguinte âmbito territorial:

a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade, a que se refere o artigo 134.º do RPDM, aplica-se todo o solo urbano da Cidade de Chaves, com exceção dos espaços urbanos de baixa densidade, espaços de uso especial - turístico e espaços verdes de enquadramento;

b) A afetação social da mais-valia, a que se refere o artigo 135.º do RPDM, aplica-se às áreas de execução programada a estruturar e às localizadas em solo rústico a reclassificar para urbano e que comportem edificabilidade;

c) A compensação por défice ou excesso de cedência e pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público, a que se referem, respetivamente, o artigo 132.º e o artigo 26.º do RPDM, aplica-se a todo o solo urbano;

d) A taxa municipal pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas, a que se refere o artigo 131.º do RPDM, aplica-se a todo o território municipal;

e) A compensação devida pela não satisfação da dotação de estacionamento privado, de acordo com o estabelecido no n.º 3 do artigo 26.º do RPDM, aplica-se a todo o território municipal.

Artigo 3.º

Incidência objetiva

1 - O presente Regulamento incide sobre as operações urbanísticas que se verifiquem no Município de Chaves que não correspondam a obras de edificação em cumprimento de operações de loteamento com títulos válidos e eficazes.

2 - Em acordo com o Plano Diretor Municipal, o presente regulamento define:

a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade, em função da edificabilidade média (artigo 134.º do RPDM);

b) A afetação social da mais-valia (artigo 135.º do RPDM);

c) A compensação por défice ou excesso de cedência (artigo 132.º do RPDM), incluindo a compensação por não cumprimento da dotação de estacionamento público (n.º 5 do artigo 26.º do RPDM);

d) A compensação devida pela não satisfação da dotação de estacionamento, de acordo com o estabelecido no n.º 3 do artigo 26.º do RPDM;

e) Os encargos de urbanização gerais (artigo 131.º do RPDM).

3 - O presente Regulamento não é aplicável:

a) Às obras com título ainda válido e eficaz, emitido antes da entrada em vigor do presente regulamento;

b) À conclusão de edifícios licenciados antes da entrada em vigor do presente regulamento, mas cujo título tenha caducado só após a conclusão da estrutura resistente;

c) Aos licenciamentos requeridos antes da entrada em vigor do presente regulamento cuja delonga na ultimação, relativamente aos prazos legais, não possa ser imputada aos interessados;

d) Às operações urbanísticas que não se enquadrem no âmbito territorial a que se refere o artigo 2.º do presente regulamento.

Artigo 4.º

Incidência subjetiva

1 - O sujeito ativo da obrigação de pagamento das taxas, compensações e encargos previstos no presente regulamento é o Município de Chaves.

2 - São considerados sujeitos passivos, todas as pessoas singulares ou coletivas ou outras entidades legalmente equiparadas que estejam vinculadas ao pagamento das taxas e outras receitas municipais, nos termos do presente regulamento, incluindo o Estado, as Regiões Autónomas, as Autarquias Locais, os fundos e serviços autónomos e as entidades que integram o setor empresarial do Estado, das Regiões Autónomas e de outras Autarquias Locais.

3 - As isenções e reduções previstas no presente regulamento respeitam os princípios da legalidade, igualdade de acesso, imparcialidade, capacidade contributiva e justiça social e visam a justa distribuição dos encargos, o incentivo da atividade económica na área do Concelho de Chaves, a dinamização do espaço público e o apoio às atividades com fins de interesse público municipal.

Artigo 5.º

Siglas e definições utilizadas

1 - Para efeitos de aplicação do presente regulamento, entende-se por:

a) «CIMI» Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

b) «Ed» é a edificabilidade, correspondendo à área de construção conforme definição constante no n.º 1 do artigo 19.º do regulamento do Plano Diretor Municipal de Chaves e transposta para o n.º 2 do presente artigo;

c) «FMSAU» Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística;

d) «PDM» Plano Diretor Municipal;

e) «RPDM» Regulamento do Plano Diretor Municipal;

f) «TMU» Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas;

g) «TCE» A taxa devida pela não satisfação da dotação de estacionamento próprio.

2 - A Edificabilidade corresponde à área total de construção, com exceção de:

a) Espaços exteriores cobertos, tais como varandas, terraços, alpendres e telheiros;

b) Galerias exteriores de uso público;

c) Áreas técnicas, como grupos de bombagem, postos de transformação, central térmica, compartimentos de resíduos sólidos urbanos, casa das máquinas dos elevadores, depósitos de água, entre outras indispensáveis ao funcionamento do edifício;

d) Áreas destinadas a estacionamento e arrecadações das diferentes unidades de utilização do edifício, quando localizadas em cave, desde que as referidas áreas sejam adstritas a essas unidades de utilização e não venham a constituir-se, ao abrigo do regime de propriedade horizontal, em frações autónomas comercializáveis separadamente das unidades de utilização do edifício.

CAPÍTULO II

EDIFICABILIDADE E ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO

SECÇÃO I

EDIFICABILIDADE

Artigo 6.º

Disposições enquadradoras

1 - O RPDM adota o seguinte modelo perequativo para a distribuição da edificabilidade:

a) Estabelece a edificabilidade (Ed) que pode e, no caso da regulação por critérios morfotipológicos, deve ocorrer num determinado prédio ou conjunto de prédios;

b) Estabelece uma edificabilidade abstrata para cada prédio (Eda), entendida como aquela a que o proprietário tem direito e que corresponde ao produto da edificabilidade média (Edm) fixada para a zona homogénea em que o prédio ou conjunto de prédios se integram pela área do prédio ou conjunto de prédios;

c) Estabelece uma edificabilidade concreta (Edc) a autorizar ao proprietário ou conjunto de proprietários em cada operação urbanística, que articula a edificabilidade do local com a edificabilidade abstrata;

d) Quando a edificabilidade concreta for superior à edificabilidade abstrata:

i) É cedida ao Município de Chaves uma área com a edificabilidade em excesso, exceto se tal não for aconselhável ou possível por razões de caráter urbanístico ou ambiental;

ii) Não se verificando a cedência, é paga uma compensação pecuniária ao Município de Chaves, proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata;

e) Quando a edificabilidade concreta resultante de um processo de gestão urbanística for inferior à abstrata, por razões urbanísticas que não decorram nem da vontade do proprietário nem por razões de vínculo situacional associado às características intrínsecas do próprio prédio, nomeadamente biofísicas, cadastrais ou patrimoniais ou por incidência de servidões administrativas ou restrições de utilidade pública, o Município de Chaves paga uma compensação ao promotor, proporcional à diferença entre edificabilidade concreta e abstrata.

2 - O RPDM considera ainda, na redistribuição das mais-valias, a afetação social a que se refere a alínea b) do n.º 2 do artigo 3.º do presente regulamento, havendo lugar ao pagamento de uma compensação ao Município de Chaves sempre que não for cedida uma área com a edificabilidade correspondente a 10 % da edificabilidade abstrata admitida pelo plano para o prédio ou prédios em causa.

Artigo 7.º

Compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta

1 - O valor das compensações pecuniárias (CEd) referidas no artigo anterior é estabelecido pela fórmula seguinte:

CEd = (Edc – Eda) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

2 - As siglas da fórmula referida no número anterior têm o seguinte significado:

a) «Edc» edificabilidade concreta, conforme significado atribuído pela alínea d) do n.º 1 do artigo 5.º do RPDM;

b) «Eda» edificabilidade abstrata, conforme significado atribuído pela alínea c) do n.º 1 do artigo 5.º do RPDM;

c) «Edc-Eda» a diferença, em m² de Ed, entre edificabilidade concreta e edificabilidade abstrata;

d) «C» o custo de referência por m² de Ed, nos termos do disposto no artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro;

e) «CL» o coeficiente de localização fixado para o local consoante o uso dominante, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos;

f) «CLmáx» o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos.

3 - Em operações de ampliação de construção existente;

a) Quando a edificabilidade preexistente for superior à edificabilidade abstrata, a Edc-Eda corresponde à edificabilidade resultante da ampliação;

b) Quando a edificabilidade preexistente for inferior à edificabilidade abstrata, a Edc-Eda é a edificabilidade que acresce à Eda.

4 - Nas situações de colmatação de um espaço livre, entendida como o preenchimento, através de edificação nova ou de ampliação de edifício, de um prédio ou conjunto de prédios contíguos, situado entre edifícios existentes ou no fecho de uma frente urbana, em que a distância entre esses edifícios ou entre o último dos edifícios da frente urbana e o limite da via pública concorrente não é superior a 50 m, há isenção de CEd.

5 - Nas situações em que a edificabilidade é função da morfotipologia dominante, há isenção de CEd promovendo-se a consolidação do espaço urbano.

Artigo 8.º

Compensação pelo défice da afetação social da mais-valia

1 - O valor das compensações pecuniárias (CAs) referidas no n.º 2 do artigo 6.º é estabelecido pela seguinte fórmula:

CAs = (Eda × 0,10) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

2 - As siglas da fórmula referida no número anterior têm o seguinte significado:

a) «Eda» edificabilidade abstrata, conforme significado atribuído pela alínea c) do n.º 1 do artigo 5.º do RPDM;

b) «C» o custo de referência por m² de Ed, nos termos do disposto no artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro;

c) «CL» o coeficiente de localização fixado para o local consoante o uso dominante, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos;

d) «CLmáx» o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos.

3 - Este artigo é aplicável às áreas de execução programada a estruturar e às áreas localizadas em solo rústico a reclassificar para solo urbano.

4 - Sempre que a edificabilidade abstrata for superior à edificabilidade concreta por imposição do plano, a afetação social da mais-valia aplica-se a esta.

5 - Nas situações referidas no n.º 3 que não correspondam às categorias de espaço central, habitacional ou de atividades económicas, a edificabilidade média a considerar para cálculo da afetação da mais-valia é de 0,40.

SECÇÃO II

ENCARGOS URBANÍSTICOS

Artigo 9.º

Disposições enquadradoras

1 - Os encargos urbanísticos, conforme são identificados no PDM, correspondem à disponibilidade, construção e manutenção de infraestruturas, entendidas estas no sentido lato, englobando:

a) Todo o espaço público, de circulação e de estar, pedonal e automóvel, incluindo faixas de circulação automóvel, estacionamento, passeios, praças, espaços livres e verdes;

b) Os sistemas das redes públicas de infraestruturas;

c) Equipamentos públicos de utilização coletiva.

2 - Em função da sua abrangência, a infraestrutura considera-se dividida em:

a) Infraestrutura local, compreendendo:

i) O espaço público de circulação, pedonal e automóvel, incluindo faixas de circulação automóvel, estacionamento e passeios;

ii) Os sistemas das redes públicas de infraestruturas;

iii) O espaço público de estar, incluindo praças, espaços livres e verdes;

b) Infraestrutura geral, compreendendo:

i) As vias distribuidoras, tal como definidas no PDM;

ii) A parte das vias locais correspondente à área em excesso da estritamente necessária à operação urbanística, considerada para cumprimento de um perfil transversal imposto pelo Município de Chaves;

iii) As redes gerais de abastecimento e drenagem e órgãos respetivos, como adutoras, depósitos, emissários e estações de tratamento, entre outros;

iv) Espaços verdes de abrangência supralocal;

v) As áreas destinadas a equipamentos.

3 - O RPDM estabelece o seguinte modelo perequativo para a distribuição dos encargos urbanísticos:

a) São devidos pelo promotor de todas as operações urbanísticas, sistemáticas ou não sistemáticas, encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a preexistente em situação legal;

b) Estes encargos incluem:

i) A execução de obras de urbanização gerais e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação urbanística, variável em função de preexistências e de especificidades locais;

ii) Uma cedência de terreno destinado a infraestrutura local e geral de 0,35 m²/m² de Edc;

iii) Taxas e compensações urbanísticas que, considerando os encargos referidos em i) e ii), assegurem uma distribuição perequativa entre todas as operações;

c) As taxas e compensações a fixar assentam em custos e valores reais (custos-padrão).

4 - As taxas e as compensações estabelecidas nos dois artigos seguintes cumprem o referido no n.º 3 e exprimem a decisão municipal de fixar a seguinte participação de cada operação urbanística no financiamento das infraestruturas:

a) Cedência de terreno destinado a infraestrutura local e geral, por m² de Ed, conforme subalínea ii) da alínea b) do n.º 3 anterior, ocorrendo compensação por cedência efetiva inferior ou superior;

b) Assunção, pelo Município, da totalidade dos encargos com a infraestrutura geral, salvo situações em que um promotor entenda assumir esse encargo para viabilizar uma operação urbanística e desde que em acordo com o Município.

Artigo 10.º

Compensação por défice ou excesso de cedência para infraestrutura local e geral

1 - Integram a cedência:

a) Para infraestrutura local, as áreas a que se refere a subalínea iii) da alínea a) do n.º 2 do artigo anterior;

b) Para infraestrutura geral, as áreas a que se refere a alínea b) do n.º 2 do artigo anterior.

2 - O valor da compensação pecuniária (CC) por défice ou excesso de cedência para infraestrutura local e geral relativamente à cedência média devida é estabelecido pela fórmula:

CC = [(Edc × Cm – Ce) + N] × [(CL/CLmáx) × 0,15] × Edm × C

3 - As siglas da fórmula referida no número anterior têm o seguinte significado:

a) «Edc» edificabilidade concreta, conforme significado atribuído pela alínea d) do n.º 1 do artigo 5.º do RPDM;

b) «Cm» a cedência média estabelecida no RPDM de 0,35 m²/m²;

c) «Ce» a cedência efetiva para infraestrutura local e geral, em m² de terreno;

d) «N» área correspondente aos lugares de estacionamento público em falta, considerando 12,5 m² por lugar de estacionamento ligeiro;

e) «CL» o coeficiente de localização fixado para o local consoante o uso dominante, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos;

f) «CLmáx» o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI:

i) Indústria nos espaços de atividades económicas;

ii) Habitação nos restantes espaços urbanos;

g) «Edm» edificabilidade média, conforme significado atribuído pelo artigo 129.º do RPDM;

h) «C» o custo de referência por m² de Ed, nos termos do disposto no artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro.

4 - A compensação é paga pelo promotor ao Município de Chaves, ou por este ao promotor, conforme o valor calculado seja positivo ou negativo.

5 - Em operações urbanísticas que destinem, sem corresponderem a área de cedência a que respeita este artigo, 20 % da área dos fogos a custos controlados ou arrendamento acessível por um prazo não inferior a 15 anos, é concedida uma redução da cedência de 25 %.

6 - Nas situações que não correspondam às categorias de espaço central, habitacional ou de atividades económicas, a edificabilidade média a considerar para cálculo da compensação por défice ou excesso de cedência é de 0,40.

Artigo 11.º

Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas

1 - O valor da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TMU) é estabelecido pela seguinte fórmula:

TMU = Edc × C x Ig × K1 × K2 × K3 – Igp

sendo igual a zero se da fórmula resultar valor negativo.

2 - As siglas da fórmula referida no número anterior têm o seguinte significado:

a) «Edc» edificabilidade concreta, conforme significado atribuído pela alínea d) do n.º 1 do artigo 5.º do RPDM;

b) «C» o custo de referência por m² de Ed, nos termos do disposto no artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro;

c) «Ig» encargo padrão com infraestruturas gerais, expresso em %, e que tem o valor de 7,91 %;

d) «K1» coeficiente que traduz a influência do uso e da tipologia e que tem os seguintes valores:

i) Habitação: 1,0;

ii) Comércio com área > 1500 m²: 1,2;

iii) Comércio com área ≤ 1500 m²: 1,0;

iv) Serviços: 1,0;

v) Indústria: 1,0;

vi) Armazenagem e logística: 1,1;

vii) Empreendimentos turísticos: 0,8;

viii) Atividades produtivas em solo rústico: 0,3;

e) «K2» coeficiente que traduz a influência da localização, assumindo os seguintes valores:

i) Solo urbano:

i) 1 - Indústria, armazenagem e logística na categoria de espaços de atividades económicas: 0,75;

i) 2 - Indústria, armazenagem e logística em outras categorias de espaços: 1,2;

i) 3 - Outros usos: 1,0;

ii) Solo rústico:

ii) 1 - Habitação em aglomerado rural: 0,5;

ii) 2 - Habitação nas restantes categorias de espaço: 1,2;

ii) 3 - Outros: 1,0;

f) «K3» coeficiente que traduz o peso da nova edificabilidade no suporte do encargo padrão, assumindo o valor global de 18,7 %;

g) «Igp» o custo das obras de urbanização de infraestrutura geral a cargo do promotor, se se verificar.

3 - Os custos de Igp são os resultantes dos respetivos projetos e dos custos unitários constantes do “Quadro I - Infraestruturas urbanísticas”, em Anexo ao “Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas Municipais Devidas pela Realização de Operações Urbanísticas”, devidamente atualizado à data da sua aplicação.

4 - Nas comunicações prévias referentes a operações urbanísticas de edificação e de ampliação a erigir em área abrangida por operação de loteamento cujo título tenha sido emitido antes de 2015 há lugar ao pagamento de 50 % do valor da taxa em acordo com o n.º 1.

5 - O valor de Igp é revisto de 5 em 5 anos, podendo oscilar num intervalo entre 5 % e 10 %.

SECÇÃO III

ESTACIONAMENTO

Artigo 12.º

Disposições enquadradoras

1 - As exigências de estacionamento próprio para responder às necessidades das operações urbanísticas são estabelecidas no artigo 26.º do RPDM.

2 - A câmara municipal pode deliberar a dispensa total ou parcial do cumprimento da dotação de estacionamento estabelecido no número anterior, sem prejuízo de legislação específica, desde que se verifique uma das seguintes condições e havendo, neste caso, lugar ao pagamento da taxa estabelecida no artigo seguinte.

a) O seu cumprimento implicar a modificação da arquitetura original de edifícios ou da continuidade do conjunto edificado que, pelo seu valor arquitetónico intrínseco, pela sua integração em conjuntos característicos ou em áreas de reconhecido valor paisagístico, devam ser preservados;

b) A impossibilidade ou a inconveniência de natureza técnica, nomeadamente em função das características geológicas do terreno, dos níveis freáticos, do condicionamento da segurança de edificações envolventes, da interferência com equipamentos e infraestruturas ou da funcionalidade dos sistemas públicos de circulação de pessoas e veículos;

c) As dimensões do prédio ou a sua situação urbana tornarem tecnicamente desaconselhável a construção do estacionamento com a dotação exigida, por razões de economia e funcionalidade interna.

Artigo 13.º

Taxa devida pela não satisfação da dotação de estacionamento privativo

1 - A taxa devida pela não satisfação da dotação de estacionamento nos termos estabelecidos no artigo anterior é calculada de acordo com a seguinte fórmula:

TCE = N’ × VL

2 - As siglas constantes na fórmula têm o significado seguinte:

a) «TCE» Taxa pela carência de estacionamento;

b) «N’» Número unitário de lugares de estacionamento em falta resultante da aplicação dos parâmetros definidos no n.º 1 do artigo 26.º do RPDM;

c) «VL» Custo de execução por lugar de estacionamento de veículos em estrutura edificada, calculado nos termos do artigo relativo à Estimativa Orçamental constante do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) em vigor e tendo por referência as áreas, por lugar de estacionamento, constantes nas Anotações e conceitos referentes aos quadros I e II da Portaria n.º 216-B/2008, de 3 de março, alterada pela Portaria n.º 75/2024, de 29 de fevereiro, correspondendo a 9919,80 € por lugar de estacionamento.

3 - O valor mencionado na alínea c) do número anterior está sujeito a atualização anual.

4 - As operações urbanísticas localizadas em aglomerado rural estão isentas do pagamento desta taxa.

5 - As operações urbanísticas localizadas em Área de Reabilitação Urbana (ARU), têm uma redução de 80 % do pagamento desta taxa.

CAPÍTULO III

DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES

Artigo 14.º

Valores pecuniários

1 - Na atualização do valor de C (custo de referência por m² de Ed), nos termos do disposto no artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, 23 de fevereiro, deve aplicar-se em cada ano o valor em vigor em dezembro do ano anterior.

2 - Os valores das taxas, compensações e encargos obtidos serão arredondados, por excesso, para a segunda casa decimal, ou seja, considerados até ao cêntimo.

Artigo 15.º

Substituição de valores pecuniários

1 - Os valores pecuniários a pagar podem, por acordo mútuo, ser substituídos por obras de urbanização ou cedência de terreno, mediante avaliações específicas, tomando-se para as obras de urbanização os valores constantes do Quadro I a que se refere o n.º 3 do artigo 11.º do presente regulamento.

2 - Na substituição desses valores por terreno, são considerados os valores de referência (por m² ou m² de Ed, consoante o caso) constantes no Anexo ao “Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas Municipais Devidas pela Realização de Operações Urbanísticas”, relativo à fundamentação dos valores das taxas e das compensações urbanísticas.

Artigo 16.º

Isenções e reduções

1 - Sem prejuízo das isenções e reduções constantes no Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas Municipais Devidas pela Realização de Operações Urbanísticas e nos n.^os 4 e 5 do artigo 7.º, n.º 5 do artigo 10.º e n.^os 4 e 5 do artigo 13.º do presente regulamento, consideram-se ainda as isenções e reduções definidas nos números seguintes do presente artigo.

2 - Poderão beneficiar, por deliberação camarária, de reduções até 50 % do valor das respetivas taxas e compensações, as obras relativas a promoção de habitação a custos controlados e de arrendamento acessível.

3 - São ainda objeto de isenções e/ou reduções as operações urbanísticas às quais tal seja reconhecido por regulamentos próprios.

4 - As isenções e reduções estabelecidas nos números anteriores, não dispensam as entidades a quem forem concedidas da obrigação de assegurarem as infraestruturas locais correspondentes e necessárias à operação que pretendam concretizar.

CAPÍTULO IV

DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 17.º

Aplicação progressiva dos valores fixados

1 - No sentido de cumprir os objetivos de execução temporal do Plano Diretor Municipal e de forma a evitar um aumento brusco de encargos urbanísticos, o somatório dos valores pecuniários resultantes do estabelecido nos artigos 7.º, 10.º e 11.º goza de redução transitória.

2 - A redução é de 50 % até final de 2027, de 40 % em 2028, de 30 % em 2029, de 20 % em 2030 e de 10 % em 2031.

Artigo 18.º

Disposições revogatórias

O presente regulamento revoga e prevalece sobre todas as normas regulamentares que, expressa ou tacitamente, disponham em sentido contrário ou com ele conflituem, nomeadamente as constantes:

a) No Capítulo V - Taxas pela Realização, Reforço e Manutenção de Infraestruturas Urbanísticas (TMU) e o Capítulo VI - Compensações, do Regulamento de Liquidação e Cobrança de Taxas Municipais Devidas pela Realização de Operações Urbanísticas;

b) No n.º 2.1 - Realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas do Anexo B - Fundamentação económica e financeira das taxas do Município de Chaves.

Artigo 19.º

Regulamentação complementar

Para assegurar as compensações e a TMU, em valores pecuniários ou em terreno, é criado pelo Município de Chaves um Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística, aprovado pelo Regulamento n.º 828/2025, de 10 de julho, em conformidade com o estabelecido no RPDMC e quadro legal aplicável.

Artigo 20.º

Disposições transitórias

O presente regulamento aplica-se aos procedimentos iniciados antes da sua entrada em vigor e que se encontrem pendentes de decisão administrativa e àqueles cujas decisões ficaram condicionadas ao pagamento de taxas e compensações nos termos deste regulamento.

Artigo 21.º

Dúvidas e omissões

Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação do presente regulamento serão decididos mediante deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 22.º

Resolução de conflitos

Para a resolução de conflitos na aplicação do presente regulamento podem os interessados requerer a intervenção de uma comissão arbitral, nos termos do artigo 118.º do RJUE.

Artigo 23.º

Entrada em vigor

O presente regulamento entra em vigor no dia imediato à sua publicação, na 2.ª série do Diário da República.

ANEXO

Fundamentação dos valores

I - Normativa do PDM:

O regime económico-financeiro do PDM exige regulamentação complementar relativa à compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata, à compensação por afetação social da mais-valia, à compensação por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida e à taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU).

Transcreve-se de seguida a normativa do PDM aplicável:

«Artigo 5.º

Definições, siglas e acrónimos

a) Cedência média - mecanismo perequativo correspondente à área a ceder ao município e integrando as parcelas destinadas a áreas verdes e equipamentos de utilização coletiva, habitação pública, de custos controlados e de arrendamento acessível, e infraestruturas e resultante do quociente entre estas áreas e a edificabilidade admitida, excluindo desta a afeta a equipamentos públicos;

b) Edificabilidade abstrata - correspondente ao produto da edificabilidade média pela área total de terreno de um dado prédio;

c) Edificabilidade concreta - a edificabilidade legal existente num dado prédio ou a que vier a ser estabelecida em controlo prévio municipal, em conformidade com as disposições do Plano (quantitativas e qualitativas) e demais regulamentação aplicável;

Artigo 19.º

Determinação da edificabilidade de um prédio

1 - Para efeitos de aplicação do presente regulamento, a edificabilidade de um prédio e dos correspondentes parâmetros de edificabilidade é determinada pela área total de construção, com exceção de:

a) Espaços exteriores cobertos, tais como varandas, terraços, alpendres e telheiros;

b) Galerias exteriores públicas;

c) Compartimentos de resíduos sólidos urbanos;

d) Outras áreas técnicas, como grupo de bombagem, postos de transformação, central térmica, compartimentos de resíduos sólidos urbanos, casa das máquinas dos elevadores, depósitos de água e central de bombagem, entre outras indispensáveis ao funcionamento do edifício;

e) Áreas destinadas a estacionamento e arrecadações das diferentes unidades de utilização do edifício, quando localizadas em cave, desde que as referidas áreas sejam adstritas a essas unidades de utilização e não venham a constituir-se, ao abrigo do regime de propriedade horizontal, em frações autónomas comercializáveis separadamente das unidades de utilização do edifício.

2 - A edificabilidade de um dado prédio é determinada pelas condições de integração urbanística e paisagística, aferida pelos parâmetros urbanísticos estabelecidos para a respetiva categoria ou subcategoria de espaço, sejam eles de ordem quantitativa ou qualitativa, condicionada às limitações impostas pelas servidões administrativas ou restrições de utilidade pública eventualmente existentes e demais condições de salvaguarda e proteção estabelecidas pelo Plano.

CAPÍTULO III

REGIME ECONÓMICO E FINANCEIRO

SECÇÃO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 126.º

Componentes da perequação

As componentes da perequação a considerar na justa repartição dos benefícios e encargos entre os diversos intervenientes na transformação do uso do solo e no seu aproveitamento urbanístico são:

a) A afetação social e a redistribuição das mais-valias geradas pelo Plano;

b) A cedência média definida pelo Plano para a instalação de infraestruturas, equipamentos e áreas verdes e demais espaços de utilização coletiva;

c) O encargo médio com a execução das infraestruturas urbanísticas, nomeadamente redes públicas de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais e espaços de circulação e estadia;

d) A distribuição equitativa dos benefícios e encargos inerentes à execução sistemática a realizar no âmbito das unidades de execução.

Artigo 127.º

Mais-valias

O Plano considera que há criação de mais-valias a redistribuir entre o promotor e a coletividade na reclassificação do solo rústico em urbano que comporte edificabilidade e nas operações urbanísticas cuja edificabilidade seja superior à que resultaria da aplicação do índice de utilização médio da zona homogénea onde se localiza, estabelecendo como mais-valias:

a) Nas áreas a reclassificar como solo urbano, todo o acréscimo de edificabilidade admitido pelo Plano;

b) Nas restantes áreas do solo urbano, a edificabilidade admitida pelo Plano acima da edificabilidade média.

Artigo 128.º

Abrangência territorial da redistribuição das mais-valias

Para efeitos de redistribuição das mais-valias geradas pelo plano, considera-se todo o solo urbano da Cidade de Chaves, com exceção dos espaços urbanos de baixa densidade, espaços de uso especial - turístico e espaços verdes de enquadramento.

Artigo 129.º

Edificabilidade média

1 - O plano considera diferentes edificabilidades médias para a Cidade de Chaves correspondentes aos índices médios de utilização do solo calculados para as zonas homogéneas que, pelas morfotipologia dominantes, têm diferentes capacidades edificatórias.

2 - A edificabilidade média a que se refere o número anterior é determinada pelo quociente entre a soma das áreas de construção acima do solo, correspondente à edificabilidade passível de atingir pela aplicação da edificabilidade máxima admitida à área edificável, e a totalidade da área abrangida, incluindo arruamentos, espaços verdes e equipamentos de utilização coletiva que servem localmente as urbanizações nelas incluídas.

3 - O Plano estabelece as seguintes edificabilidades médias para as diferentes categorias de espaços de solo urbano em que haverá lugar à redistribuição das mais-valias:

a) Espaço Central: 0,90;

b) Espaço Habitacional: 0,55;

c) Atividades económicas:

i) Parque empresarial de Chaves: 0,90;

ii) Núcleos industriais e de armazenagem: 0,60.

Artigo 131.º

Encargos de urbanização

1 - Os encargos de urbanização correspondem a todos os custos com a construção, reforço e manutenção de infraestruturas, equipamentos, espaços verdes e demais espaços públicos que ocorram na Cidade de Chaves e na Vila de Vidago, diferenciando-se em função do âmbito territorial:

a) Encargo de urbanização local, compreendendo as redes de infraestruturas e os espaços verdes e demais espaços públicos que servem diretamente a urbanização;

b) Encargo de urbanização geral, compreendendo as vias distribuidoras, as redes gerais de abastecimento e drenagem e órgãos respetivos, como adutoras, depósitos, emissários e estações de tratamento e espaços verdes de abrangência supralocal.

2 - A cada operação urbanística correspondem encargos médios ou encargos-padrão que são considerados na respetiva perequação:

a) Cedência média;

b) Encargo médio por m² de edificabilidade respeitante à urbanização local;

c) Encargo médio por m² de edificabilidade respeitante à urbanização geral.

3 - Os valores de b) e c) do número anterior são definidos em regulamento municipal.

4 - A taxa municipal de urbanização, que se destina a custear a realização, manutenção e reforço das infraestruturas gerais a que respeita a alínea b) do n.º 1 pela sobrecarga urbanística decorrente de operações urbanísticas, é diminuída do custo das obras de urbanização gerais executadas pelo promotor, mediante contrato de urbanização celebrado com a Câmara Municipal.

Artigo 132.º

Cedência média

1 - A cedência média para a instalação de infraestruturas, de equipamentos e espaços urbanos de utilização coletiva, bem como para habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível, assume o valor de 0,35, optando a Câmara Municipal pelas afetações que considerar como mais convenientes.

2 - A Câmara Municipal pode prescindir da integração no domínio municipal e consequente cedência da área correspondente à totalidade ou parte das parcelas a afetar à cedência média, em acordo com o estabelecido em regulamento municipal, sempre que:

a) Essa área se destine à utilização pública, quando se trate de espaços verdes e de utilização coletiva ou habitação pública, de custos controlados e de rede acessível;

b) Essa cedência seja desnecessária ou inconveniente face às condições urbanísticas do local, havendo, neste caso, lugar ao pagamento de uma compensação ao Município definida em regulamento municipal;

c) Quando se trate de intervenções de cariz social, desportivo ou cultural.

SECÇÃO II

REDISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS E ENCARGOS

Artigo 134.º

Redistribuição de benefícios

1 - É atribuído a cada prédio localizado em solo urbano um direito abstrato de construção, correspondente à edificabilidade abstrata, determinado pelo produto da edificabilidade média fixado para a zona homogénea onde o prédio se situa pela área deste.

2 - Quando a edificabilidade concreta for superior à edificabilidade abstrata, é cedida ao Município uma área de terreno correspondente à edificabilidade em excesso, exceto se tal não for aconselhável ou possível por razões de caráter urbanístico ou ambiental ou for admitida uma compensação à Câmaras Municipal pela não cedência.

3 - Quando a edificabilidade concreta for inferior à abstrata por razões urbanísticas ou ambientais de interesse municipal, o proprietário é compensado pelo Município.

4 - Quando a edificabilidade concreta for inferior à abstrata por razões de vínculo situacional associado às características intrínsecas do próprio prédio, nomeadamente biofísicas, cadastrais ou patrimoniais, não há lugar à compensação a que se refere a alínea anterior.

5 - Quando o proprietário ou promotor, podendo realizar a edificabilidade abstrata no seu prédio, não o queira fazer, não há lugar a compensação pela edificabilidade em falta.

6 - A definição dos valores da compensação é concretizada em regulamento municipal.

Artigo 135.º

Afetação social da mais-valia

1 - Nas áreas de execução programada a estruturar e nas localizadas em solo rústico a reclassificar para urbano e que comportem edificabilidade, há a criação de mais-valia correspondente a toda a edificabilidade conferida pelo plano.

2 - Nas áreas a que se refere o artigo anterior, é cedida ao Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística um terreno com o total de 10 % da edificabilidade abstrata admitida pelo plano para essa área, ou o valor equivalente a determinar de acordo com regulamento municipal.

3 - No caso de edificação correspondente a eventuais preexistências ou a direitos concretos já titulados, a afetação social das mais-valias só incide sobre a edificabilidade adicional.»

II - Valores fixados pelo Município:

Neste contexto, o Município de Chaves fixa:

O valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata;

O valor das compensações por afetação social da mais-valia;

O valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura local e/ou geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida;

A taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU);

Taxa devida pela não satisfação de estacionamento privativo.

A fundamentação que se segue tem, na determinação do valor do solo, como texto base “Uma fórmula para avaliação pública do solo urbano”, da autoria do Professor Jorge Carvalho, constante na publicação “Urbanismo Operativo, 2020, editora Almedina.

1 - Valor da compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata:

O objetivo desta compensação é avaliar a área de solo urbano com a edificabilidade em défice ou excesso, determinada pela diferença entre a edificabilidade concreta e a abstrata. A metodologia utilizada assenta, assim, no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável: Código de Expropriações, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e PDM.

Note-se que o valor do solo difere por estar ou não infraestruturado e evolui em função da respetiva edificabilidade. Esta começa por corresponder a mera expectativa, até atingir um direito concreto, situação que só ocorre através de licença administrativa e após a assunção dos correspondentes encargos urbanísticos. Relativamente à edificabilidade, há ainda que ter em conta que o PDM estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário e numa lógica de equidade entre todos os proprietários de terrenos na mesma zona homogénea. Será essa então que deverá ser considerada.

O solo infraestruturado é o solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Considera-se que tal serviço apenas acontece numa faixa confinante com a via e com a profundidade estabelecida como princípio para a delimitação do solo urbano - 40 metros no caso de Chaves -, o que significa que um dado prédio pode ter uma parte infraestruturada e outra não. Mas tratando-se do cálculo de compensações e taxas de urbanização a afetar a nova construção, o referencial de situação do solo mais adequado é o solo na sua condição inicial, ou seja, não estando ainda infraestruturado, e o solo com a edificabilidade abstrata que o PDM já lhe atribui.

Passando então à determinação do valor do solo, o Código de Expropriações, no seu artigo 26.º, estabelece:

«5 - Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

6 - Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

7 - A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:

a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5 %;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5 %;

c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1 %;

d) Rede de saneamento, com coletor em serviço junto da parcela - 1,5 %;

e) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1 %;

f) Rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto da parcela - 0,5 %;

g) Estação depuradora, em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço junto da parcela - 2 %;

h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1 %;

i) Rede telefónica junto da parcela - 1 %.»

A avaliação do solo pode, portanto, traduzir-se na seguinte fórmula:

S = (Eda × C) × (Fl + Fi)

em que:

S - valor do solo;

Eda - edificabilidade abstrata, de acordo com o PDM;

C - custo de construção por m² a custos controlados (n.º 9 da Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro. Por razões de estabilidade no cálculo das compensações, admite-se que o valor a utilizar num determinado ano seja o fixado em dezembro do ano anterior. Em dezembro de 2025, o valor era de 993,57 €);

Fl - fator de localização (máximo de 15 % do custo de construção, calculado em função do Cl do CIMI, em que o Cl máximo equivale aos 15 % e os locais a um valor proporcional: F1 = (Cl /Cl máximo) × 15 %; desprezam-se as “especiais condições do local”, “a sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes” e “o fator corretivo pela inexistência de risco e do esforço inerente à atividade construtiva”; admite-se que é através da fixação dos seus coeficientes de localização que se avaliam as questões de localização e qualidade ambiental);

Fi - fator de infraestruturação (máximo de 10 %).

Ou seja:

S = (A × Edm × C) × (CL/CLmáx × 15 % × Fi)

em que:

A - área da parcela a que se refere a edificabilidade;

Edm - edificabilidade média;

E em que Fi tem o valor de 1,0, por se considerar o solo na sua condição inicial, isto é, não infraestruturado.

O valor do solo S, para efeitos da compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta, constitui uma compensação, de valor positivo ou negativo (CEd), da diferença entre a edificabilidade concreta e a abstrata (Edc-Eda):

CEd = (Edc – Eda) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

O coeficiente de localização a adotar deverá estar associado aos usos dominantes na categoria de solo em questão, ou seja:

Indústria nos espaços de atividades económicas;

Habitação nos restantes espaços urbanos.

A edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio é a seguinte, tal como dispõe o artigo 129.º do PDM:

No Espaço Central: 0,90 m2 Ed/m²;

No Espaço Habitacional: 0,55 m2 Ed/m²;

Nos Espaços de Atividades Económicas:

Parque empresarial de Chaves: 0,90 m² Ed/m²;

Núcleos industriais e de armazenagem: 0,60 m² Ed/m²

Isenções e reduções:

Independentemente de outras isenções e reduções, interessa saber qual o efeito da aplicação desta fórmula a diferentes situações, nomeadamente:

Quando em áreas a estruturar, a reclassificar como urbanas ou em que não há uma morfotipologia que defina a edificabilidade admitida e em que esta é função do índice de edificabilidade fixado pelo plano;

Quando em áreas em que a edificabilidade é função da morfotipologia dominante e em que se pretende promover a sua ocupação, priorizando a consolidação do espaço urbano.

Nestes últimos casos, assim como nos casos de colmatação de um espaço livre, e por se pretender incentivar a consolidação, adota-se a isenção de compensação.

2 - Valor da compensação por afetação social da mais-valia:

O que está em causa é a avaliação da parcela com a capacidade edificatória correspondente à afetação social da mais-valia em áreas a estruturar ou a reclassificar como solo urbano e que é de 10 % da edificabilidade abstrata da parcela, conforme o disposto no artigo 135.º do Regulamento do PDM. Caso essa área não seja cedida no âmbito da operação urbanística, haverá uma compensação ao Município no valor dessa parcela.

A fórmula a aplicar é idêntica à que se utiliza para a compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta, aplicada a 10 % da edificabilidade abstrata:

CAs = (Eda × 10 %) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

Há apenas que acautelar:

As situações em que possa ocorrer reclassificação para uma categoria de espaço para a qual não esteja fixada uma edificabilidade média, definindo-se, nestes casos, uma edificabilidade média de 0,40;

As situações em que a edificabilidade abstrata for superior à edificabilidade concreta por imposição do plano, aplicando-se, nestes casos, a afetação social da mais-valia à edificabilidade concreta.

3 - Valor da compensação por défice ou excesso da cedência e da compensação por não cumprimento da dotação de estacionamento público:

Trata-se de estabelecer o valor da compensação pecuniária por défice ou excesso de cedência relativamente à cedência média devida (espaços verdes e de utilização coletiva, equipamentos de utilização coletiva ou habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível e vias distribuidoras principais), adicionando-se ainda o valor da compensação pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público.

A primeira parte incide sobre a diferença entre a cedência devida (Edc × m) e a cedência efetiva (Ce):

(Edc × m – Ce)

em que:

Edc - edificabilidade concreta;

m - cedência média estabelecida no RPDM de 0,35 m²/m² de Edc;

Ce - cedência efetiva, em m² de terreno.

Mas há ainda a somar à área resultante a correspondente aos lugares de estacionamento público não criados, pelo que a cedência total a ser compensada é a seguinte:

(Edc × m – Ce) + N

em que:

N - área correspondente aos lugares de estacionamento público em falta, considerando 12,5 m² por lugar de estacionamento ligeiro e 30 m² por lugar de estacionamento pesado.

Basta agora determinar o valor de compensação desta área, o qual é o seu produto pelo valor do solo, tal como determinado na compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta. Teremos, então:

CC = [(Edc × m – Ce) + N] × [(CL/CLmáx × 0,15) × Edm × C]

em que:

CC - compensação pela não cedência;

Sendo o valor positivo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo negativo, acontece o contrário.

Isenções e reduções:

Com vista a promover a habitação a custos controlados ou arrendamento acessível, em operações urbanísticas que destinem, sem corresponderem a área de cedência a que respeita este artigo, 20 % da área a fogos a custos controlados ou arrendamento acessível por um prazo não inferior a 15 anos, é concedida uma redução da cedência de 25 %.

4 - Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU):

Estabelece o RJUE, no seu artigo 116.º, que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais, e ainda uma diferenciação das taxas aplicáveis em função dos usos e tipologias das edificações e, eventualmente, da respetiva localização e correspondentes infraestruturas locais.

A metodologia adotada para a regulamentação da TMU passa assim por:

Determinar o encargo padrão por m² de Ed de construção relativo à infraestrutura geral;

Determinar a influência do uso e da tipologia das edificações e o peso da sua localização, em acordo com o artigo 116.º do RJUE.

Determinação do encargo padrão com a infraestrutura geral:

Um adequado serviço de infraestruturas de uma qualquer cidade (incluindo no conceito de infraestruturas, as zonas verdes e os equipamentos de utilização coletiva) é, genericamente, proporcional à sua dimensão populacional e, pode dizer-se, proporcional à dimensão da edificabilidade nela existente.

Por outro lado, e tal como já referido, o RJUE estabelece que a fundamentação dos projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas deve considerar o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.

Há então que confrontar os investimentos municipais com a edificabilidade. Para tal consideraram-se os investimentos realizados pela Câmara Municipal no período 2020/2025, cujo somatório totaliza 18.994.530,21€.

QUADRO 1

Investimentos municipais em infraestrutura geral em 2021-2025 em Chaves

No mesmo período, a nova edificabilidade constituída foi de 241 703,53 m²

Dividindo um valor pelo outro, conclui-se que o investimento municipal em infraestrutura geral foi de 78,59 €/ m² de Ed. Este valor constitui o encargo-padrão, entendendo-se, para efeito da TMU, que este encargo será idêntico nos próximos anos. Referenciando este valor ao valor do custo da habitação a custos controlados (mantendo assim alguma coerência ao longo do regulamento nas variáveis utilizadas, e permitindo também uma atualização do valor ao longo do tempo), resulta que:

Ig (encargo padrão) = 7,91 % C

sendo C estabelecido conforme artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro.

Este valor deverá ser revisto de forma cíclica, adequando o encargo padrão a valores reais e atualizados. No entanto, e de forma a garantir estabilidade na formação da taxa, estabelece-se um intervalo para o encargo padrão, entre os 5 % e os 10 % do valor de C.

Determinação do peso da nova edificabilidade no encargo padrão (K3):

Por outro lado, é de referir que os investimentos realizados nos últimos anos decorreram não só das necessidades impostas pelo aumento da população (ou, como anteriormente estabelecido, pelo aumento da edificabilidade), mas também para suprir carências da população (ou edificabilidade) preexistente. Assim, deve igual raciocínio ser efetuado em relação aos investimentos a realizar no futuro: não servem apenas a nova edificabilidade que se venha a constituir, mas também a edificabilidade já instalada, pelo que é necessário estabelecer o peso que esta nova edificabilidade terá em relação à existente.

Para tal, foi feita uma relação entre o somatório da área do solo urbano com a dos aglomerados rurais previstas no PDM atualmente em vigor e a área livre (onde se poderá constituir nova edificabilidade, sobre a qual incidirá a TMU).

O somatório do solo urbano com o afeto aos aglomerados rurais previsto no PDM é de 3569,78 hectares. Destes, 512,25 hectares constituem espaços vazios dentro do solo consolidado, acrescendo ainda cerca de 154,80 hectares de áreas programadas (a estruturar e a consolidar). Ou seja, os vazios, que incluem as áreas programadas, onde se pode levar a efeito nova edificabilidade constituem cerca de 18,7 % do somatório do solo urbano com o dos aglomerados rurais. Justifica-se assim a consideração de um coeficiente que traduza o peso desta área no encargo padrão.

K3 = 18,7 %

Determinação da influência do uso e da tipologia (K1)

A determinação da influência do uso e da tipologia na TMU obedece a critérios de ordenamento do território, estabelecendo como valor base 1,0 (sem influência direta) e impondo fatores de agravamento e desagravamento, em acordo com os seguintes critérios:

Habitação: 1,0;

Comércio com área >1500 m²: 1,2 (impõe-se agravamento por corresponder a casos de menor aproveitamento da infraestrutura instalada);

Comércio com área ≤ 1500 m²: 1,0;

Serviços: 1,0;

Indústria: 1,0;

Armazenagem e logística: 1,1 (impõe-se agravamento pelo potencial de maior impacte sobre as infraestruturas sem criação de emprego);

Empreendimentos turísticos: 0,8 (estabelece-se incentivo para estímulo da atividade, tendo ainda em conta que a edificabilidade concreta corresponde a situações de ocupação máxima, as quais não ocorrem na generalidade, justificando-se um desagravamento);

Atividades produtivas em solo rústico: 0,3 (estabelece-se desagravamento tendo em conta que a necessidade de infraestruturas e equipamentos em solo rústico é menor).

Determinação da influência da localização (K2):

Da mesma forma, a determinação da influência da localização na TMU obedece a critérios de ordenamento do território, estabelecendo como valor base 1,0 (sem influência direta) e impondo fatores de agravamento e desagravamento que relacionam determinados usos e localizações:

Solo urbano:

Indústria, armazenagem e logística na categoria de espaços de atividades económicas: 0,75 (estabelece-se desagravamento com vista ao incentivo à localização destes usos na categoria de espaço própria para o efeito);

Indústria, armazenagem e logística em outras categorias de espaços: 1,2 (impõe-se agravamento para desincentivar a localização de indústria fora da categoria de espaço própria);

Outros usos: 1,0;

Solo rústico:

Habitação em aglomerado rural: 0,5 (estabelece-se desagravamento dada a prioridade de condução de habitação para estes aglomerados, com vista à sua revitalização);

Habitação nas restantes categorias de espaço: 1,2 (agrava-se a habitação fora dos aglomerados rurais em função do interesse da consolidação destes);

Outros usos: 1,0 (uma vez que o K1 já é suficientemente redutor).

Fórmula de cálculo:

Tendo em conta o atrás explicitado, a fórmula de cálculo para a TMU é a seguinte:

TMU = Edc × C × Ig × K1 × K2 × K3 – Igp

sendo zero se da fórmula resultar valor negativo, e em que:

Igp - o custo das obras de urbanização de infraestrutura geral a cargo do promotor, se se verificar.

5 - Taxa devida pela não satisfação de estacionamento privativo:

As exigências de estacionamento próprio para responder às necessidades das operações urbanísticas são estabelecidas no artigo 26.º do RPDM. A câmara municipal pode, em determinadas condições, deliberar a dispensa total ou parcial do cumprimento da dotação de estacionamento, sem prejuízo de legislação específica, havendo, neste caso, lugar ao pagamento de uma taxa, calculada da seguinte forma:

TCE = N’ × VL

em que:

TCE - Taxa pela Carência de Estacionamento;

N’ - Número unitário de lugares de estacionamento em falta resultante da aplicação dos parâmetros definidos no n.º 1 do artigo 26.º do RPDM;

VL - Custo de execução por lugar de estacionamento de veículos em estrutura edificada, calculado nos termos do artigo relativo à Estimativa Orçamental constante do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) em vigor e tendo por referência as áreas, por lugar de estacionamento, constantes nas Anotações e conceitos referentes aos quadros I e II da Portaria n.º 216-B/2008, de 3 de março, alterada pela Portaria n.º 75/2024, de 29 de fevereiro.

O valor VL foi calculado tendo em conta a área de um lugar de estacionamento para veículos ligeiros em estrutura edificada (30 m²), multiplicado pelo valor do m² de construção (Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro - 826,65 €) e afetado de um valor F decorrente do uso final da obra (0,40 para estacionamento), resultando num valor de 9 919,80 €. Este valor deve ser alvo de atualização anual.

Isenções e reduções:

Com vista a promover a revitalização dos aglomerados rurais, as operações urbanísticas aí localizadas estão isentas do pagamento desta taxa.

No caso de operações urbanísticas localizadas em Área de Reabilitação Urbana (ARU), há uma redução de 80 %, tendo em vista incentivar a reabilitação de edifícios aí localizados.

6 - Isenções e reduções:

Para além das isenções e reduções referidas ao longo do regulamento, devem ainda ser tidas em conta:

As isenções e reduções decorrentes de outros regulamentos em vigor;

As reduções que a Câmara Municipal venha a deliberar no âmbito da política de habitação do Município, quando estiverem em causa operações relativas a promoção de habitação a custos controlados e arrendamento acessível.

320052285