Regulamento n.º 994/2024, de 28 de agosto

Regulamento n.º 994/2024

Para os devidos efeitos se torna público o Regulamento Municipal de Gestão da Área de Localização Empresarial da Benedita, aprovado pela Assembleia Municipal de Alcobaça em sua sessão extraordinária realizada no dia 31 de julho de 2024, na sequência de proposta aprovada pela Câmara Municipal de Alcobaça em sua reunião extraordinária realizada no dia 26 de julho de 2024:

Regulamento Municipal de Gestão da Área de Localização Empresarial da Benedita

Nota Justificativa

Localizada na Quinta da Serra, junto ao Itinerário Complementar 2 (IC2), na Benedita, a denominada ALEB (Área de Localização Empresarial da Benedita) conta com uma área de 53,7 hectares, dividida em 73 parcelas que se destinam à instalação de indústria, logística, armazenagem, comércio e serviços.

Trata-se de uma infraestrutura com dimensão e impacto regional, mas que se pretende venha a dar novo impulso à zona sul do concelho de Alcobaça, onde estão instaladas várias empresas de renome nacional e internacional abrangendo diversos setores, como sendo a cutelaria, o calçado, a marroquinaria e a extração da pedra, entre muitos outros.

Esta infraestrutura teve na sua génese uma reivindicação, com mais de 30 anos, por parte dos empresários da Benedita e zona sul do concelho, sendo intenção do Município que a mesma vá de encontro aos anseios e aspirações destes e da população em geral, contribuindo para reforçar a saúde e pujança económica que têm sido apanágio do nosso concelho nas últimas décadas, numa lógica de contínua promoção do progresso e do desenvolvimento sustentável.

Encontra-se praticamente executada a primeira fase de construção desta infraestrutura, havendo a possibilidade de se avançar posteriormente para a segunda fase.

A ALEB traduziu-se num elevado investimento que, sendo comparticipado por fundos europeus, está sujeito a um conjunto de regras e condicionantes que têm de ser observadas, devendo nomeadamente, assegurar-se que o preço cobrado pela venda dos lotes corresponde ao preço de mercado, a atender aquando da fixação do preço base de licitação em sede de procedimento de hasta pública.

Ponderados os custos e benefícios das medidas projetadas, considera-se que os benefícios sociais ambientais e económicos resultantes desta infraestrutura - em termos de promoção da competitividade empresarial e territorial, através da oferta de lotes de terreno que permitam a relocalização de empresas existentes e a captação de investimento, sem descurar a envolvente próxima de reconhecidos valores naturais - ultrapassam em muito os custos decorrentes do investimento realizado.

Deu-se oportunamente cumprimento ao disposto no artigo 98.º do Código do Procedimento Administrativo (CPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, não tendo sido constituídos quaisquer interessados no prazo de dez dias fixado para o efeito. Não havendo interessados constituídos, não há lugar à audiência prevista no artigo 100.º do CPA.

Ao abrigo do estatuído no artigo 241.º da Constituição, conjugado com o artigo 25.º, n.º 1, alínea g), e artigo 33.º, n.º 1, alíneas g), k) e ee), do Anexo I da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, a Câmara Municipal de Alcobaça elaborou o presente regulamento, submetido à Assembleia Municipal para aprovação.

PARTE I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Objeto e âmbito

1 - O presente regulamento tem por objeto definir as regras a que obedece a gestão da infraestrutura de acolhimento empresarial denominada Área de Localização Empresarial da Benedita, adiante designada por ALEB, incluindo os procedimentos aplicáveis à venda dos respetivos lotes de terreno.

2 - Para efeitos do disposto no número anterior, entende-se por ALEB a zona territorialmente delimitada, afeta à instalação de atividades industriais, de logística, de armazenagem, de comércio e de serviços, devidamente identificada em anexo ao regulamento do Plano de Pormenor da Área de Localização Empresarial da Benedita, conforme Deliberação n.º 17/2017, publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 5, de 6 de janeiro de 2017, adiante designado por Plano.

3 - O presente regulamento não prejudica o disposto nas demais normas legais e regulamentares aplicáveis.

Artigo 2.º

Objetivos do Plano

Na aplicação do presente regulamento deverão ser observados os objetivos definidos no Plano, nomeadamente o acolhimento, em condições de elevada qualidade, de atividades industriais, de logística, de armazenagem, de comércio e de serviços, de forma a permitir:

a) Atrair empresas já instaladas no território, designadamente na envolvente, promovendo-se e contribuindo para uma ocupação sustentada do espaço;

b) Captar projetos de investimento direto com atividades de valor acrescentado e que requeiram mão-de-obra qualificada;

c) Contribuir para a maior qualificação ambiental das áreas de atividade produtiva;

d) Promover a Benedita, a nível de marketing territorial, trazendo ao território valor acrescentado.

PARTE II

GESTÃO

CAPÍTULO I

NORMAS COMUNS

Artigo 3.º

Gestão

1 - A gestão da ALEB cabe ao Município de Alcobaça em parceria com a Freguesia de Benedita, devendo tal gestão ser exercida no sentido de salvaguardar:

a) Os investimentos públicos e privados realizados e as legítimas expectativas das entidades instaladas ou a instalar na ALEB;

b) O interesse público, nomeadamente nos domínios urbanístico e ambiental.

2 - Na qualidade de entidade gestora da ALEB, cabe ao Município de Alcobaça:

a) Autorizar a instalação de atividades na ALEB;

b) Verificar o cumprimento, pelas atividades instaladas na ALEB, das normas legais e regulamentares aplicáveis, adotando as medidas que, em cada momento se mostrem necessárias à situação;

c) Assegurar a prestação regular dos seguintes serviços nas áreas de uso comum da ALEB:

i) Limpeza;

ii) Ajardinamento e manutenção das zonas verdes;

iii) Gestão da sinalização informativa da ALEB;

iv) Coordenação da recolha de resíduos sólidos urbanos;

v) Iluminação dos arruamentos.

d) Assegurar a prestação de outros serviços que se revistam de interesse para o funcionamento da ALEB, nomeadamente a organização de colóquios, seminários e palestras;

e) Desenvolver ações de promoção da ALEB.

3 - No exercício da incumbência a que se refere a alínea a) do n.º 2, o Município de Alcobaça pode, fundamentadamente, recusar a autorização para instalação de atividades na ALEB, nomeadamente nos casos de atividades:

a) Manifestamente incompatíveis com a lógica de funcionamento da ALEB;

b) Suscetíveis de gerar danos ambientais significativos;

c) Potencialmente geradoras de conflitos, de prejuízos nas infraestruturas e equipamentos ou perturbadoras do regular funcionamento da ALEB.

Artigo 4.º

Obrigações das empresas utentes

1 - Para além de outras expressamente previstas no presente regulamento, são obrigações das empresas utentes:

a) Garantir que os seus colaboradores, clientes e visitantes mantém relações de boa convivência cívica com as outras empresas utentes e demais entidades instaladas na ALEB e com o pessoal do Município de Alcobaça a esta afetos;

b) Manter as edificações e equipamentos existentes no interior do respetivo lote em bom estado de conservação, realizando todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético;

c) Manter devidamente cuidados os espaços verdes existentes no interior do respetivo lote;

d) Assegurar a higiene e limpeza regulares das zonas de circulação existentes no interior do respetivo lote;

e) Permitir o acesso do Município ao lote no âmbito do exercício, por este, das suas incumbências de gestão da ALEB;

f) Fazer bom uso dos espaços e equipamentos comuns existentes na ALEB, abstendo-se de qualquer comportamento que possa pôr em causa a sua preservação e não permitindo a sua utilização por terceiros sem prévia autorização, por escrito, do Município;

g) Comunicar prontamente ao pessoal do Município afeto à ALEB qualquer acontecimento de relevo que seja suscetível de colocar em causa a segurança, higiene, comodidade ou integridade das instalações ou equipamentos existentes na ALEB;

h) Cumprir e fazer cumprir pelos seus colaboradores, clientes e visitantes o disposto no presente regulamento e nas normais legais e regulamentares aplicáveis à atividade por si desenvolvida na ALEB;

i) Obter todas as licenças e autorizações necessárias ao desenvolvimento da sua atividade, providenciando pelo pagamento de todos os encargos inerentes às mesmas;

j) Contratar e manter válidos os seguros legalmente exigíveis, decorrentes da atividade por si exercida;

k) Proceder ao pagamento atempado de todas as quantias que sejam devidas ao Município nos termos do disposto no presente regulamento.

2 - É vedado às empresas utentes a constituição das edificações dos lotes no regime de propriedade horizontal, salvo autorização expressa e por escrito do Município de Alcobaça.

CAPÍTULO II

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

Artigo 5.º

Infraestruturas

1 - Cabe às empresas utentes promover, a suas expensas, as ligações do respetivo lote às infraestruturas que o serve.

2 - As ligações às infraestruturas são sempre do tipo subterrâneo, podendo, em casos devidamente justificados, ser excecionadas as infraestruturas elétricas.

Artigo 6.º

Armazenagem de materiais a descoberto

1 - É permitida a armazenagem de materiais a descoberto no interior dos lotes, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2 - Os materiais armazenados devem estar devidamente acondicionados e organizados no respeito pelas condições de segurança aplicáveis, de forma a não constituírem risco para pessoas e bens nem impactarem negativamente o ambiente e a paisagem.

Artigo 7.º

Circulação rodoviária e estacionamento

1 - A circulação rodoviária e pedonal e o estacionamento de viaturas na ALEB devem respeitar a sinalização existente, devendo ocorrer de forma a não constituírem risco para pessoas e bens, nem dificultarem a circulação e manobras de viaturas pesadas.

2 - O estacionamento existente na ALEB destina-se ao uso exclusivo das viaturas das empresas utentes, respetivos colaboradores, clientes ou visitantes.

3 - Devem ser respeitadas as áreas reservadas ao estacionamento e paragem de viaturas ligeiras e pesadas, não sendo permitida a paragem ou estacionamento fora destas áreas, salvo situações excecionais devidamente autorizadas pelo Município de Alcobaça e mediante a prévia definição de medidas de sinalização adequadas a prevenir situações de risco para pessoas e bens.

4 - É vedado o estacionamento de veículos nas áreas comuns da ALEB por um período superior a 24 horas e o depósito de contentores por um período superior a 72 horas.

5 - As operações de cargas e descargas devem ser realizadas em locais próprios sinalizados para o efeito.

Artigo 8.º

Sinalização informativa

1 - Cabe às empresas utentes promover a colocação de sinalética informativa dentro dos respetivos lotes, de acordo com projeto aprovado pelo Município de Alcobaça.

2 - Cabe igualmente às empresas utentes, sempre que necessário, assegurar a colocação de sinalética temporária sempre que necessário.

3 - Cabe ao Município de Alcobaça gerir a colocação de sinalética informativa nas vias e zonas comuns da ALEB.

Artigo 9.º

Qualificação ambiental

1 - As empresas utentes devem respeitar a legislação ambiental em vigor, nomeadamente no que respeita às normas de proteção do meio ambiente e à aplicação de medidas minimizadoras dos efeitos produzidos pela sua atividade, tanto na fase de instalação como na fase de pleno funcionamento.

2 - As empresas utentes são responsáveis pelos danos decorrentes do mau funcionamento dos seus sistemas antipoluição.

3 - A suspensão dos sistemas a que se refere o número anterior determina a imediata suspensão da atividade da empresa utente.

PARTE III

VENDA DE LOTES DE TERRENO DA ALEB

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES COMUNS

Artigo 10.º

Do preço

O preço mínimo da venda de cada lote é o respetivo valor de mercado, resultante de avaliação realizada por perito avaliador de imóveis até um ano antes da venda.

Artigo 11.º

Do pagamento

1 - Os lotes de terreno serão pagos pelos respetivos adjudicatários em três prestações sucessivas, a efetuar do seguinte modo:

a) 1.ª prestação - 20 % do preço total, no prazo de 30 dias a contar da data das adjudicações;

b) 2.ª prestação - 30 % do preço total, no prazo de 90 dias a contar da data das adjudicações;

c) 3.ª prestação - 50 % do preço total, no prazo de 365 dias a contar da data das adjudicações ou na data da celebração das escrituras públicas de compra e venda, desde que as mesmas ocorram em data anterior ao decurso do referido prazo.

2 - Sem prejuízo do respeito pelas prestações mínimas e pelos prazos máximos referidos no número anterior, os adjudicatários dos lotes de terreno poderão sempre optar por proceder ao seu pagamento integral.

Artigo 12.º

Dos restantes encargos

Correm por conta dos adjudicatários dos lotes de terreno todas as despesas decorrentes das adjudicações, designadamente:

a) O pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis;

b) Os encargos com a celebração das escrituras públicas de compra e venda.

Artigo 13.º

Procedimentos de venda

A venda dos lotes é realizada por hasta pública ou por ajuste direto.

Artigo 14.º

Escolha do procedimento

1 - A venda é realizada preferencialmente por hasta pública.

2 - O ajuste direto só pode ser adotado nas seguintes situações:

a) Quando a hasta pública tenha ficado deserta;

b) Quando o adquirente pertença ao setor público administrativo ou ao setor empresarial do Estado e das autarquias locais;

c) Por razões de excecional interesse público, devidamente fundamentado.

3 - No caso da alínea c) do número anterior, a venda é sempre autorizada por deliberação da Assembleia Municipal, na sequência de pedido da Câmara Municipal nesse sentido, o qual deve conter a fundamentação do excecional interesse público que justifica a venda por ajuste direto.

Artigo 15.º

Preferência

Têm preferência na aquisição de lotes, pela seguinte ordem de prevalência:

a) A deslocalização para a ALEB de empresas:

i) Instaladas e em funcionamento na área do concelho de Alcobaça, e que, comprovadamente, sejam causa de conflito com áreas habitacionais;

ii) Com sede na área da freguesia de Benedita;

iii) Com sede na restante área do concelho de Alcobaça.

b) Os proprietários de lote confinante onde se encontre já instalada e em funcionamento uma atividade, desde que o lote a adquirir se destine à ampliação da atividade já instalada;

c) Os demais interessados residentes na área da freguesia de Benedita;

d) Os demais interessados residentes na restante área do concelho de Alcobaça.

CAPÍTULO II

HASTA PÚBLICA

Artigo 16.º

Tramitação

1 - A venda por hasta pública é realizada através da Câmara Municipal de Alcobaça, à qual compete fixar o local, a data e a hora da realização da hasta pública e o valor base de licitação, tendo em conta a avaliação dos lotes.

2 - A hasta pública tem lugar presencialmente.

Artigo 17.º

Anúncio

1 - O anúncio do procedimento de hasta pública é publicado em edital afixado nos lugares de estilo, não podendo fixar prazo inferior a 20 dias úteis para apresentação de propostas.

2 - O anúncio é ainda publicado no portal institucional do Município de Alcobaça na internet e nos jornais regionais editados ou distribuídos na área do concelho.

3 - O anúncio pode ainda ser publicado noutros locais considerados convenientes.

4 - O anúncio deve conter os seguintes elementos:

a) A identificação e localização dos lotes, e os setores de atividade a que os mesmos se destinam;

b) O valor base de licitação de cada lote;

c) O valor dos lanços mínimos;

d) Os impostos e outros encargos e despesas devidos;

e) As modalidades de pagamento admitidas;

f) O local e a data-limite para a apresentação de propostas;

g) O local, a data e a hora da praça;

h) A indicação de outros elementos considerados relevantes.

Artigo 18.º

Direção

A praça é dirigida por uma comissão composta por três elementos, sendo dois designados pela Câmara Municipal de Alcobaça e um designado pela Junta de Freguesia da Benedita.

Artigo 19.º

Proposta

1 - Os interessados em participar na hasta pública devem apresentar proposta, a qual deve indicar um valor para arrematação do lote igual ou superior à base de licitação e ser acompanhada dos seguintes documentos:

a) Comprovativo de situação regularizada relativamente a contribuições para a segurança social em Portugal ou no Estado de que seja nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal;

b) Comprovativo de situação regularizada relativamente a impostos devidos em Portugal ou no Estado de que seja nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal;

c) Declaração de conhecimento e aceitação do presente regulamento e do regulamento de gestão da ALEB;

d) Memória descritiva e justificativa do projeto de investimento, com a identificação da atividade a instalar no lote, devendo a mesma conter:

i) A demonstração da viabilidade económico-financeira do projeto;

ii) O faseamento e calendarização da implementação do projeto;

iii) A indicação do número de postos de trabalho a criar.

e) Identificação do lote pretendido.

2 - Poderão ainda integrar a proposta outros documentos que o interessado apresente por os considerar indispensáveis à boa compreensão da mesma.

Artigo 20.º

Participação

Podem intervir na praça os interessados ou seus representantes devidamente credenciados que tenham apresentado proposta nos termos do artigo anterior.

Artigo 21.º

Praça

1 - A praça inicia-se com a abertura das propostas recebidas, havendo lugar a licitação - por cada conjunto de lotes confinantes ou lote individual - a partir do valor da proposta mais elevada, nos seguintes termos:

a) Licitação das propostas de aquisição de conjuntos da mesma quantidade de lotes confinantes total ou parcialmente coincidentes, pela ordem decrescente do número de lotes a adquirir;

b) Demais propostas de aquisição de lotes.

2 - O valor dos lanços mínimos é fixado pela Câmara Municipal;

3 - A licitação termina quando o presidente da comissão tiver anunciado por três vezes o lanço mais elevado e este não for coberto.

4 - Terminada a licitação, há lugar ao exercício de eventuais direitos de preferência e, apresentando-se mais de uma pessoa com igual direito, reabre-se nova licitação entre elas.

Artigo 22.º

Adjudicação

1 - Terminada a licitação nos termos do artigo anterior, a comissão adjudica provisoriamente o conjunto de lotes ou o lote individual a quem tenha oferecido o preço mais elevado.

2 - No final da praça, é elaborado o respetivo auto de arrematação, que deve ser assinado pelos membros da comissão e pelo adjudicatário provisório, se estiver presente.

3 - A decisão de adjudicação definitiva ou de não adjudicação compete à Câmara Municipal, devendo dela ser notificado o interessado, no prazo de 30 dias a contar da adjudicação provisória.

Artigo 23.º

Não adjudicação

1 - Não há lugar à adjudicação, provisória ou definitiva, designadamente, quando se verifique erro relevante sobre a identificação do lote, a prestação de falsas declarações, a falsificação de documentos ou o fundado indício de conluio entre os proponentes.

2 - No caso de o lote já ter sido adjudicado definitivamente e se apurar que o adjudicatário prestou falsas declarações ou apresentou documentos falsificados, há lugar à anulação da adjudicação, sem prejuízo de eventual responsabilidade civil e criminal.

3 - Em caso de anulação da adjudicação ou de não adjudicação por causa imputável ao interessado, pode o lote, sem prejuízo do exercício de eventuais direitos de preferência, ser adjudicado ao interessado que tenha apresentado a proposta ou o lanço imediatamente inferior ao valor de arrematação, exceto em caso de conluio.

4 - Quando o Município de Alcobaça, sem causa justificativa, não proceda à adjudicação definitiva, pode o interessado eximir-se da obrigação de aquisição.

CAPÍTULO III

AJUSTE DIRETO

Artigo 24.º

Tramitação

1 - A venda de lotes por ajuste direto é realizada pela Câmara Municipal.

2 - Podem ser convidados a apresentar proposta vários interessados.

3 - A decisão de adjudicação dos lotes compete à Câmara Municipal.

4 - Nos casos em que o ajuste direto seja adotado ao abrigo do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 14.º, compete à Assembleia Municipal fixar o preço mínimo da venda tendo em conta a avaliação dos lotes.

Artigo 25.º

Regime subsidiário

É aplicável subsidiariamente ao ajuste direto o disposto no capítulo anterior.

CAPÍTULO IV

DA CONSTRUÇÃO NOS LOTES DE TERRENO

Artigo 26.º

Dos projetos

1 - As construções a erigir nos lotes de terreno deverão respeitar o regulamento do Plano.

2 - Os projetos deverão incluir um estudo de arranjos exteriores dos lotes de terreno, nele devendo ser previstos os necessários lugares de estacionamento.

Artigo 27.º

Das infraestruturas

As infraestruturas no interior dos lotes de terreno são da responsabilidade dos respetivos compradores.

Artigo 28.º

Do prazo

Os compradores ficam obrigados a concluir as construções no prazo máximo de quatro anos após a data da assinatura das escrituras públicas de compra e venda dos lotes de terreno.

Artigo 29.º

Da transferência de propriedade

Antes de concluídas as construções, a transferência de propriedade dos lotes de terreno fica condicionada ao prévio consentimento da Câmara Municipal de Alcobaça, assumindo os novos proprietários todas as responsabilidades contraídas pelos anteriores compradores.

CAPÍTULO V

DO INCUMPRIMENTO PELOS ADJUDICATÁRIOS

Artigo 30.º

Dos prazos de pagamento

O não cumprimento pelos adjudicatários do disposto no n.º 1 do artigo 11.º determina a imediata perda de todos os seus direitos sobre os lotes de terreno e, bem assim, de todas as quantias que porventura hajam pago em consequência das respetivas adjudicações.

Artigo 31.º

Do prazo relativo à construção

1 - O não cumprimento do prazo previsto no artigo 28.º implica o pagamento pelos compradores nos cofres do Município de Alcobaça de uma quantia igual a 5 % do preço dos lotes de terreno, por cada mês ou fração em que o incumprimento se mantenha.

2 - As situações de incumprimento referidas no número anterior apenas se poderão manter pelo período máximo de 90 dias, findo o qual os lotes de terreno reverterão imediatamente para o Município de Alcobaça, no estado em que se encontrarem, com automática perda pelos compradores de todos os seus direitos.

Artigo 32.º

Da indemnização

1 - Verificada a reversão prevista nos artigos anteriores, o Município de Alcobaça procederá, quando nos lotes de terreno já existam construções, ao pagamento das indemnizações que forem decididas por uma comissão de três árbitros, individualmente indicados pela Câmara Municipal de Alcobaça, pelos respetivos compradores e pelos dois árbitros designados nos termos anteriores, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2 - As decisões da comissão arbitral estão sujeitas a homologação por deliberação da Câmara Municipal.

3 - As indemnizações serão pagas em seis prestações semestrais, a que não acrescerão quaisquer juros.

CAPÍTULO VI

DAS CONDIÇÕES DE VENDA

Artigo 33.º

Do documento complementar

1 - As disposições contidas nos artigos 26.º a 32.º farão parte integrante das escrituras públicas de compra e venda dos lotes de terreno, para tal efeito devendo constar de documento complementar elaborado nos termos do Código do Notariado.

2 - No documento complementar a que se refere o número anterior deverá ainda constar que o Município de Alcobaça goza do direito de preferência na transmissão da propriedade do lote, assim como na adjudicação em liquidação e partilha do seu titular.

PARTE IV

DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 34.º

Conversão da ALEB em ZER

O Município de Alcobaça pode, de acordo com critérios de oportunidade e conveniência e observando as normas legais e regulamentares aplicáveis para o efeito, converter a ALEB numa Zona Empresarial Responsável.

Artigo 35.º

Entrada em vigor

O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação nos termos da lei.

13 de agosto de 2024. - O Presidente da Câmara Municipal de Alcobaça, Hermínio José da Cruz Augusto Rodrigues.

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