Regulamento n.º 998/2025, de 14 de agosto

Regulamento n.º 998/2025

Ana Catarina Terra Brum, Presidente de Câmara Municipal das Lajes do Pico:

Torna público que a Assembleia Municipal das Lajes do Pico, em 30 de junho de 2025, aprovou o Regulamento Municipal de Alienação de Lotes para Promover a Fixação de Habitantes no Concelho de Lajes do Pico - Loteamento Urbano da Rua Família Xavier, oportunamente aprovado em reunião de Câmara Municipal do dia 29 de maio de 2025

Para os efeitos previstos no artigo 139.º do Código do Procedimento Administrativo é feita a publicação do referido Regulamento.

7 de agosto de 2025. - A Presidente de Câmara Municipal, Ana Catarina Terra Brum.

Regulamento Municipal de Alienação de Lotes para promover a Fixação de Habitantes no Concelho de Lajes do Pico - Loteamento Urbano da Rua Família Xavier

Nota justificativa

Dispondo o Município das Lajes do Pico de lotes de terreno, dos quais é dono e legítimo proprietário, e que integram o domínio privado da autarquia, podendo desse modo proceder à sua alienação, no respeito pelo princípio da igualdade, da transparência, da prossecução do interesse público e dos preceitos legais existentes sobre a venda de bens imóveis e sustentado na avaliação destes, pretende-se, com a elaboração do presente Regulamento, delinear critérios objetivos e claros para permitir a alienação dos lotes de terreno em vista de um importante desiderato público municipal, no caso destinado a construção de habitação própria permanente por parte dos adquirentes, permitindo que todos os interessados possam aceder em igualdade de circunstâncias à aquisição de lotes para aquele fim, constituindo-se assim num relevante contributo e incentivo à fixação de pessoas no Concelho das Lajes do Pico, no sentido de, nomeadamente, incentivar a fixação de pessoas e para revitalizar e desenvolver o concelho desenvolvendo o tecido urbano e a economia local.

Deste modo o Município das Lajes do Pico pretende alienar 6 (seis) lotes de terreno, situados no arruamento Rua Família Xavier, os quais integram o domínio privado da autarquia.

Assumindo a Autarquia um papel fundamental no apoio à fixação de pessoas e constituindo a habitação um dos modos privilegiados de fixação de residentes, o património municipal é, desta forma, colocado ao serviço deste objetivo, proporcionando-se um apoio que representa uma parte significativa do esforço financeiro necessário para a aquisição de habitação própria, promovendo-se condições vantajosas quer na perspetiva de quem adquire, quer, fundado no superior anseio público acima sumariado, para o Município das Lajes do Pico, que assim não tem em mente lucrar pecuniariamente de modo direto e imediato com a operação, mas apontando a uma dimensão de retorno para a Autarquia nos planos social e económico em geral. As receitas geradas com a venda dos lotes, no entanto, não deixam de contribuir para minimizar o esforço financeiro já efetivado pela Autarquia, inerente à execução de infraestruturas urbanísticas no local e aquisição dos terrenos.

Para efeitos do disposto no artigo 99.º do CPA (do Código do Procedimento Administrativo, com a redação do Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro), resulta do exposto que os “custos/benefícios” da matéria objeto do presente regulamento não são, no imediato, totalmente mensuráveis, podendo destacar-se, nesta fase, que a autarquia investiu cerca de € €77.000,00 (Setenta Sete Mil Euros) na aquisição do terreno, elaboração de estudos e projetos e estimativa para a realização das mencionadas infraestruturas urbanísticas, obtendo-se um impacto de retorno direto, com a venda dos lotes, de €58.500,00 (Cinquenta Oito Mil Quinhentos Euros) - preço médio de cada lote de € 9.750,00 (Nove mil, Setecentos e Cinquenta Euros), com base no estudo prévio de densificação dos preços por lote, sob o Anexo I ao presente Regulamento, calculado em função da área dos lotes e das tipologias e que, alicerçado na dimensão social e de desenvolvimento do Concelho acima abordados, incorpora, em parte, os custos de aquisição do terreno, acrescidos dos custos dos estudos e projetos realizados e das obras de urbanização, sendo expectável que o impacto indireto de retorno, para o concelho, a verificar-se na fase posterior à alienação dos lotes, garanta a rentabilização integral da componente do capital público inicialmente afeto a esta ação de competência municipal.

À luz do atualmente disposto nos artigos 100.º e 101.º do Código do Procedimento Administrativo, com a redação do Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, encontram-se dispensadas quer a audiência de interessados, quer a consulta pública, dado que se afigura evidente que o Município não pretende “deixar do lado dos particulares” (nem, tão pouco, lhes impõe sanções ou deveres de caráter geral e abstrato) a definição ou discussão dos apoios que pode ou entenda, como liberalidade, conferir, no caso, sobre a alienação de lotes do próprio município e em vista da persecução das supra apontadas políticas de desenvolvimento municipal.

Assim, nos termos do disposto nos artigos 112.º, n.º 7 e 241.º, ambos da Constituição da República Portuguesa e de acordo com o previsto nas alíneas i) e m) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea k), do n.º 1, do artigo 33.º, ambos do Regime Jurídico das Autarquias Locais (RJAL), aprovado e publicado em anexo à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, com a sua atual redação, é elaborado o Regulamento Municipal de Alienação de Lotes - Loteamento Urbano da Rua Família Xavier para Promover a Fixação de Habitantes no Concelho das Lajes do Pico aprovado em sessão ordinária da Assembleia Municipal, realizada no dia 30 de junho de 2025.

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Objeto e âmbito de aplicação

1 - O presente Regulamento visa estabelecer e definir as regras de alienação, em propriedade plena, de lotes de terreno, propriedade do Município das Lajes do Pico, destinados à construção de habitação própria permanente, melhor identificados nas plantas sob o Anexo I ao presente Regulamento.

2 - O presente Regulamento define as condições de concretização da venda de 6 (seis) lotes de terreno, situados no novo arruamento a criar perpendicular à Rua da Almagreira, freguesia das Lajes do Pico, concelho de Lajes do Pico, integrados no “Loteamento Urbano da Rua Família Xavier”, que constituem propriedade do Município das Lajes do Pico.

Artigo 2.º

Modalidade de alienação

1 - A alienação dos lotes far-se-á por concurso público.

2 - A Câmara Municipal das Lajes do Pico aprovará a abertura do concurso referido no número anterior da presente cláusula, de acordo com o estipulado no presente Regulamento, podendo fazê-lo para a totalidade dos lotes ou apenas para parte deles, total ou faseadamente.

3 - As construções a edificar nos lotes respeitarão a proposta de arquitetura, também designada por “estudo volumétrico” ou “estudo de massas” sendo os projetos elaborados pela Câmara Municipal das Lajes do Pico representativos da arquitetura exterior a que as edificações se encontram obrigadas em termos de forma, volumetria, inserção paisagística e expressão arquitetónica exterior, respeitantes a cada lote e disponíveis para consulta nos serviços municipais permitindo apenas efetuar a comunicação prévia com a arquitetura interior das obras de alteração nos termos da alínea b) do n.º 1.º do artigo 6.º do RJUE (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação). Assim, estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes operações urbanísticas: as obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento e Unidade de execução que preveja as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos;

Artigo 3.º

Lotes a atribuir

Só pode ser atribuído um lote por pessoa ou por casal, consoante a candidatura seja apresentada em nome individual ou como casal, desde que não possuam habitação própria e terreno apto para a construção de habitação na área geográfica do concelho.

Artigo 4.º

Preço de venda dos lotes

O preço de venda dos lotes encontra-se fundamentado de acordo com o estabelecido no Anexo I ao presente Regulamento.

Artigo 5.º

Atribuição

1 - Os lotes colocados a concurso serão atribuídos pelo executivo camarário, mediante prévia análise e proposta de alienação a fundamentar por uma Comissão de Análise em função das condições de preferência, previstas no artigo 13.º,

2 - Na eventualidade de sobrevir uma situação de Lotes não adjudicados, a câmara municipal apreciará da pertinência de os colocar ou não imediatamente de novo em concurso, sendo que, decorridos seis meses depois de encerrado o primeiro concurso público sem que tenha sido lançado um novo procedimento, caso pretenda alterar, para menos, o respetivo preço base de alienação terá a Câmara Municipal de atualizar os fundamentos e/ou os pressupostos da informação económica patente no Anexo I, com prévia aprovação da assembleia municipal.

Artigo 6.º

Comissão de Análise

1 - Para efeitos do disposto no presente Regulamento, a Comissão de análise referida no artigo anterior será designada pela(o) Presidente da Câmara Municipal e constituída por:

O(a) Chefe de Divisão com a tutela do urbanismo,

O(a) Chefe de Divisão com a tutela administrativa e financeira,

Um(a) Assistente Técnico do quadro de pessoal,

2 - As eventuais substituições de membros da Comissão de Análise devem ser decididas igualmente pela(o) Presidente da Câmara Municipal.

3 - Todos os membros da Comissão de Análise subscrevem obrigatoriamente a ficha anexa ao presente regulamento sob o ANEXO II.

Artigo 7.º

Modalidade de alienação e publicitação

1 - Compete à Câmara Municipal deliberar sobre a abertura do concurso público referido no artigo 2.º

2 - A deliberação de abertura do concurso determinará os lotes a vender e o concurso será publicitado através da publicação de editais a afixar nos lugares do estilo, na página da internet do Município e em pelo menos num jornal de expansão local.

3 - A publicitação referida no número anterior deverá mencionar os seguintes elementos:

A identificação dos lotes colocados a concurso, com indicação do número de lote, localização, área, área de implantação, área de construção, número de pisos, o uso a que se destina e o preço de venda;

O prazo de receção de candidaturas (dia e hora);

A ficha de candidatura, em modelo a fornecer pela Câmara Municipal;

Referência à existência da cláusula de inalienabilidade;

A indicação dos locais onde poderão ser efetuadas as inscrições e consultado o presente Regulamento.

Artigo 8.º

Prazo e local de apresentação das propostas

1 - O prazo de apresentação de propostas tem a duração de 30 dias a contar do dia de publicitação do concurso.

2 - A participação no concurso efetua-se mediante a entrega, direta ou por carta registada com aviso de receção dentro do prazo de abertura, da ficha de candidatura, em modelo a fornecer pela Câmara Municipal, formalizada em requerimento dirigido à Presidente da Câmara Municipal, ambos assinados e ainda acompanhada dos documentos referidos no n.º 2 do artigo 11.º

Artigo 9.º

Destinatários dos lotes

1 - Podem concorrer à aquisição de lotes, todos os cidadãos maiores de idade ou emancipados e capazes e cujas médias de idade não sejam superiores a 45 (quarenta e cinco) anos, à data da apresentação das respetivas candidaturas e que se integrem num agregado familiar com um rendimento bruto per capita, inferior ao dobro da Retribuição Mínima Mensal Garantida em vigor na RAA.

2 - No caso de candidatos casados ou em união de facto comprovadamente há mais de 2 anos, as candidaturas são únicas e conjuntas.

3 - Só poderá ser adquirido um único lote por pessoa ou agregado familiar.

4 - Para efeitos do presente Regulamento entende-se que o concorrente não possui casa de habitação própria, quando na área do concelho não possua prédios urbanos inscritos na matriz ou registados na conservatória do registo predial em seu nome ou em nome de qualquer elemento do seu agregado familiar.

5 - Para efeitos de admissão ao concurso não se consideram os direitos e ações em heranças indivisas de que os concorrentes ou outro membro do agregado familiar sejam titulares, salvo se, ainda que por referência ao património indiviso, resultar evidente que o concorrente já beneficia em termos materiais efetivos de habitação própria.

Artigo 10.º

Destino dos Lotes

Os lotes de terreno a alienar por concurso público nos termos do presente Regulamento destinam-se, em função dos usos do solo e regras de ordenamento do território e demais instrumentos legais ou regulamentares aplicáveis em função da natureza e da localização dos lotes e/ou da operação de loteamento concretamente em causa, a fins de habitação própria e permanente, não podendo ser utilizados para quaisquer outros fins distintos daqueles para que foram alienados.

CAPÍTULO II

CANDIDATURAS

Artigo 11.º

Documentos a apresentar pelos candidatos

1 - As candidaturas são formalizadas através da entrega da Ficha de Candidatura na Câmara Municipal das Lajes do Pico.

2 - A Ficha de Candidatura deve ser acompanhada de cópia dos seguintes documentos dos candidatos, a título individual ou dos casais:

Cartão de cidadão;

Número de contribuinte;

Certidão comprovativa, emitida pelo Serviço de Finanças, da situação patrimonial imobiliária dos candidatos;

Se os candidatos forem proprietários de imóvel, não urbanizável, no Concelho de Lajes do Pico, devem apresentar uma certidão emitida pela Câmara Municipal sobre a capacidade edificativa desse imóvel;

Recibos dos dois últimos vencimentos;

Declaração do IRS do ano anterior e respetiva nota de liquidação;

Os trabalhadores por conta própria devem apresentar documento da segurança social com o valor mensal sobre o qual incidem os descontos;

Os estudantes, maiores de idade, devem entregar um certificado de matrícula;

Os candidatos desempregados deverão comprovar a sua situação, através de declaração emitida pelo Instituto de Emprego e Formação Profissional, acompanhada de cópia do recibo do último subsídio de desemprego ou, declaração da Segurança Social conforme não o recebem;

Atestado comprovativo de grau de incapacidade, quando exista;

Cartão de cidadão dos filhos e de outros menores que residam com os candidatos, comprovando o vínculo existente;

Declaração de compromisso quanto a assegurar que os lotes de terreno a alienar por concurso público nos termos do presente Regulamento se destinam a fins de habitação própria e permanente, não podendo ser utilizados para quaisquer outros fins distintos daqueles para que foram alienados.

Declaração de compromisso de, no prazo máximo de 6 meses a contar da data da atribuição do lote, requerer o licenciamento ou a comunicação prévia da construção projetada para o mesmo e de a concluir nos termos gerais que vierem a ser aprovados pelo Município, num horizonte temporal máximo de 2 (dois) anos a contar da data do deferimento do licenciamento ou da comunicação prévia no âmbito da operação urbanística respetivamente aplicável à luz, designadamente, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;

Declaração de compromisso quanto a residir ou, sendo já residente, permanecer residente no Município das Lajes do Pico e na habitação erigida nos termos do parágrafo precedente, por período não inferior a 15 anos a contar do prazo de conclusão da obra;

3 - A Câmara Municipal das Lajes do Pico poderá exigir a apresentação de informação, documentos e elementos adicionais, que se revelem necessários, bem como averiguar a veracidade das declarações prestadas.

Artigo 12.º

Admissão das candidaturas

1 - As inscrições devem ser formalizadas através de formulário, em modelo a fornecer pela Câmara Municipal, onde deverá ser identificado de forma inequívoca o lote a que a mesma se destina, e cuja entrega constitui formalidade de cumprimento obrigatório.

2 - São admitidas as candidaturas que cumpram os requisitos constantes no presente regulamento.

3 - Deve ser afixada, no edifício sede do Município e nas sedes das Juntas de Freguesia do território, uma lista provisória de admissão, no prazo máximo de 10 dias úteis, a contar do termo do prazo da entrega das candidaturas.

4 - Da lista provisória devem constar os candidatos admitidos e os excluídos, podendo estes reclamar para a Câmara Municipal, no prazo máximo de 10 dias úteis, a contar da data da afixação da referida lista.

Artigo 13.º

Preferência na atribuição dos lotes

a) Norteada pelas prioridades estabelecidas na alínea seguinte, a adjudicação será efetuada em função e pela ordem decrescente de acordo com o preço mais elevado proposto pelo concorrente para o lote, passando a efetivos os primeiros classificados e ficando os restantes como suplentes, para o caso de eventuais desistências ou de afastamento de outros concorrentes;

b) Prioridades, por ordem decrescente de importância:

(i) Agregados familiares sem habitação própria;

(ii) Agregados familiares de maior dimensão, comparando-se a constituição respetiva nos termos de cada candidatura;

(iii) Agregados familiares em que a maioria dos seus membros ativos resida ou trabalhe no concelho há mais de um ano;

(iv) Em caso de empate entre propostas, para qualquer dos lotes, abrir-se-á uma fase de licitação entre concorrentes, a concretizar nos termos seguintes:

Licitar-se-á entre os concorrentes empatados, a partir do valor por ambos proposto;

Considera-se que a licitação está terminada quando o presidente da comissão tiver anunciado por três vezes o lanço mais elevado e este não for coberto.

Artigo 14.º

Publicidade

A atribuição dos lotes deve ser publicitada através de Edital, afixado nos lugares do estilo e nos Edifícios Sede do Município e das Juntas de Freguesia e ainda nos respetivos sítios da Internet e em pelo menos num jornal de expansão local.

Artigo 15.º

Abertura das propostas

Findo o prazo de apresentação das propostas, estas serão abertas em sessão pública (ato público), no prazo de trinta dias após a data de apresentação de propostas, sendo a data, a hora e o local determinados pela Câmara Municipal e notificados diretamente os proponentes.

Artigo 16.º

Lista definitiva, atribuição dos lotes e sorteio destes

1 - A Comissão de Análise proporá, na sua apreciação final sobre as propostas, a ordenação destas, apontando como efetivas tantas candidaturas quantos os lotes disponíveis para atribuição e como suplentes as restantes.

2 - A Câmara Municipal deliberará a atribuição dos Lotes colocados a concurso e, no prazo de 5 dias úteis, a contar da data da atribuição, será afixada a lista de atribuição definitiva, nos Edifícios Sede do Município e das Juntas de Freguesia, nos respetivos sítios da internet destas duas entidades e ainda pelo menos num jornal de expansão local, com indicação do caráter efetivo ou suplente dos concorrentes, bem como do local e hora em que o processo pode ser consultado.

3 - Em caso de desistência dos candidatos efetivos ou de caducidade da candidatura, ocorrendo esta sempre que, no prazo indicado no artigo seguinte, não seja prestado o depósito/caução aí referido, os suplentes ocupam a posição daqueles, de acordo com a lista definitiva apresentada e aprovada no n.º 1 deste artigoe terão de, em 48 horas, dar igual cumprimento ao depósito/caução mencionado no artigo seguinte.

4 - A desistência prevista no número anterior deve ser comunicada à Câmara Municipal pelo desistente até 10 dias antes do términus do prazo referido no n.º 3.

Artigo 17.º

Condições de pagamento

1 - No prazo de dois dias úteis, após a deliberação da atribuição do lote, o adquirente deposita uma caução de 250 euros à ordem do Município das Lajes do Pico, sob o IBAN n.º PT50 0018 0008 0625 5136020 65, do banco Banco Santander Totta, S. A.

2 - No prazo de 30 dias, seguidos, após a data da prestação da caução, será efetuado o contrato-promessa de compra e venda e a entrega, pelo cocontratante particular, de 25 % do valor do lote, a título de sinal e princípio de pagamento.

3 - O valor remanescente será pago no ato da escritura de compra e venda, a realizar, no prazo máximo de 90 dias, em data, hora e local a indicar pela Câmara Municipal, sendo nesse ato abatido o valor da caução prestada ao valor remanescente.

4 - Mediante pedido fundamentado, dirigido ao executivo camarário, o prazo referido no n.º 3 poderá ser prorrogado.

5 - Na situação de o ato da escritura de compra e venda, se realizar no prazo 30 dias, em data, hora e local a indicar pela Câmara Municipal, não se aplica o ponto 2 do presente artigo sendo o valor remanescente pago no ato e devolvida a caução prestada.

Artigo 18.º

Escritura

1 - Devem constar como proprietários dos lotes as pessoas que constam nas candidaturas.

2 - As despesas com a realização de escritura e registo predial são da responsabilidade do adquirente.

Na escritura devem constar obrigatoriamente e sob registo as seguintes cláusulas:

a) Cláusula que evidencie o compromisso do adquirente do lote quanto a assegurar que o lote se destina a fins de habitação própria e permanente, não podendo ser utilizado para quaisquer outros fins distintos daquele para que foi alienado;

b) Cláusula que evidencie o compromisso de, no prazo máximo de 6 meses a contar da data da atribuição do lote, o adquirente requerer o licenciamento ou a comunicação prévia da construção projetada para o mesmo e de a concluir nos termos gerais que vierem a ser aprovados pelo Município, num horizonte temporal máximo de 2 (dois) anos a contar da data do deferimento do licenciamento ou da comunicação prévia no âmbito da operação urbanística respetivamente aplicável à luz, designadamente, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;

c) Cláusula que evidencie o compromisso quanto a residir ou, sendo já residente, permanecer residente no Município das Lajes do Pico e na habitação erigida nos termos do parágrafo precedente, por período não inferior a 15 anos a contar do prazo de conclusão da obra;

d) Cláusula que evidencie a possibilidade de reversão do lote para o Município, nos termos previstos no n.º 4 do artigo 21.º e no artigo 22.º do presente Regulamento.

Artigo 19.º

Caducidade

Caduca a atribuição do lote, por motivos imputáveis ao adquirente, no caso de:

Incumprimento do estipulado nos números 1 e 2 do artigo 17.º;

Não se realizar a escritura de compra e venda;

Não for apresentada a comunicação prévia, instruída com o projeto de arquitetura interior e projetos de especialidades para a realização das respetivas obras de edificação no prazo de seis meses a contar da escritura de compra e venda;

Se no prazo de seis meses a contar da notificação do ato de licenciamento não ocorra o pagamento das taxas e requerida a emissão do respetivo alvará para início das obras;

Se as obras não forem iniciadas no prazo de 12 meses a contar da data do pagamento das taxas no caso de comunicação prévia;

Se as obras estiverem suspensas por período superior a seis meses, salvo se a suspensão decorrer de facto não imputável ao titular da licença ou da comunicação prévia;

Se as obras estiverem abandonadas por período superior a seis meses;

Se as obras não forem concluídas no período máximo de 3 anos, o que fará reverter para a autarquia a propriedade do lote, devendo este facto constar da escritura de compra e venda e registado, nos termos e para os devidos efeitos legais.

Artigo 20.º

Perda da caução

A caução será perdida a favor do Município se ocorrer a caducidade da atribuição do lote, nos termos previstos no n.º 3 do artigo 16.º, ou a desistência do interessado depois de prestada a referida caução.

CAPÍTULO III

INÍCIO DA CONSTRUÇÃO

Artigo 21.º

Prazos para apresentação de projeto

1 - Os projetos de arquitetura são elaborados e fornecidos pela Câmara Municipal das Lajes do Pico, nos termos descritos no n.º 3 do artigo 2.º deste Regulamento e terão equivalência a uma obra de construção em área abrangida por operação de loteamento regulada por unidade de execução com as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações, a altura das fachadas, os aspetos visuais e estéticos do exterior das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos.

2 - Os projetos de arquitetura interior e das especialidades são da responsabilidade do comprador.

3 - A comunicação prévia com os projetos de arquitetura interior e respetivas especialidades têm de dar entrada na Câmara Municipal, no prazo máximo de 6 meses a contar da data da deliberação de atribuição do lote.

4 - No caso de caducidade da licença de construção, nos termos legais e com audiência prévia do interessado, será devolvido ao comprador 95 % da importância paga pelo lote e solicitado à Conservatória do Registo Predial a anulação do registo, com reversão do lote para o Município, reversão esta que igualmente deverá constar expressamente da escritura de compra e venda e registada para todos os devidos e legais efeitos.

Artigo 22.º

Segundas transmissões

1 - Pelo prazo de 15 anos a contar da data de conclusão da obra edificada no lote em alienação, nem este nem a edificação podem ser objeto de segunda transmissão/venda/permuta/aluguer ou alojamento turístico, revertendo obrigatoriamente à titularidade do município em caso de não cumprimento deste imperativo, reversão esta que igualmente constará expressamente da escritura de compra e venda e registada para todos os devidos e legais efeitos.

2 - As edificações que, no entretanto, tiverem sido construídas no lote só poderão ser objeto de transmissão/venda/permuta/aluguer ou alojamento turístico decorridos 15 anos sobre a data de conclusão da obra, exceto em caso de morte do seu proprietário, sob pena de reversão do lote para o Município, reversão esta que igualmente constará expressamente da escritura de compra e venda e registada para todos os devidos e legais efeitos.

Artigo 23.º

Entrada em vigor

O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação em edital nos lugares do estilo habituais, sem prejuízo da sua publicitação no sítio da internet da autarquia.

ANEXO I

Relatório de Avaliação Imobiliária

Relatório avaliação imobiliária de 6 lotes para construção

1 - Elementos de identificação

a) Identificação do perito avaliador.

b) A identificação do imóvel objeto da avaliação.

c) Identificação do fundo e da entidade gestora.

d) As datas a que se reportam a presente e última avaliação realizada ao imóvel.

2 - Elementos de avaliação

a) Descrição pormenorizada das características dos lotes, designadamente quanto ao tipo de construção e fim a que se destina

b) Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar significativamente o seu valor.

c) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel.

d) Fundamentação da escolha dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação.

e) O valor da renda à data da avaliação, se o imóvel se encontrar arrendado, ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar.

f) Estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel.

g) Justificação da utilização de taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação e outros parâmetros predeterminados pelo avaliador.

h) Indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição utilizadas na avaliação, relativas a imóveis com idênticas características.

i) Indicação clara do valor final proposto para o imóvel, independentemente de, em consequência da utilização de vários métodos de avaliação, serem ensaiados diversos valores possíveis para o imóvel.

3 - Elementos de responsabilização

a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para o imóvel.

b) Declaração do perito avaliador em como efetuou a avaliação de acordo com as exigências do presente regulamento.

c) Indicação da apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil, bem como da respetiva companhia de seguros e validade do seguro.

d) Identificação das sociedades que se encontrem em relação de domínio ou de grupo com a entidade gestora, com as quais o perito avaliador mantenha uma relação de trabalho subordinado.

e) Indicação da percentagem de unidades de participação detidas, relativamente ao fundo em que se integra o imóvel objeto de avaliação.

1 - Elementos de identificação

a) Identificação do perito avaliador

Rui Alberto Borges Pereira de Jesus, com licenciatura em engenharia civil, residente na Estrada Regional n.º 1 - 2.ª, n.º 11-C, concelho das Lajes do Pico portador do Cartão de Cidadão n.º 09475267, válido até em 05.08.2030, inscrito na Ordem dos Engenheiros Técnicos sob o n.º 1195, contribuinte n.º 213 87 33 46, chefe de divisão da Divisão de Infraestruturas, Urbanismo e Gestão Territorial da Câmara Municipal das Lajes do Pico e perito avaliador de imóveis dos fundos de investimento imobiliário registado na CMVM com o n.º AVFII/14/151 de 27 de agosto de 2014.

b) A identificação completa e rigorosa do imóvel objeto da avaliação

O projeto de loteamento designado por Loteamento Municipal Habitacional da Rua Família Xavier, assenta no seguinte artigo matricial, localizados na Rua Direita, freguesia e concelho de Lajes do Pico:

i) A Caderneta Predial Rústica, com o artigo matricial n.º 1656, descreve o prédio como «Semeadura», Área total: 462,42 m².

A operação urbanística para Construção de um Loteamento Urbano com Obras de Urbanização, sito na Rua Família Xavier, freguesia e concelho de Lajes do Pico, consiste na criação de 6 lotes de terreno, com respetiva área de cedências para o domínio público.

O presente relatório de avaliação pretende avaliar os 6 lotes para construção resultantes da operação urbanística de loteamento.

c) Identificação do fundo e da entidade gestora

A avaliação foi solicitada pelo Executivo da Câmara Municipal das Lajes do Pico, em sede de avaliação para alienação dos lotes, pelo Município, tendo por base um Regulamento Municipal de Alienação de Lotes para Promover a Fixação de Habitantes no concelho das Lajes do Pico - Loteamento Urbano da Rua Família Xavier.

d) As datas a que se reportam a presente e última avaliação realizada ao imóvel.

Pelo que foi possível apurar não existe conhecimento de eventuais avaliações imobiliárias que tenham sido realizadas ao imóvel.

A avaliação que agora se apresenta é realizada à data atual, ou seja, 26 de maio de 2025, data que se efetuou o presente relatório.

2 - Elementos de avaliação

a) Descrição pormenorizada das características dos lotes, designadamente quanto ao tipo de construção e fim a que se destina.

b) Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar significativamente o seu valor.

O imóvel encontra-se muito bem localizado, em pleno centro da Vila das Lajes do Pico, numa área onde reside o principal comércio a retalho do concelho, as sedes das empresas de serviços, outras agências bancárias, agências seguradoras, quartel de bombeiros, câmara municipal (no edifício do Convento dos Franciscanos), junta de freguesia, serviço de finanças, esquadra de polícia de segurança pública, RIAC, Conservatória do Registo Civil, Correios de Portugal, Delegação Marítima da Capitania da Horta, edifícios governamentais dos serviços de ilha (Agricultura, Pesca, Segurança Social, Educação, Ciência, Cultura e Tecnologia, Inspeção Regional das Atividades Económicas, Direção Regional de Apoio ao Investimento e à Competitividade), Museu dos Baleeiros (que é mais visitado dos Açores), Centro de Saúde e Serviço de Atendimento Permanente (24h), farmácia (24h), escolas que abrangem todos os níveis de escolaridade (infantário até 12.º ano), Centro de Artes e Ciências do Mar (antiga fábrica da baleia), auditório municipal e cinema, sede da filarmónica (escola de música), Clube Náutico das Lajes do Pico, Igreja da Santíssima Trindade, Igreja da Nossa Senhora da Conceição, Ermida de São Pedro (primeira edificação religiosa da ilha), etc.

Quanto a infraestruturas públicas os arruamentos que ladeiam o terreno dispõem de rede pública de abastecimento de água, rede pública de iluminação pública e distribuição de energia elétrica, rede pública de telecomunicações e dados (fibra ótica). Na Ilha do Pico não existe rede de distribuição de gás nem existem as redes públicas de drenagem de águas residuais e pluviais.

Relativamente a transportes públicos existe uma paragem de autocarro a menos de 100 m de distância do prédio que se analisa, que assegura a ligação a todas as sedes de concelho circundando a ilha pela Estrada Regional n.º 1 - 2.ª

O imóvel pertence à freguesia das Lajes do Pico, com 52,83 km2 de área, 1.802 habitantes (censos 2011) o que representa uma densidade populacional de 34,1 hab/km2. A Ilha do Pico é a segunda maior ilha do Arquipélago dos Açores, em área, com uma superfície de 447 km2, (mede aproximadamente 42 km de comprimento e 20 km de largura) e possui uma linha de costa com 151,84 km. Conta com uma população residente de 14.806 (censos 2011), administrativamente a ilha é constituída por três concelhos Lajes do Pico e Madalena (ambos com 6 freguesias) e São Roque (com 5 freguesias).

Como foi referido anteriormente, geograficamente o local é ótimo em termos de mobilidade devido à sua centralidade na ilha e proximidade com os principais eixos rodoviários.

Relativamente ao local e analisando o prédio de um ponto de vista mais circunjacente constata-se que possui uma excelente exposição solar e umas vistas panorâmicas fantásticas com a Montanha do Pico e uma vista mar.

Encontra-se em plena zona de urbana da Vila das Lajes do Pico.

Concluindo o imóvel localiza-se no aglomerado urbano que é a sede do concelho, possui na sua envolvente todas as infraestruturas urbanísticas disponíveis na ilha, o equipamento urbano existente nas proximidades é bom, apresenta grandes potencialidades de desenvolvimento significando que possui um elevado interesse comercial.

Figura n.º 1 - Organização administrativa da Ilha do Pico (ponto vermelho)

c) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel.

O local encontra-se abrangido pelo Plano Diretor Municipal, publicado pelo Aviso n.º 59/2015, 19 de agosto de 2015, em área situada, na planta de ordenamento, com a classificação de Categoria de Espaços Críticos de Regeneração Urbana, com as servidões e restrições de utilidade pública decorrentes da Redes Viárias com função Municipal.

Relativamente ao Plano de Ordenamento da Orla Costeira da Ilha do Pico, Decreto Regulamentar Regional n.º 24/2011/A, de 23 de novembro, na Planta Síntese, o local encontra-se na zona B - áreas de proteção à orla costeira.

Na Planta de Condicionantes não existe nenhuma indicação.

Deste modo podemos concluir que nos Planos de Ordenamento de Território em vigor (PDM e POOC) existem condicionalismos à edificação no local.

d) Fundamentação da escolha dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação.

A presente avaliação incide sobre seis terrenos urbanos resultantes de um processo de loteamento de iniciativa municipal, cuja afetação prevista se destina à construção de edifícios com significativa área bruta, apesar da reduzida área de implantação de cada lote. Trata-se, portanto, de terrenos com um enquadramento urbanístico e funcional muito específico, que impõe uma abordagem metodológica ajustada à natureza do objeto avaliado e à realidade do mercado envolvente.

Face à análise das condições de mercado e da informação disponível, considerou-se tecnicamente inviável a aplicação dos seguintes métodos usuais de avaliação:

1 - Método Comparativo de Mercado:

Este método pressupõe a existência de um número suficiente de transações efetivas ou ofertas de imóveis com características semelhantes às do bem em avaliação, permitindo assim a constituição de uma amostra representativa e estatisticamente fiável. No presente caso, a especificidade dos terrenos - resultantes de um loteamento público, com áreas reduzidas, mas com potencial construtivo elevado - impede a obtenção de dados comparáveis no mercado local ou de ilha. A inexistência de transações recentes de terrenos com características similares inviabiliza, por completo, a aplicação consistente deste método, sob pena de incorrer em estimativas desprovidas de rigor técnico.

2 - Método do Rendimento - Capitalização Direta:

A aplicação deste método exige a existência de rendimentos efetivos ou potenciais associados ao bem (nomeadamente rendas), bem como a possibilidade de identificar taxas de capitalização adequadas e suportadas por mercado. Considerando que os terrenos em apreço não geram, nem estão atualmente afetos a qualquer uso que produza rendimento direto (designadamente arrendamento), este método revela-se inapropriado no contexto da presente avaliação.

Perante o exposto, optou-se pela aplicação do método do custo involutivo dinâmico ou residual, o qual se mostra o mais adequado face às características dos imóveis e ao estágio do processo urbanístico em que se inserem. Este método consiste na determinação do valor do terreno através da subtração, ao valor de mercado da edificação futura, dos custos associados ao processo de construção e à promoção imobiliária, incluindo a margem do promotor.

Descrição da Aplicação do Método

No presente caso o conceito de valor de mercado que mais se adequa ao bem em avaliação é o de “valor residual”, ou seja, é a mensuração de valor utilizada na avaliação de terrenos sendo obtido através da dedução ao valor potencial do imóvel de todos os custos diretos e indiretos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário. Uma vez que o terreno se encontra livre e disponível para a construção, a avaliação será efetuada de acordo com os vários usos física e legalmente possíveis (uso alternativo), que traduzam a sua maior valorização para a máxima e melhor utilização.

O método de avaliação aplicado será método do custo - involutivo dinâmico ou residual para a determinação do valor do terreno, deduzindo o valor das receitas potencialmente geradas no empreendimento, os custos necessários à construção dos edifícios e respetivas infraestruturas e os custos indiretos. Neste método o valor do imóvel é estimado com base no estudo de viabilidade económica, realizado a partir da suposição de um hipotético investimento futuro, que com ele seja compatível e que represente o melhor aproveitamento possível, de acordo com as condições do mercado, considerando-se, para o efeito, cenários para a execução e comercialização do empreendimento.

Este método permite, assim, refletir de forma realista e tecnicamente sustentada o valor do terreno na ótica do seu potencial construtivo e económico, constituindo a abordagem metodológica mais robusta face à ausência de dados de mercado comparáveis e à natureza dos terrenos avaliados.

e) O valor da renda à data da avaliação, se o imóvel se encontrar arrendado, ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar.

Atendendo ao mercado de arrendamento existente (escasso) e a tipologia da habitação (T2 a T3) considera-se que poderá ser arrendada por valores entre os 500€ a 650€ mês.

f) Estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;

Considerando como encargos os valores de CIMI a pagar pelo proprietário de 0,3 % no concelho das Lajes do Pico para o ano de 2025, uma pintura periódica de 5 em 5 anos, e pequenas reparações ou tarefas de manutenção/conservação considera-se razoável considerar um valor de cerca de 0,5 % do valor do imóvel para encargos anuais.

g) Justificação da utilização de taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação e outros parâmetros predeterminados pelo avaliador;

Para estudo das taxas a aplicar nos diversos métodos de cálculo consultou-se informação relativa às taxas de juro da CGD através do site www.cgd.pt, que à data da avaliação apresenta valores para Crédito à Construção de Habitação Própria com TAEG de 4,9 % calculadas com base numa TAN Variável 4,252 %, indexada à Euribor a 6 meses 2,202 %, (em abril de 2025) mais spread de 2,050 %, comissões e despesas iniciais no montante de 1.926,75€, prémio do seguro de vida mensal médio de 18,56€, prémio de seguro multirriscos anual de 97,03€.

No site Euribor-rates.eu indicava que a taxa Euribor a 6 meses, no dia 23 de maio, de 2025 foi 2,101 %.

Após a recolha de dados considerou-se adotar para estimativa de valor os seguintes valores:

A taxa de juro anual considerada para efeitos de financiamento do projeto e que foi atribuída aos custos financeiros foi de 5,5 % que consideramos ser adequada atendendo à taxa Euribor em vigor acrescida e aos spreads, praticados em empréstimo de Crédito à Habitação - Habitação Própria, supondo-se que os encargos financeiros são pagos no período seguinte ao seu vencimento.

A comissão de comercialização adotada foi de 5,0 % porque é o que localmente tem sido prática corrente ser aplicada pelas imobiliárias dada a especificidade do mercado é mais uma taxa de publicitação.

A margem de lucro que se estimou sobre os custos globais de 1,6 % também é aquela que se considera adequada, nesta data, para a expectativa de remuneração de um investidor neste tipo de negócio (Considerando os melhores valores para a TANB - Taxa Anual Nominal Bruta, previstos para 2025 - depósito caixa Net 12 meses não mobilizável).

h) Indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição utilizadas na avaliação, relativas a imóveis com idênticas características;

Não aplicável como anteriormente referido.

i) Indicação clara do valor final proposto para o imóvel, independentemente de, em consequência da utilização de vários métodos de avaliação, serem ensaiados diversos valores possíveis para o imóvel.

Os valores indicados na tabela acima resultam da aplicação do respetivo método de avaliação:

Método de custo - involutivo dinâmico ou residual.

De acordo com os quadros abaixo:

3 - Elementos de responsabilização

a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para o imóvel;

Não existem reservas sobre o valor atribuído ao imóvel.

b) Declaração do perito avaliador em como efetuou a avaliação de acordo com as exigências do presente regulamento;

Rui Alberto Borges Pereira de Jesus, com licenciatura em engenharia civil, residente na Estrada Regional n.º 1 - 2.ª, n.º 11-C, concelho das Lajes do Pico portador do Cartão de Cidadão n.º 09475267, válido até em 05.08.2030, inscrito na Ordem dos Engenheiros Técnicos sob o n.º 1195, contribuinte n.º 213 87 33 46, chefe de divisão da Divisão de Infraestruturas, Urbanismo e Gestão Territorial da Câmara Municipal das Lajes do Pico e perito avaliador de imóveis dos fundos de investimento imobiliário registado na CMVM com o n.º AVFII/14/151 de 27 de agosto de 2014, declara, que o Relatório de Avaliação de Prédio, de que é autor, relativo à avaliação de 6 Lotes do Loteamento Municipal Habitacional da Rua Família Xavier, localizados na Rua Família Xavier (Antiga Rua Direita), freguesia e concelho de Lajes do Pico, foi executado segundo os princípios da boa-fé, lealdade, correção e isenção e a Avaliação foi efetuada em conformidade com as exigências do Regulamento da CMVM n.º 8/2002 republicado pelo Regulamento da CMVM n.º 7/2007.

c) Indicação da apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil, bem como da respetiva companhia de seguros e validade do seguro;

O perito avaliador possui um seguro de responsabilidade civil relativa ao exercício da atividade de avaliador de imóveis no valor mínimo de 250.000€, apólice n.º RC64134931 na companhia seguradora Fidelidade, válido até 28-05-2026.

d) Identificação das sociedades que se encontrem em relação de domínio ou de grupo com a entidade gestora, com as quais o perito avaliador mantenha uma relação de trabalho subordinado;

O perito avaliador é funcionário (chefe de divisão da Divisão de Infraestruturas, Urbanismo e Gestão Territorial) da Câmara Municipal das Lajes do Pico sendo no âmbito das suas competências profissionais que realiza e elabora o presente relatório.

e) Indicação da percentagem de unidades de participação detidas, relativamente ao fundo em que se integra o imóvel objeto de avaliação;

O perito avaliador declara que não detém, direta ou indiretamente, qualquer participação relativamente ao fundo de investimento imobiliário em que se integra o imóvel objeto da avaliação.

O Avaliador,

(CMVM com o n.º AVFII/14/151 de 27 de agosto de 2014)

ANEXO II

Declaração de inexistência de conflitos de interesse, impedimentos ou incompatibilidades

(ANEXO XIII a que se refere o n.º 5 do artigo 67.º do CCP)

Eu, ___, portador(a) do número de documento de identificação n.º ___, residente em ___, participando como membro da comissão de análise do Regulamento Municipal de Alienação de Lotes para Promover a Fixação de Habitantes no Concelho das Lajes do Pico - Loteamento Urbano da Rua Família Xavier, da Câmara Municipal das Lajes do Pico, declaro não estar abrangido(a), na presente data, por quaisquer conflitos de interesses, impedimentos ou incompatibilidades relacionados com o objetivo ou com os participantes no procedimento em causa.

Mais declaro que, se durante o procedimento de análise tiver conhecimento da participação no mesmo de candidatos relativamente aos quais possa existir um conflito de interesses, impedimento ou incompatibilidade disso darei imediato conhecimento ao órgão competente da entidade, para efeitos de escusa de participação no procedimento, nos termos do disposto nos artigos 69.º a 76.º do Código do Procedimento Administrativo.

Lajes do Pico, ___ de ___ de___

___

Assinatura

319414075