Regulamento n.º 1384/2026, de 19 de outubro

Regulamento n.º 1384/2026

O Presidente da Câmara Municipal de Lagoa, Luís António Alves da Encarnação, torna público, nos termos do artigo 139.º do Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, no uso da competência conferida pela alínea t) do n.º 1 do artigo 35.º do Anexo I, da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, em conjugação com o artigo 56.º da referida Lei, que a Assembleia Municipal em sessão ordinária realizada no dia 29 de setembro de 2026, aprovou, sob proposta da Câmara Municipal de 13 de janeiro de 2026, o Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local no Concelho de Lagoa, que ora se publica e que entrará em vigor, no 1.º dia do mês seguinte ao da sua publicação no Diário da República, conforme o disposto no artigo 18.º do Regulamento, conjugado com os artigos 139.º e 140.º, ambos do supracitado Código do Procedimento Administrativo.

Mais torna público que, em cumprimento do disposto no artigo 101.º do CPA foi a respetiva proposta de Regulamento submetida a consulta pública pelo período de 30 (trinta) dias.

1 de outubro de 2026. - O Presidente da Câmara, Luís António Alves da Encarnação.

Projeto de Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local no Concelho de Lagoa

Nota justificativa

O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que procedeu à alteração do Regime Jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, veio preconizar no n.º 5 do artigo 4.º a possibilidade de os municípios poderem aprovar um regulamento administrativo para a atividade de Alojamento Local (AL) no território.

A atividade turística é um dos grandes motores de desenvolvido do concelho de Lagoa, do qual não se pode excluir a atividade de arrendamento de curta duração (casas de férias) que surgiu logo com alvor do turismo e que rapidamente se espalhou, principalmente, pelas zonas costeiras do concelho, numa atividade económica paralela e sem regulamentação. Com a aprovação e publicação do Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, esta atividade económica passou a estar sujeita a maior regulamentação e a registo.

As sucessivas alterações a que o Regime Jurídico foi sendo sujeito ao longo dos seus 10 anos e os diversos diplomas aplicáveis à atividade, fizeram com que a regulamentação da atividade tenha aumentado, nomeadamente, no que diz respeito às garantias de segurança e de conforto para os utilizadores, (obrigatoriedade de implementação de medidas de segurança, de seguro de responsabilidade civil, de livros de reclamações, etc.).

Contudo, face à crise habitacional existente atualmente em Portugal a que o concelho de Lagoa não é naturalmente alheio, verifica-se a necessidade de se monitorizar e regulamentar a abertura de novos estabelecimentos de AL, nomeadamente através da criação de Áreas de Contenção e Áreas de Crescimento Sustentável previstas nos artigos 15.º-A e seguintes do referido Regime Jurídico.

De acordo com as informações disponibilizas pelo Ministério da Economia em dezembro de 2023, e na sequência da entrega dos Comprovativos de Atividade, previstos no Programa Mais Habitação, o concelho de Lagoa foi o 7.º concelho com mais declarações recebidas (2806), tendo sido apenas precedido pelos concelhos de Lisboa, Porto, Albufeira, Loulé, Lagos e Portimão. Estimando-se, ainda assim, que cerca de 1000 estabelecimentos não apresentaram o comprovativo de atividade, ou estavam isentos da sua apresentação.

O concelho de Lagoa apresenta um forte dinamismo no setor imobiliário com um grande número de transações de imóveis nos diferentes segmentos de mercado, dinâmica essa a que não é alheia a atividade do AL. Considerando que o número médio anual de novos registos no Município de Lagoa ultrapassou largamente os 100 estabelecimentos nos anos de 2023 e 2024, números que ultrapassam o número de novas edificações e reabilitações (de ruínas e devolutos) no mesmo período. O que nos leva a necessariamente concluir que os novos registos de AL incidiram sobre residências habituais, secundárias, e imóveis/frações vagas e devolutas, que foram alocadas ao arrendamento de curta duração, em prejuízo da sua alocação ao alojamento permanente, tanto em regime de habitação própria do proprietário como em regime de arrendamento de média/longa duração.

O crescimento da oferta de AL traz consigo desafios ao nível da gestão urbanística, que, se não forem bem geridos, podem vir a criar uma ainda maior pressão sobre o mercado da habitação.

Tendo em consideração a escassez de oferta de habitação que afeta todo o país, torna-se importante que o Município de Lagoa possa gerir o crescimento do AL no seu território, de forma sustentada, direcionando-o preferencialmente para o aproveitamento de imóveis não dedicados a habitação permanente, estejam eles vagos ou degradados, ou casas de férias que nunca fizeram nem se prevê que venham a fazer parte do parque habitacional permanente.

Por estas razões, e tendo em conta as novas competências atribuídas aos Municípios, pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que alterou o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, as câmaras municipais passam a dispor de instrumentos que lhes permitem gerir o seu território nesta matéria. Estes meios conferem-lhes a possibilidade de criar áreas de contenção, para situações onde já se verifica uma sobrecarga excessiva de registos, recorrer a um novo instrumento de gestão do crescimento do AL, através da criação de áreas de crescimento sustentável, o que permite, de forma antecipada, gerir o desenvolvimento do AL, monitorizando e acompanhando o crescimento de forma controlada.

Este novo instrumento deve, assim, ser operacionalizado no concelho de Lagoa, por forma a evitar que o crescimento do AL colida com o segmento mais sensível da habitação, o arrendamento, criando mecanismos legais para o efeito (pretende-se, nomeadamente, impedir registos em imóveis que, estando localizados em zonas com restrições, tenham contratos de arrendamento para habitação permanente nos dois ou cinco anos imediatamente anteriores ao pedido de registo, conforme o mesmo se localizar em área de crescimento sustentável ou em área de conceção).

Deve, ainda, ser tido em consideração que a definição destas áreas, tanto áreas de contenção como áreas de crescimento sustentável do AL, deve ser proporcional, conforme resulta do disposto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, e ainda da Diretiva Comunitária de Serviços, pelo que importa, baseado em dados concretos, criar um regulamento que garanta essa proporcionalidade.

Os critérios definidos para a criação das respetivas áreas de gestão do AL, devem ser objetivos, claros e transparentes, e respeitar a realidade e especificidade local, neste caso ao nível da Freguesia/União de Freguesias, Área de Reabilitação Urbana.

Por outro lado, importa não perder de vista que o setor deve continuar a desenvolver-se assente em elevados padrões de qualidade, procurando a excelência turística do concelho. Para tal, importa que os novos projetos a implementar impactem positivamente económica, social, mas também ambientalmente.

Desta forma, o Município de Lagoa desenvolveu indicadores e rácios que, além da relação entre AL e alojamento total de imóveis - método útil, mas demasiado simplista para as características do destino - também levam em conta o peso e a proporção das casas não dedicadas a habitação permanente, em particular as casas de segunda habitação ou de férias e as casas vagas, e teve, ainda, em consideração as especificidades locais ao nível da freguesia.

O Município entende que a figura do Provedor do Alojamento Local, criada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, pode ter um papel importante na mediação e conciliação da atividade de AL com outros, nomeadamente em condomínios, mas também com a comunidade local em geral. Por isso, os princípios e mecanismos sua atuação, no presente regulamento.

Assim:

No uso do poder regulamentar conferido às autarquias locais pelo artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, procede-se à elaboração do presente Projeto de Regulamento Municipal para a Gestão Sustentável do Alojamento Local de Lagoa, nos termos do artigo 99.º do Código de Procedimento Administrativo, que se submete a aprovação da Câmara Municipal, ao abrigo da alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º conjugado com a alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto na redação atual, do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE) e da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, na redação atual.

Após cumpridas as formalidades previstas nos artigos 100.º e 101.º do Código de Procedimento, Administrativo, e, caso não haja contributos em sede de audiência de interessados e de consulta pública, será de enviar à aprovação da Assembleia Municipal nos termos da alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º conjugado com a alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, e posterior publicação em Diário de República nos termos do artigo 139.º do CPA.

Artigo 1.º

Lei Habilitante

O presente Regulamento é elaborado nos termos e ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 66.º, no n.º 7 do artigo 112.º e no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, na alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, conjugada com a alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, no n.º 1 do artigo 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, doravante designado por Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL), e nos artigos 135.º e seguintes do novo Código do Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro.

Artigo 2.º

Objeto

1 - O presente Regulamento tem por objeto a gestão sustentável do AL no território do concelho de Lagoa, através da criação de área de contenção, áreas de crescimento sustentável, e a definição de limites a partir dos quais estas serão convertidas em áreas de contenção.

2 - O presente Regulamento estabelece ainda as utilizações válidas e compatíveis com o exercício da atividade de AL, nos termos previstos no artigo 6.º-B do RJEEAL.

Artigo 3.º

Definições

1 - Para os efeitos do presente Regulamento, consideram-se:

a) Estabelecimentos de Alojamento Local (AL): aqueles que prestem serviço de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no RJEEAL, na sua atual redação;

b) Moradia: o estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;

c) Apartamento: o estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;

d) Estabelecimento de hospedagem: o estabelecimento de AL cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;

e) Quartos: a exploração de AL feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades;

f) Habitação própria: a que se destina à habitação do proprietário e respetivo agregado familiar, sendo esta a sua morada fiscal, de acordo com a definição do Instituto Nacional de Estatística (INE);

g) Habitação Secundária: a que se destina à ocupação durante períodos ocasionais, pelo proprietário, como casa de férias, de acordo com as regras estabelecidas para o efeito pelo INE;

h) Habitação Vaga: a que não está a ter ocupação, de acordo com as regras estabelecidas para o efeito pelo INE;

i) Rácio de relevância do AL: proporção entre o número de registos de alojamento local e o número total de fogos habitacionais, de acordo com as definições do INE;

j) Rácio de pressão: proporção entre o número de estabelecimentos de AL e o número de imóveis não utilizados para habitação permanente, constituídos pela soma dos imóveis vagos e de segunda habitação, nomeadamente casas de férias e dos imóveis vagos e devolutos, de acordo com as definições do INE;

k) Áreas de contenção: as áreas que, apresentem um rácio de pressão superior a 50 %, e nas quais se verifique uma sobrecarga excessiva de estabelecimentos de AL medido pelos rácios de pressão e de relevância, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos de AL, ou as áreas habitacionais promovidas, desenvolvidas e financiadas através e políticas habitacionais, e que a Câmara Municipal queira preservar como uso habitacional. Poderão ser consideradas freguesias/uniões de freguesias, ou outras unidades territoriais, no todo ou em parte, nomeadamente as Áreas de Reabilitação Urbana, definidas dos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, publicado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, na redação atualmente em vigor.

l) Áreas de crescimento sustentável: as áreas que, apresentem um rácio de pressão entre 25 % e 50 %, e nas quais se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, medido pelos rácios de pressão e de relevância, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os lugares, embora permitindo a instalação de novos estabelecimentos de AL. Poderão ser consideradas freguesias/uniões de freguesias, ou outras unidades territoriais, no todo ou em parte, nomeadamente as Áreas de Reabilitação Urbana, definidas dos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, publicado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, na redação atualmente em vigor;

m) Unidade territorial: divisão geográfica, ou administrativa utilizada para organizar um território, para a qual existe informação estatística que permita o seu planeamento e gestão.

2 - Siglas e acrónimos:

a) AL - Alojamento Local;

b) ASAE - Autoridade de Segurança Alimentar e Económica;

c) Bairros SAAL - Bairros criados no âmbito do Serviço de Apoio Ambulatório Local;

d) CDH - Contrato de Desenvolvimento para a Habitação;

e) PAL - Provedor do Alojamento Local;

f) RJEEAL - Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local;

g) RJUE - Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;

h) RNAL - Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local.

Artigo 4.º

Provedor do Alojamento Local

1 - Através do presente Regulamento é criada a figura do Provedor do Alojamento Local (PAL), com as competências previstas no n.º 7 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, que exercerá as suas funções nos termos definidos.

2 - A criação do PAL tem como objetivo apoiar o Município na gestão das relações entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de AL e os condóminos nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal ou com terceiros contrainteressados.

3 - Compete ao PAL, designadamente:

a) Apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas;

b) Emitir recomendações;

c) Mediar conflitos;

d) Aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade de AL;

e) Acompanhar a aplicação do Regulamento da Taxa Municipal Turística de Lagoa.

4 - O PAL será nomeado por deliberação da Câmara Municipal de Lagoa, que definirá os termos em que essa atividade será exercida.

Artigo 5.º

Título de Utilização Urbanística Adequada para o Exercício da Atividade de AL e Outros Requisitos

1 - Os estabelecimentos de AL só podem instalar-se em edifício, fração autónoma, ou parte de prédio urbano, com título de utilização válido, nos termos legais e regulamentares.

2 - As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de AL regem-se pelo RJUE e demais legislação urbanística.

3 - Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 6.º-B do RJEEAL, na sua redação atual, o Município de Lagoa, considerada como utilização válida e compatível com o exercício da atividade de AL, exclusivamente, o uso habitacional, não se admitindo outros usos.

4 - A atividade de exploração de estabelecimentos de AL encontra-se sujeita ao RJEEAL e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído.

5 - Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara Municipal de Lagoa pode determinar, precedida de audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído devidamente homologado.

Artigo 6.º

Critérios utilizados para a Definição de Áreas de Contenção e Áreas de Crescimento Sustentável do AL

1 - Critérios (cumulativos) para definição de áreas de instalação de alojamento local

Rácios:

* soma dos imóveis vagos e de segunda habitação

2 - A classificação das áreas definidas nos ternos do presente Regulamento pode ser alterada em função da monitorização do rácio de pressão.

Artigo 7.º

Áreas de Contenção

1 - Para efeitos do presente Regulamento e o disposto no artigo 15.º-A do RJEEAL são consideradas áreas de contenção as áreas territoriais, identificadas nas plantas que constituem o anexo I, compostas por:

a) Bairros Municipais:

i) Bairro Municipal das Marinhas, Mexilhoeira da Carregação;

ii) Bairro Municipal Zeca Afonso, Lagoa;

iii) Bairro Municipal Jacinto Correia, Poço Partido;

iv) Bairro Municipal de Porches;

v) Edifício de Habitação Social da Rua Sebastião Trindade Pinto, Lagoa.

b) Bairros SAAL:

i) Bairro da Boa Vontade, Mexilhoeira da Carregação;

ii) Bairro da Boa Esperança, Estômbar.

c) Bairros promovidos ao abrigo de outros programas públicos de apoio à habitação:

i) Bairro das Casas dos Pescadores, Ferragudo;

ii) Bairro das Marinhas (frações privadas e do IHRU).

d) Bairros desenvolvidos por Cooperativas de Habitação Económica cuja construção tenha sido objetivo de financiamento público:

i) CHE Lagoense Lagoa;

ii) CHE Lagoense Parchal;

iii) CHE Lagoense Pateiro;

iv) CHE Lagoense Ramalheiro, Porches;

v) CHE Lagoense Bela Vista;

vi) CHE Lagoense Cercas de São José, Lagoa;

vii) Bairro Arade, Ferragudo;

viii) Bairro Ibne Ammar, Estômbar.

e) Habitações desenvolvidas por contrato e desenvolvimento habitacional (CDH):

i) CDH Urbanização dos Vales, Lagoa;

ii) CDH de Ferragudo.

f) Prédios e frações constantes das alíneas anteriores em que o Município seja titular do titular do direito de superfície;

g) As áreas de crescimento sustentável que ultrapassem cumulativamente os rácios relevância e de pressão previstos no presente Regulamento, nos termos do disposto no artigo anterior.

Artigo 8.º

Regras Sobre o Registo de Novos Estabelecimentos de AL em Áreas de Contenção

1 - Não são admissíveis, a partir da data da entrada em vigor do presente Regulamento, novos registos de estabelecimentos de AL nas áreas de contenção previstas no artigo 7.º, salvo o disposto nas alíneas seguintes:

a) Quando digam respeito a pedidos que tenham por objeto a totalidade do edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano totalmente devoluto há mais de três anos, nos termos do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto;

b) Quando tenham por objeto a totalidade do edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido objeto de obras de reabilitação, nos últimos três anos, permitindo subir dois níveis de conservação, quando antes se encontrassem em estado de conservação mau ou péssimo;

c) Quando tenham por objeto a totalidade do edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos últimos três anos, tenha mudado o respetivo uso de indústria, serviços ou comércio, para habitação ou habitação e comércio/serviços;

d) Quando tenham por objeto novos edifícios construídos, nos últimos três anos, na sequência de demolição do edifício em estado de conservação péssimo, ou em risco de derrocada;

e) Quando se refira à modalidade de «quarto» em fração autónoma ou parte de prédio urbano de tipologia T2 ou superior que seja a residência permanente do titular de exploração e o seu domicílio fiscal há mais de três anos, tendo por limite máximo:

i) No caso de tipologia T2, uma unidade de alojamento local, na modalidade «quarto»;

ii) No caso de tipologia T3, duas unidades de alojamento local, na modalidade de «quarto»;

iii) No caso de tipologia superior a T3, três unidades de alojamento local, na modalidade de «quarto».

f) As habitações nos termos das alíneas anteriores são contabilizadas, para efeitos do rácio, como em situação de AL.

2 - Ainda que se verifique alguma das circunstâncias referidas no n.º 1, não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício:

a) Sobre o qual tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há pelo menos cinco anos, com exceção o próprio contrato que serviu de base ao registo, quando o novo pedido e registo tenha sido feito na qualidade de arrendatário;

b) Que tenha sido adquirido por hasta pública ou por aquisição direta ao Município;

3 - Nas áreas de contenção, os pedidos de registo são efetuados através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, a que acresce a obrigatoriedade de apresentação dos documentos previstos nos n.^os 1 e 2 do artigo 11.º deste Regulamento.

4 - O apuramento do estado de conservação dos edifícios, frações ou parte de edifícios para efeitos do presente Regulamento é realizado, na sequência de vistorias municipais antes da realização das obras e após as mesmas, pelo órgão municipal competente, nos termos previstos na lei.

Artigo 9.º

Suspensão e Transmissibilidade dos Estabelecimentos de AL em Áreas de Contenção

1 - Os estabelecimentos de AL em áreas de contenção podem suspender temporariamente a atividade, nomeadamente para fins de arrendamento habitacional, integração no Programa Municipal de Arrendamento Apoiado e, ainda, por motivo de obras.

2 - Para efeitos do disposto no número anterior, o titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel ou fração correspondente ao estabelecimento de AL cuja suspensão requer.

3 - Após o término do arrendamento ou das obras referidas no número anterior, o titular do alojamento local poderá reativar o registo original, mantendo o registo existente de alojamento local, junto do RNAL.

4 - Durante o período da suspensão da exploração do estabelecimento de alojamento local não pode ser realizada atividade prevista no n.º 1 do artigo 2.º do RJEEAL, nem tem de preencher os requisitos específicos a que estão sujeitos os estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente possuir seguro de responsabilidade civil, em conformidade com o previsto no artigo 13.º-A do RJEEAL, e comunicação mensal da Taxa Municipal Turística.

5 - A comunicação da suspensão da exploração e do fim da suspensão da exploração do AL, é realizada através de requerimento próprio, à Câmara Municipal de Lagoa.

6 - A transmissibilidade do número de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de «moradia», «apartamento» e «estabelecimento de hospedagem» só são permitidas nos casos de:

i) Sucessão “mortis causa”;

ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes;

iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.

7 - A transmissibilidade do número de registo do estabelecimento de alojamento local, na modalidade de “quarto” apenas pode acontecer se a nova entidade exploradora cumprir com os requisitos na alínea e) do n.º 1 do artigo 8.º deste regulamento.

Artigo 10.º

Áreas de Crescimento Sustentável

1 - A definição de áreas de crescimento sustentável corresponderá, às unidades territoriais das freguesias ou uniões de freguesia.

2 - A Câmara Municipal pode, no entanto, a todo o momento, definir unidades territoriais de dimensão inferior às freguesias ou uniões de freguesia, como sejam lugares, rua, etc., desde que disponha de informação estatística que permita a respetiva análise.

3 - As áreas de crescimento sustentável e as áreas de contenção relativas são definidas em função do cumprimento, cumulativo, dos rácios de pressão e rácios de relevância, constantes do artigo 6.º do presente Regulamento.

4 - A Câmara Municipal pode, a todo o momento, e em função da monitorização realizada pelos serviços, rever os valores dos rácios referidos no ponto anterior.

5 - O limite máximo para a atribuição de novos registos de alojamento local em cada área de crescimento sustentável, de forma a assegurar o equilíbrio entre esta modalidade de alojamento e os imóveis/frações disponíveis para fins como habitação permanente e comércio e serviços, está definido nos indicadores constantes do artigo 6.º do presente Regulamento, limites cumulativos a partir dos quais estas áreas serão convertidas em áreas de contenção.

6 - As áreas de contenção serão comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., que introduz, no Balcão Único Eletrónico, a referência à limitação de novos registos nestas áreas.

Artigo 11.º

Requisitos ao Registo de Novos Estabelecimentos de Alojamento Local

1 - Nas áreas de crescimento sustentável, os pedidos de registo de estabelecimentos de alojamento local, são realizados através de comunicação prévia com prazo, e devem conter as informações e os documentos previstos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, acrescidos dos seguintes documentos:

a) Declaração de idoneidade para o exercício da atividade de Alojamento Local subscrita pela entidade exploradora;

b) Documento onde conste o endereço completo do estabelecimento de alojamento local, a identificação do artigo matricial do prédio urbano e fração autónoma onde se localiza;

c) Planta de localização do prédio;

d) Plantas do estabelecimento de alojamento local à escala 1:100;

e) Documento comprovativo da notificação do condomínio, na pessoa do respetivo administrador, do edifício onde se pretende instalar o estabelecimento de alojamento local, no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Caso o estabelecimento de alojamento local configurar a modalidade de «hostel», é exigida autorização nos termos da alínea f) do n.º 2 do artigo 6.º do RJEEAL, a notificação deverá conter:

i) Designação do estabelecimento;

ii) Modalidade;

iii) Capacidade;

iv) Identificação do proprietário e da entidade exploradora;

v) Contactos (telefone e e-mail) das pessoas identificadas;

vi) Período de funcionamento;

vii) Indicação do seguro de responsabilidade civil contratado, nos termos do artigo 13.º-A do RJEEAL, contratado.

f) Regulamento do condomínio que estabeleça as regras de instalação e exploração de alojamento local em fração autónoma de edifício, caso exista;

g) Título constitutivo da propriedade horizontal;

h) Declaração, sob compromisso de honra, em como relativamente ao imóvel em causa não existe, ou existiu, um contrato de arrendamento para habitação permanente, nos últimos cinco anos;

i) Certificado de eficiência energética igual ou superior a D, emitido para esse fim por entidade competente para o efeito.

2 - Para além dos documentos referidos no número anterior, o pedido de autorização para registo de estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção deve, obrigatoriamente, ser instruído com os seguintes documentos:

a) Copia da declaração de imóvel devoluto, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, na sua atual redação;

b) Cópia do pedido de alteração de utilização, nas situações previstas na alínea c) do n.º 1 do artigo 8.º do presente Regulamento;

c) Declaração, sob compromisso de honra, em como relativamente ao imóvel em causa não existe, ou existiu, um contrato de arrendamento para habitação permanente, nos últimos cinco anos;

d) Declaração sobre compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário, previstos no n.º 4 do artigo 5.º da Lei n.º 22/2018, de 22 de agosto, e no artigo 15.º-A do RJEEAL.

3 - A incorreta ou incompleta instrução da comunicação prévia com prazo, constitui fundamento para a determinação de oposição nos termos do n.º 9 do RJEEAL;

4 - As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular de exploração de alojamento local que não correspondam à verdade constituem prática de um crime de falsas declarações, previsto e punido nos termos do artigo 348.º-A do Código Penal e implicam a interdição à exploração do estabelecimento de AL.

Artigo 12.º

Regimes de Exceção e Dispensa de Requisitos

1 - Quando os prédios, frações autónomas, ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente, anteriores a 1951 que, por impedimentos das regras urbanísticas, não tenham o nível mínimo de eficiência de “D”, previsto na alínea i) do n.º 1 do artigo 11.º do presente Regulamento, o Presidente da Câmara Municipal ou Vereador com o pelouro do AL atribuído, pode isentar o requerente desta obrigação, desde que este apresente de forma fundamentada, as razões pelas quais está impedido de cumprir esse requisito.

2 - Os pedidos de registo de novos estabelecimentos de alojamento local fora das áreas de contenção ou de crescimento sustentável, estão dispensados do cumprimento dos requisitos constantes do artigo 10.º do presente Regulamento e são efetuados através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º do RJEEAL, na sua redação atual.

Artigo 13.º

Vistoria

1 - O Município de Lagoa realiza, no prazo de 90 dias ou 60 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe em área de contenção ou não, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecido no RJEEAL, na redação atual, e no presente Regulamento, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.

2 - O Município de Lagoa pode solicitar ao Turismo de Portugal. IP., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação do cumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º do RJEEAL, na redação atual, nomeadamente, a proibição da exploração como estabelecimentos de alojamento local de estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, na redação atual.

Artigo 14.º

Fiscalização

1 - Compete à ASAE e à Câmara Municipal de Lagoa fiscalizar o cumprimento do disposto no RJEEAL, e no presente Regulamento, cabendo à ASAE, no âmbito da missão e atribuições que lhe estão atribuídas pelo Decreto-Lei n.º 194/2012, de 23 de agosto, controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do AL, e à Câmara Municipal de Lagoa, designadamente através da polícia municipal, exercer os poderes de autoridade e os meios coercivos fixados no presente Regulamento. Ambas as entidades podem, conjunta ou separadamente, abrir e instruir os respetivos processos, aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.

2 - Compete à Autoridade Tributária fiscalizar, nos termos da legislação em vigor, o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida ao abrigo do disposto no RJEEAL e no presente Regulamento.

Artigo 15.º

Cancelamento dos Registos

1 - O cancelamento dos registos de estabelecimentos de alojamento local, nos termos do disposto no artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento de alojamento local, sem prejuízo do direito de audiência prévia.

2 - Nos casos em que o Município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito, comunica o facto à ASAE para os devidos efeitos, sem prejuízo das ações imediatas que possa, desde logo, tomar.

3 - O cancelamento do registo dos estabelecimentos de alojamento local deve ser imediatamente comunicado pela Câmara Municipal ao Turismo de Portugal, I. P., e à ASAE, competindo ao primeiro proceder à comunicação às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado.

4 - O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 13.º-A do RJEEAL

5 - Fica ainda, o titular de exploração do estabelecimento de alojamento local obrigado a comunicar através da plataforma GOV.pt, a celebração/renovação do contrato previsto no n.º anterior, em cumprimento do previsto no n.º 5 do artigo 10.º do RJEEAL.

6 - A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo pela Câmara Municipal, conforme resulta do disposto no n.º 6 do artigo 13.º-A do RJEEAL.

Artigo 16.º

Revisão, Alteração das Condições de Mercado e Atualização do Estudo

1 - A criação, delimitação e avaliação das áreas de contenção e de crescimento sustentável serão fundamentadas em indicadores que avaliam a concentração e o impacto do AL nas diferentes zonas e territórios do concelho, por forma a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis.

2 - Sem prejuízo da sua revisão sempre que se verifique necessário, o presente Regulamento e as áreas de crescimento sustentável e de contenção nele previstas devem ser reavaliadas de três em três anos, devendo as respetivas conclusões ser comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P.

3 - A Câmara Municipal poderá determinar a revisão excecional do presente Regulamento, caso se verifiquem alterações nas condições de mercado que aconselhem essa revisão, designadamente verificação de alterações na oferta de habitação permanente ou no mercado de arrendamento de longa duração, privado ou público, bem como, no arrendamento acessível, ou cancelamentos e cessações de registos de alojamento local até ao limite dos rácios definidos para cada freguesia.

4 - O Município manterá atualizado, na sua página oficial na internet, os valores dos rácios de pressão e de relevância, bem como informação relativa à existência de áreas de contenção ou de crescimento sustentável.

5 - A alteração dos rácios para os novos registos de AL aprovada pela Câmara Municipal, não implica, por si só, a revisão do presente Regulamento.

6 - Na sequência da monitorização dos novos registos de AL pode a unidade orgânica responsável pelo licenciamento do AL, no concelho de Lagoa, apresentar proposta fundamentada para redelimitação ou criação de novas áreas de crescimento sustentável, submetendo-a a deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 17.º

Poderes de Autoridade e Meios Coercivos

Compete à Câmara Municipal fiscalizar o cumprimento do disposto no RJEEAL e no presente Regulamento e, no exercício dos seus poderes de autoridade e meios coercivos, determinar a instauração dos processos de contraordenação, designar instrutor, instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e eventuais sanções acessórias, nos termos previstos no RJEEAL.

Artigo 18.º

Dúvidas e Omissões

As dúvidas e omissões são decididas nos termos da lei.

Artigo 19.º

Entrada em Vigor

1 - O presente Regulamento entra em vigor no 1.º dia do mês seguinte ao da sua publicação no Diário da República.

2 - O presente Regulamento não se aplica aos processos que tenham dado entrada nos serviços competentes em data anterior à entrada em vigor do presente regulamento, e que estejam pendentes de oposição nessa data.

ANEXO I

Áreas de Contenção

(a que se referem as alíneas a), b), c) e d) do n.º 1 do artigo 7.º)

Figura 1 Bairros das Marinhas, (Bairro Municipal e do IHRU Mexilhoeira da Carregação [artigo 7.º n.º 1 alíneas a) i. e c) ii.]

Figura 2 Bairro Municipal Zeca Afonso e Edifício de Habitação Social da Rua Sebastião Trindade Pinto, Lagoa [artigo 7.º n.º 1 alíneas a) ii. e v.]

Figura 3 Bairro Municipal Jacinto Correia, Poço Partido [artigo 7.º n.º 1 alínea a) iii.]

Figura 4 Bairro Municipal de Porches [artigo 7.º n.º 1 alínea a) iv.]

Figura 5 Bairro da Boa Vontade, Mexilhoeira da Carregação [artigo 7.º n.º 1 alínea b) i.]

Figura 6 Bairro da Boa Esperança, Estômbar [artigo 7.º n.º 1 alínea b) ii.]

Figura 7 Bairro das Casas dos Pescadores, Ferragudo [artigo 7.º n.º 1 alínea c) i.]

Figura 8 Bairro CHE Lagoense Lagoa e Cercas de São José, Lagoa [artigo 7.º n.º 1 alíneas d) i. e vii.]

Figura 9 Bairro CHE Lagoense Parchal [artigo 7.º n.º 1 alínea d) ii.]

Figura 10 Bairro CHE Lagoense Pateiro [artigo 7.º n.º 1 alínea d) iii.]

Figura 11 Bairro CHE Lagoense Ramalheiro, Porches [artigo 7.º n.º 1 alínea d) iv.]

Figura 12 Bairro CHE Lagoense Bela Vista, Parchal [artigo 7.º n.º 1 alínea d) v.]

Figura 13 Bairro Arade e CDH de Ferragudo [artigo 7.º n.º 1 alíneas d) vii. e)ii.]

Figura 14 Bairro Ibne Ammar, Estômbar [artigo 7.º n.º 1 alínea d) viii.]

Figura 15 CDH Urbanização dos Vales, Lagoa - [artigo 7.º n.º 1 alínea e) i.]

ANEXO II

Unidades Territoriais monitorizáveis para definição de Áreas de Crescimento Sustentável e Áreas de Contenção

(a que se refere o artigo 10.º)

Figura 16 Área de Reabilitação Urbana da Cidade de Lagoa

Figura 17 Área de Reabilitação Urbana de Estômbar

Figura 18 Área de Reabilitação Urbana de Ferragudo

Figura 19 Área de Reabilitação Urbana da Mexilhoeira da Carregação e Calvário

Figura 20 Área de Reabilitação Urbana do Parchal

Figura 21 Área de Reabilitação Urbana de Porches

ANEXO III

Rácios de Relevância e de Pressão, aplicados ao concelho de Lagoa, à data de 30.04.2026

320049564