Aviso n.º 29396/2025/2, de 27 de novembro

Aviso n.º 29396/2025/2

Luís Nobre, Presidente da Câmara Municipal de Viana do Castelo, torna público que, a Câmara Municipal em sua reunião de 11 de novembro de 2025 aprovou o projeto de Regulamento Municipal de Alojamento Local de Viana do Castelo, bem como submeter o mesmo a discussão pública pelo período de 30 dias.

Projeto de Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo

Nota Justificativa

O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, veio estabelecer o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local (AL), tendo sido alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, pela Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro, pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro, e mais recentemente, pela Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, alterada pela Lei n.º 82/2023 de 29 de dezembro e pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro.

Mais recentemente, o Decreto-Lei n.º 76/2024 veio introduzir novas alterações ao regime jurídico dos estabelecimentos de AL.

O diploma devolve aos municípios as competências para acomodar de forma estratégica a atividade de alojamento local nos seus territórios, dando-lhes a possibilidade de o fazer através de regulamento próprio onde, entre outros pontos, poderão definir áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, e prever limitações à transmissibilidade dos registos de alojamento local nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, salvo em casos previstos na lei, com vista a preservar a realidade social das freguesias mais pressionadas pelo turismo, impondo-se assim um equilibrado desenvolvimento deste setor da economia.

Para assegurar a eficácia do regulamento municipal acima mencionado, a Assembleia Municipal, por proposta do Município de Viana do Castelo, aprovou em reunião de 16 de dezembro de 2024 a suspensão, por um período de um ano, a autorização de novos registos na modalidade de “apartamento”, na Zona de Pressão Urbanística (ZPU), até à entrada em vigor do referido regulamento.

Assim, sendo uma realidade a tendência de crescimento da atividade turística na cidade de Viana do Castelo, nomeadamente na atividade de AL que representa, à data de 4 de novembro de 2025, em n.º de camas (1.627 camas nos 484 registos de AL ao nível do concelho), 74,87 % da capacidade instalada nos empreendimentos turísticos do concelho (59 registos 2.173 camas em empreendimentos turísticos) e a sua relevância a nível económico, social e ambiental, as repercussões que se refletem, de forma direta, nas atividades económicas relacionadas, como a restauração, comércio e serviços e, tendo como princípios basilares, o desenvolvimento de um setor pautado por elevados padrões de qualidade e a prossecução de iniciativas que contribuam para a excelência de toda a oferta turística, o Município de Viana do Castelo entende ser de aprovar o presente Regulamento Municipal para o Alojamento Local (RMAL), que visa estabelecer áreas de contenção nas freguesias com mais pressão urbanística, tendo em vista um equilíbrio sustentável entre o número de alojamentos habitacionais disponíveis para habitação permanente ou arrendamento de longa duração e os estabelecimentos disponíveis para afetação do exercício da atividade de AL, com base na definição de um rácio que irá permitir aferir a proporção de AL em relação ao alojamento habitacional.

Pretende-se assim com esta solução regulamentar preconizar o equilíbrio entre a atividade turística e a componente habitacional, na área correspondente à ZPU, com especial incidência no Centro Histórico de Viana do Castelo que presentemente está sujeito a grande pressão urbanística, procurando-se assim assegurar uma experiência turística identificada com a identidade da cidade, a todos os visitantes, contribuindo, simultaneamente, para a disponibilização de um mercado de arrendamento acessível e para a preservação do bem-estar de todos os que habitualmente residem e trabalham, na cidade de Viana do Castelo.

Face ao exposto, o Município de Viana do Castelo pretende criar uma Área de Crescimento Sustentável e uma Área de Contensão, do AL, na área afeta à ZPU, tendo por base o rácio de AL sobre o alojamento habitacional permanente, no sentido de garantir o equilíbrio da cidade e o crescimento do turismo, acreditando nas repercussões positivas ao nível social e económico.

Para efeitos de definição do rácio, consideraram-se e georreferenciaram-se os dados do Censo de 2021, na categoria “Alojamentos Familiares Clássicos”, que identificam a existência de um total de 49 591 alojamentos no Município de Viana do Castelo e o n.º de registos disponibilizados pelo Turismo de Portugal - Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local no concelho de Viana do Castelo, que à data de 4 de novembro de 2025 contabiliza 484 registos, aferindo-se assim os locais e freguesias sujeitas a maior pressão e que tendencialmente estarão sujeitas a novos pedidos de registo destas atividades.

Com base nestes dados, e considerando o n.º de registos de AL em todas as modalidades, verificam-se os rácios globais no concelho de Viana do Castelo descritos no Anexo IV:

Se considerarmos somente a área da ZPU e a modalidade de AL “apartamento”, sobre as quais incidiram a suspensão, e especificamente a área afeta ao Plano de Pormenor do Centro Histórico da cidade (PPCH), constatam-se as percentagens entre o n.º de registos de AL “apartamentos” e o n.º de alojamentos descritos no Anexo V:

A análise destes dados demonstra efetivamente que a grande concentração do número total de AL registados, em particular na modalidade de “apartamento” face ao número total de alojamentos habitacionais disponíveis, incide sobre a área afeta ao PPCHVC (Anexo I), que integra a ZPU, justificando-se a identificação e diferenciação de uma área de crescimento sustentável e de uma área de contenção, as quais se submetem ao regime definido neste regulamento.

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente Regulamento é aprovado nos termos e ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 66.º, no n.º 7 do artigo 112.º e no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, na alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, conjugada com a alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, e no n.º 5 do artigo 4.º do DL 128/2014, doravante designado por Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL), na Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, e nos artigos 135.º e seguintes do Código do Procedimento Administrativo (CPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, todos nas suas redações em vigor.

Artigo 2.º

Objeto e Âmbito de Aplicação

1 - O presente Regulamento visa a criação de uma área de crescimento sustentável e de uma área de contenção para os novos registos de AL, definidas em função do rácio de pressão verificado na área territorial correspondente à ZPU de Viana do Castelo, aprovada pela Assembleia Municipal de Viana do Castelo em 22 de setembro de 2023.

2 - Não podem ser autorizados novos registos de AL, em todas as modalidades, na área definida como área de contenção, atendendo ao numerus clausus determinado pelo rácio de pressão definido, salvo nas situações previstas no presente Regulamento.

3 - Na área de crescimento sustentável podem ser autorizados novos registos de AL, com exceção da modalidade “Apartamento”, salvo nas situações previstas no presente regulamento, sendo objeto de monitorização dos novos registos para a aferição do preenchimento do numerus clausus determinado pelo rácio de pressão, cujo preenchimento total determina, automaticamente, a classificação da área dessas freguesias como área de contenção.

4 - A definição da área de contenção, da área de crescimento sustentável e do numerus clausus para a atribuição de novos registos obedece a um rácio de pressão determinado em função do número de estabelecimentos de AL existentes e do número de fogos (alojamentos habitacionais) com contador de água instalado e disponíveis para habitação permanente ou para arrendamento de longa duração na cidade.

5 - Para efeitos de apuramento do rácio previsto no número anterior, considera-se o número de alojamentos familiares clássicos contabilizados no Município de Viana do Castelo, no último censo de 2021.

Artigo 3.º

Definições

Para efeitos do presente Regulamento e do disposto no artigo 15.º - A do RJEEAL, considera-se:

1 - Área de crescimento sustentável: A área que apresenta um rácio de pressão inferior a 3 %;

2 - Área de contenção: A área que apresenta um rácio de pressão superior a 3 %.

3 - Alojamento habitacional: imóveis/frações em utilização para habitação permanente ou para arrendamento de longa duração e com contador de fornecimento de água.

4 - Área de construção (ac): A área contabilizada para o índice de construção, nos termos do regulamento do PDMVC e PUCVC em vigor.

5 - Siglas e acrónimos:

a) AL - Alojamento Local;

b) CMVC - Câmara Municipal de Viana do Castelo

c) CPA - Código do Procedimento Administrativo;

d) PDMVC - Plano Diretor Municipal de Viana do Castelo

e) PPCHVC - Plano de Pormenor do Centro Histórico de Viana do Castelo;

f) PUCVC - Plano de Urbanização da Cidade de Viana do Castelo;

g) RJEEAL - Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local;

h) RJUE - Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;

i) ZPU - Zona de Pressão Urbanística;

Artigo 4.º

Área de Contenção e Área de Crescimento Sustentável do AL

1 - A área de contenção incide sobre a freguesia de Monserrate e União das freguesias da cidade, Santa Maria Maior e Monserrate e Meadela, em zona afeta ao PPCHVC, conforme definida no Anexo III.

2 - A área de crescimento sustentável corresponde à área da Freguesia da Areosa e área da União das freguesias da cidade, Santa Maria Maior, Monserrate e Meadela, que integra a ZPU de Viana do Castelo, conforme definida no Anexo III.

3 - As classificações das áreas definidas nos números anteriores podem ser alteradas em função da monitorização do rácio de pressão, determinando a sua variação a alteração do numerus clausus definido.

Artigo 5.º

Autorização de utilização ou título de utilização e outros requisitos

1 - A autorização de utilização adequada a que se refere o n.º 1 do artigo 6.º do RJEEAL é, para efeitos do presente regulamento, a autorização de utilização para habitação, válida nos termos legais.

2 - As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de AL regem-se pelo RJUE e demais legislação urbanística.

3 - A atividade de exploração de estabelecimentos de AL encontra-se sujeita ao RJEEAL e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído.

4 - Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da CMVC pode determinar, precedida de audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído devidamente homologado.

Artigo 6.º

Decisão da assembleia de condóminos

1 - A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para AL pode, através de deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, solicitar ao Presidente da CMVC o cancelamento do registo de estabelecimento de AL, designadamente com base na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, o titular da exploração do AL é notificado no prazo de 10 dias úteis a contar da apresentação do pedido de cancelamento, para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias úteis, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

3 - A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 30 dias úteis, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem.

Artigo 7.º

Autorização excecional para a instalação de novos estabelecimentos de AL na Área de Contenção

1 - O Presidente da CMVC, ou o Vereador com competência delegada na matéria, poderá autorizar a instalação de novos AL na área de contenção, nas seguintes situações:

a) Novos estabelecimentos de AL quando afetos à modalidade de “quartos”.

b) Novos estabelecimentos de AL, quando esteja em causa um edifício ou fração com um registo atribuído nos 2 anos anteriores onde, por motivo de divórcio ou óbito de um dos proprietários, ou mudança da empresa gestora do AL, haja lugar a submissão de novo pedido de registo de AL.

2 - A autorização excecional de novos estabelecimentos de AL na área de contenção é conferida por um prazo de 5 anos.

3 - O prazo previsto no número anterior começa a contar da data da atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento, sem prejuízo do disposto no Artigo 9.º do presente Regulamento.

4 - A autorização excecional caduca no termo do respetivo prazo e considera-se o estabelecimento de AL como não registado ou como apresentando registo desatualizado, para efeitos de fiscalização, nomeadamente de aplicação das sanções correspondente às contraordenações previstas no artigo 23.º, n.º 1, do RJEEAL.

Artigo 8.º

Autorização excecional para a instalação de novos estabelecimentos de AL na Área de Crescimento Sustentável (modalidade apartamento)

Na área de crescimento sustentável admitem-se novos registos de AL, modalidade “apartamento”, nas condições do articulado aplicável, do artigo anterior.

Artigo 9.º

Suspensão da exploração

1 - A exploração de estabelecimento de AL, pode ser suspensa mediante autorização da CMVC, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do referido contrato de arrendamento, até o máximo de 5 anos, nos termos dos números seguintes.

2 - Para efeitos do disposto no número anterior, o titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel ou fração correspondente ao estabelecimento de AL cuja suspensão requer.

3 - A autorização de suspensão da exploração de estabelecimento de AL confere ao titular do registo a possibilidade de, finda a suspensão, obter o registo do estabelecimento de AL, para o referido imóvel, em termos análogos ao registo original, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 - Tratando-se de registo de estabelecimento de AL decorrente de autorização excecional concedida nos termos do Artigo 7.º e Artigo 8.º do presente regulamento, o registo obtido, finda a suspensão nos termos do número anterior, é concedido pelo prazo fixado na autorização excecional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.

Artigo 10.º

Apreciação de pedidos de autorização excecional de registo de AL em áreas de contenção, áreas de crescimento sustentável (modalidade apartamento) e vistorias

1 - A autorização excecional prevista no Artigo 7.º, e Artigo 8.º, deverá ser tomada num prazo máximo de 30 dias úteis contados da data de entrada do respetivo pedido nos serviços competentes.

2 - Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que seja proferida decisão pela CMVC, pode o interessado deduzir junto do tribunal administrativo um pedido para prática do ato devido.

3 - A autorização dos novos registos é, obrigatoriamente, precedida de vistoria pelos serviços municipais competentes, efetuada nos termos do artigo 8.º do RJEEAL.

4 - Na impossibilidade de estar presente na data agendada para o ato de vistoria, por motivos de força maior ou devidamente justificados, o requerente deverá comunicar a sua impossibilidade ao Município logo que possível, mas sempre no prazo máximo de 8 dias úteis após a data agendada, solicitando, desde logo, o reagendamento da mesma.

5 - Após a realização da vistoria e verificados os pressupostos para o deferimento excecional do pedido, previstos no artigo anterior, é promovido o competente registo do AL pelos serviços municipais.

6 - O titular da exploração do AL deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente, junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa, ou outra via, sejam realizados.

Artigo 11.º

Instrução do pedido

1 - A comunicação prévia com prazo, conforme previsto no artigo 62.º-B do RJUE, para registo de estabelecimentos de AL, deve obrigatoriamente conter as informações e os documentos previstos no artigo 6.º do RJEEAL e ainda os seguintes:

a) Documento do qual conste o endereço do estabelecimento de alojamento local e a identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fração autónoma onde se localiza;

b) Plantas do estabelecimento de AL à escala 1:100;

c) Documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento e energia elétrica;

d) Cópia da apólice de seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento;

e) Tratando-se de estabelecimento de alojamento local cuja unidade esteja integrada em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento.

f) Documento comprovativo da notificação do condomínio, na pessoa do respetivo administrador, do edifício onde se pretende instalar o AL, no caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, salvo se o AL configurar a modalidade de “hostels”, caso em que é exigida autorização nos termos da alínea f) do n.º 2 do artigo 6.º do RJEEAL.

2 - Para além dos documentos referidos no número anterior, o pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos de AL deve obrigatoriamente ser instruído com o seguinte documento:

a) Declaração, sob compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário, previstos no n.º 7 do artigo 15.º-A do RJEEAL, conforme modelo previsto no Anexo VI.

3 - A incorreta ou a incompleta instrução da comunicação prévia com prazo e do pedido de autorização excecional, constitui fundamento para, respetivamente, a determinação de oposição, nos termos do n.º 9 do artigo 6.º do RJEEAL e o indeferimento do pedido de autorização.

Artigo 12.º

Fiscalização

1 - Os serviços municipais podem realizar vistorias, sempre que seja necessário, para fiscalização do cumprimento do RJEEAL, providenciando resposta célere aos pedidos de vistoria e fiscalização que sejam apresentados.

2 - Para efeitos do exercício dos poderes de fiscalização atribuídos ao Município, pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais, assim como podem ser celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades nos termos da Lei.

Artigo 13.º

Sanções

O cancelamento do registo, nos termos do artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

Artigo 14.º

Revisão, alteração das condições de mercado e atualização do estudo

1 - Sem prejuízo da sua revisão sempre que se verifique necessário, o presente regulamento e os seus anexos serão obrigatoriamente revistos de 3 em 3 anos.

2 - O Município de Viana do Castelo poderá determinar a revisão excecional do presente regulamento, caso se verifiquem alterações nas condições de mercado que aconselhem essa revisão, designadamente, verificação de alterações na oferta de habitação permanente ou no mercado de arrendamento de longa duração, privado ou público, bem como, no arrendamento acessível, ou cancelamentos e cessações de registos de alojamento local até ao limite do numerus clausus definidos.

3 - A revisão excecional do regulamento é da iniciativa do Presidente da CMVC, deliberada pela Assembleia Municipal sob proposta do Executivo Municipal.

4 - O Município de Viana do Castelo manterá atualizado, no seu sítio oficial, o rácio de pressão e o numerus clausus de registos máximo para a instalação de novos estabelecimentos de AL a atribuir nas áreas de contenção e nas áreas de crescimento sustentável.

5 - A alteração do numerus clausus para os novos registos de AL, definido em função do rácio de pressão determinado, não implica a revisão do regulamento, apenas da atualização da tabela constantes do Anexo IV e Anexo V, feita por despacho do vereador com o pelouro da tutela desta atividade, com fundamento na monitorização verificada, publicitado no portal do munícipe, na área dedicada.

Artigo 15.º

Caducidade

Com a entrada em vigor do presente regulamento cessam os efeitos da Deliberação da Assembleia Municipal de Viana do Castelo, de 16 de dezembro de 2024, relativa à suspensão por um período de 1 ano da Autorização de Novos Registos de AL (modalidade apartamento) na ZPU.

Artigo 16.º

Entrada em vigor e produção de efeitos

1 - O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.

2 - O presente Regulamento não se aplica aos processos pendentes aquando da sua entrada em vigor.

3 - A tudo o que não esteja especialmente previsto no presente regulamento, aplica-se subsidiariamente, o CPA.

ANEXO I

Distribuição dos Registos de AL na Área do PUCVC a 4 de novembro de 2025

ANEXO II

Distribuição dos Registos de AL na ZPU a 4 de novembro de 2025

ANEXO III

Identificação das Áreas de Contenção e de Crescimento Sustentável

ANEXO IV

Rácios entre o número de Registos e número de Alojamentos

ANEXO V

Rácios entre Modalidade de AL “Apartamento” e número de Alojamentos

ANEXO VI

A que se refere a alínea d) do n.º 2 do artigo 11.º

“Eu [...], titular do cartão de cidadão [...], com o número de contribuinte [...], na qualidade de [...] declaro, sob compromisso de honra, que o presente pedido respeita os limites do número de estabelecimentos de alojamento local por proprietário, previstos no n.º 7 do artigo 15.º -A do RJEEAL.

O signatário tem, ainda, conhecimento de que quem declarar ou atestar falsamente à autoridade pública incorre num crime de falsas declarações, previsto e punido nos termos do artigo 348.º -A do Código Penal.

Data,

(Assinatura)

Nome”

11 de novembro de 2025. - O Presidente da Câmara, Luís Nobre.

319804269