Regulamento n.º 783/2026, de 26 de junho

Regulamento n.º 783/2026

Luís Nobre, Presidente da Câmara Municipal de Viana do Castelo, torna público que sob prévia proposta da Câmara Municipal formulada em reunião de 14 de abril de 2026, a Assembleia Municipal aprovou, na segunda reunião realizada em 30 de abril da sessão ordinária iniciada em 24 de abril de 2026, o Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo, que seguidamente se indica:

Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo

Preâmbulo

O presente regulamento foi objeto de consulta pública, que decorreu de 27 de novembro de 2025 a 14 de janeiro de 2026, aberta por 30 dias úteis, com início após a publicação do Aviso n.º 29396/2025/2, do Diário da República, 2.ª série, N.º 250, de 27 de novembro de 2025, em cumprimento do disposto no n.º 1 do artigo 101.º do Código do Procedimento Administrativo (CPA), Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, na sua atual redação.

Nota Justificativa

O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, veio estabelecer o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local (AL), tendo sido alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, pela Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro, pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro, e mais recentemente, pela Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, alterada pela Lei n.º 82/2023 de 29 de dezembro e pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro.

Mais recentemente, o Decreto-Lei n.º 76/2024 veio introduzir novas alterações ao regime jurídico dos estabelecimentos de AL.

O diploma devolve aos municípios as competências para acomodar de forma estratégica a atividade de alojamento local nos seus territórios, dando-lhes a possibilidade de o fazer através de regulamento próprio onde, entre outros pontos, poderão definir áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, e prever limitações à transmissibilidade dos registos de alojamento local nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, salvo em casos previstos na lei, com vista a preservar a realidade social das freguesias mais pressionadas pelo turismo, impondo-se assim um equilibrado desenvolvimento deste setor da economia.

Para assegurar a eficácia do regulamento municipal acima mencionado, a Assembleia Municipal, por proposta da Câmara Municipal, aprovou em reunião de 16 de dezembro de 2024 a suspensão, por um período de um ano, da autorização de novos registos na modalidade de “Apartamento”, na Zona de Pressão Urbanística (ZPU), até à entrada em vigor do referido regulamento.

Assim, sendo uma realidade a tendência de crescimento da atividade turística na cidade de Viana do Castelo, nomeadamente na atividade de AL que representa, à data de 31 de dezembro de 2025, em n.º de camas (1.722 camas nos 500 registos de AL ao nível do concelho), 80,58 % da capacidade instalada nos empreendimentos turísticos do concelho (60 registos 2.137 camas em empreendimentos turísticos) e a sua relevância a nível económico, social e ambiental, as repercussões que se refletem, de forma direta, nas atividades económicas relacionadas, como a restauração, comércio e serviços e, tendo como princípios basilares, o desenvolvimento de um setor pautado por elevados padrões de qualidade e a prossecução de iniciativas que contribuam para a excelência de toda a oferta turística, o município de Viana do Castelo entende, dado o desequilíbrio crescente na distribuição territorial dos AL no concelho (cerca de 32 % do n.º total de registos de AL localizam-se na Zona de Pressão Urbanística - ZPU) ser de aprovar o presente Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo (RMALVC), que visa estabelecer Áreas de Contenção nas freguesias com mais pressão urbanística, tendo em vista um equilíbrio sustentável entre o número de alojamentos habitacionais disponíveis para habitação permanente ou arrendamento de longa duração e os estabelecimentos disponíveis para afetação do exercício da atividade de AL, com base na definição de um rácio de pressão que irá permitir aferir a proporção de AL em relação ao alojamento habitacional.

Pretende-se assim com esta solução regulamentar preconizar o equilíbrio entre a atividade turística e a componente habitacional, na área correspondente à ZPU, com especial incidência no Centro Histórico de Viana do Castelo que presentemente está particularmente sujeito a grande pressão urbanística, procurando-se assim assegurar uma experiência turística identificada com a identidade da cidade, a todos os visitantes, contribuindo, simultaneamente, para a disponibilização de um mercado de arrendamento acessível e para a preservação do bem-estar de todos os que habitualmente residem e trabalham, na cidade de Viana do Castelo.

Face ao exposto, o município de Viana do Castelo pretende criar uma Área de Crescimento Sustentável e uma Área de Contenção, do AL, na área afeta à ZPU, tendo por base o rácio de pressão do AL sobre o alojamento habitacional permanente, no sentido de garantir o equilíbrio da cidade e o crescimento do turismo, acreditando nas repercussões positivas ao nível social e económico.

Para efeitos de definição do rácio de pressão, consideraram-se e georreferenciaram-se os dados do Censo de 2021 (Base Geográfica de Referenciação da Informação, publicada a 04 de junho de 2024), na categoria “Alojamentos Familiares Clássicos”, que identificam a existência de um total de 49.558 alojamentos no município de Viana do Castelo, total que inclui 308 alojamentos na área da ZPU (área de aplicação do regulamento), número atualizado com o levantamento efetuado aos alvarás com uso habitacional e que culminaram com a emissão de Título de Utilização, emitidos após o período censitário até à data de 31 de dezembro de 2025.

Com esta atualização, o número de alojamentos total na ZPU é de 9.317 (9.009 à data dos censos + 308 da atualização) e o n.º de registos disponibilizados pelo Turismo de Portugal - Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local no concelho de Viana do Castelo, que à data de 31 de dezembro de 2025 contabiliza 500 registos, identificaram-se as freguesias sujeitas a maior pressão e que tendencialmente estarão sujeitas a novos pedidos de registo destas atividades turísticas.

Com base nestes dados de contextualização da área de aplicação do regulamento, e considerando o n.º de registos de AL em todas as modalidades, verificam-se, a 31 de dezembro de 2025, os seguintes rácios de pressão:

Rácios globais de pressão no concelho de Viana do Castelo

Dos valores totais afetos à ZPU, identificam-se os valores parciais afetos ao Plano de Pormenor do Centro Histórico (PPCHVC)

Se considerarmos somente a área da ZPU e a modalidade de AL “Apartamento”, sobre as quais incidiram a suspensão, e especificamente a área afeta ao PPCHVC, constatam-se as seguintes percentagens entre o n.º de registos de AL “Apartamento” e o n.º de alojamentos:

A análise destes dados demonstra efetivamente que a grande concentração do número total de AL registados, em particular na modalidade de “Apartamento”, face ao número total de alojamentos habitacionais disponíveis, incide de forma desproporcionada sobre a área afeta ao PPCHVC, que integra a ZPU, justificando-se assim a adoção de medidas que visem o equilíbrio do número de registos dentro desta área, através da identificação e diferenciação de uma Área de Crescimento Sustentável e de uma Área de Contenção, as quais se submetem ao regime definido neste regulamento.

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente regulamento é aprovado nos termos e ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 66.º, no n.º 7 do artigo 112.º e no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, na alínea n) do n.º 2 do artigo 23.º e na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, conjugada com a alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, no n.º 5 do artigo 4.º e artigos 15.º-A, 15.º-B e 15.º-C do DL 128/2014, de 29 de agosto, doravante designado por Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL), na Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, e nos artigos 135.º e seguintes do Código do Procedimento Administrativo (CPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 4/2015, de 7 de janeiro, todos nas suas redações em vigor.

Artigo 2.º

Objeto

1 - O presente Regulamento visa a criação de uma Área de Crescimento Sustentável e de uma Área de Contenção para os novos registos de AL, definidas em função do rácio de pressão verificado na área territorial correspondente à ZPU de Viana do Castelo, aprovada pela Assembleia Municipal de Viana do Castelo em 22 de setembro de 2023.

2 - O presente Regulamento estabelece as utilizações válidas e compatíveis com o exercício da atividade de AL, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 6.º-B do RJEEAL.

Artigo 3.º

Âmbito de Aplicação

1 - Não podem ser autorizados novos registos de AL, na área definida como Área de Contenção, atendendo ao numerus clausus determinado pelo rácio de pressão definido, salvo nas situações excecionais previstas no presente regulamento.

2 - Na Área de Crescimento Sustentável podem ser autorizados novos registos de AL, sendo objeto de monitorização para a aferição do preenchimento do numerus clausus determinado pelo rácio de pressão, cujo preenchimento total determina, automaticamente, a classificação da área como Área de Contenção.

3 - A definição da Área de Contenção, da Área de Crescimento Sustentável e do numerus clausus para a atribuição de novos registos obedece a um rácio de pressão determinado em função do número de estabelecimentos de AL existentes e do número de alojamentos habitacionais com contador de água instalado e disponíveis para habitação permanente ou para arrendamento de longa duração na cidade.

4 - A definição da Área de Contenção, da Área de Crescimento Sustentável e do numerus clausus para a atribuição de novos registos deve seguir os rácios de pressão estabelecidos no Anexo III, calculados a partir dos dados do INE (Censo), registo BGRI - Base Geográfica de Referenciação de Informação, revistos com base nos alvarás de obras emitidos e com Título de Autorização de Utilização para habitação, à data de 31 de dezembro de 2025, na área da ZPU, com atualizações sucessivas de 6 em 6 meses, e dos registos do RNAL.

Artigo 4.º

Definições

Para efeitos do presente Regulamento e do disposto no artigo 15.º - A do RJEEAL, considera-se:

1 - Área de Crescimento Sustentável: A área da ZPU que apresenta um rácio de pressão inferior a 4 %.

2 - Área de Contenção: A área da ZPU que apresenta um rácio de pressão igual ou superior 4 %.

3 - Alojamento Habitacional: Imóveis/frações em utilização para habitação permanente ou para arrendamento de longa duração e com contador de fornecimento de água.

4 - Zona de Pressão Urbanística (ZPU): Área definida pela Assembleia Municipal em 22/09/2023.

5 - Siglas e acrónimos:

a) AL - Alojamento Local;

b) CMVC - Câmara Municipal de Viana do Castelo;

c) PDMVC - Plano Diretor Municipal de Viana do Castelo;

d) PPCHVC - Plano de Pormenor do Centro Histórico de Viana do Castelo;

e) PUCVC - Plano de Urbanização da Cidade de Viana do Castelo;

f) RJEEAL - Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local;

g) RJUE - Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;

h) ZPU - Zona de Pressão Urbanística.

Artigo 5.º

Área de Contenção e Área de Crescimento Sustentável do AL

1 - A Área de Contenção incide sobre a União das freguesias de Viana do Castelo, (Santa Maria Maior e Monserrate) e Meadela, em zona afeta ao PPCHVC, conforme definida no Anexo II.

2 - A Área de Crescimento Sustentável corresponde à área da Freguesia da Areosa e da União das freguesias de Viana do Castelo (Santa Maria Maior e Monserrate) e Meadela, que integra a ZPU de Viana do Castelo, conforme definida no Anexo II.

3 - As classificações das áreas definidas nos números anteriores podem ser alteradas em função da monitorização do rácio de pressão, determinando a sua variação a alteração do numerus clausus definido.

4 - A alteração de classificação produz efeitos após despacho do vereador com competência delegada na matéria, publicado no sítio do Município, com indicação dos dados estatísticos de suporte, não se aplicando a pedidos de registo pendentes à data deste despacho;

5 - A Área de Contenção é comunicada ao Turismo de Portugal, I. P. que introduz, no Balcão Único Eletrónico, a referência à limitação de novos registos nesta área.

Artigo 6.º

Autorização de utilização ou título de utilização e outros requisitos

1 - A autorização de utilização ou título de utilização válido a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do RJEEAL é, para efeitos do presente regulamento, a autorização de utilização para habitação, válida nos termos legais.

2 - As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de AL regem-se pelo RJUE e demais legislação urbanística.

3 - A atividade de exploração de estabelecimentos de AL encontra-se sujeita ao RJEEAL e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído.

Artigo 7.º

Decisão da assembleia de condóminos

1 - A assembleia de condóminos de edifício que seja utilizado parcialmente para AL pode, através de deliberação fundamentada (autos, relatórios de fiscalização, participações policiais, etc.) aprovada por mais de metade da permilagem, solicitar ao Presidente da CMVC o cancelamento do registo de estabelecimento de AL, designadamente com base na prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do edifício, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, o titular da exploração do AL é notificado, com conhecimento simultâneo ao administrador do condomínio, no prazo de 10 dias úteis a contar da apresentação do pedido de cancelamento, para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias úteis, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

3 - A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 30 dias úteis, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem.

Artigo 8.º

Autorização excecional para a instalação de novos estabelecimentos de AL na Área de Contenção

O Presidente da CMVC, ou o Vereador com competência delegada na matéria, poderá autorizar o registo excecional de novos AL na Área de Contenção, nas seguintes situações:

a) Edifícios que tenham sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos 3 últimos anos;

b) Novos registos de AL, quando afetos à modalidade de “Quartos” em fração autónoma de tipologia T2, T3 e T4, que seja a residência permanente do locador e seu domicílio fiscal, tendo por limite máximo:

i) No caso de tipologia T2, 1 unidade de alojamento local, na modalidade “quartos”;

ii) No caso de tipologia T3, 2 unidades de alojamento local, na modalidade “quartos”;

iii) No caso de tipologia T4, 3 unidades de alojamento local, na modalidade “quartos”.

c) Novos registos de AL, quando afetos à modalidade de ‘Estabelecimento de Hospedagem’, em fração autónoma de edifícios, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, de tipologia igual ou superior a T4;

d) Novos registos de AL, quando incidam sobre a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de edifício que, nos termos do RJUE, venha a alterar ou tenha alterado o respetivo uso, de indústria, comércio ou serviços, para habitação;

e) Nos casos previstos nas alíneas b) e c), deverá ser apresentada certidão de domicílio fiscal emitida pela Autoridade Tributária;

f) Nas situações previstas nas alíneas a) o período temporal é aferido entre a data de emissão do alvará de obras e a data de entrada em vigor do presente regulamento;

g) Os alojamentos que sejam registados nos termos das alíneas a), b) e c) são contabilizados, para efeitos de apuramento de rácio, como em situação de AL.

Artigo 9.º

Apreciação de pedidos de autorização excecional de registo de AL em Áreas de Contenção, e vistorias

1 - A autorização excecional prevista no artigo anterior deverá ser tomada num prazo máximo de 60 dias úteis contados da data de entrada do respetivo pedido nos serviços competentes.

2 - Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que seja proferida decisão pela CMVC, pode o interessado deduzir junto do tribunal administrativo um pedido para prática do ato devido.

3 - A autorização dos novos registos é, obrigatoriamente, precedida de vistoria pelos serviços municipais competentes, efetuada nos termos do artigo 8.º do RJEEAL.

4 - Na impossibilidade de estar presente na data agendada para o ato de vistoria, por motivos de força maior ou devidamente justificados, o requerente deverá comunicar a sua impossibilidade ao Município logo que possível, mas sempre até 8 dias úteis antes da data agendada, solicitando, desde logo, o reagendamento da mesma, sujeito a decisão do Município.

5 - Após a realização da vistoria e verificados os pressupostos para o deferimento excecional do pedido, previstos no artigo anterior, os serviços municipais comunicam ao Turismo de Portugal, I. P., visando o competente registo do AL no Balcão Único Eletrónico.

6 - O titular da exploração do AL deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente, junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa, ou outra via, sejam realizados.

Artigo 10.º

Fiscalização

1 - Os serviços municipais podem realizar ações de fiscalização para verificação do cumprimento do RJEEAL.

2 - Para efeitos do exercício dos poderes de fiscalização atribuídos ao Município, pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais, assim como podem ser celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades nos termos da Lei.

3 - Compete à Autoridade Tributária fiscalizar, nos termos da legislação em vigor, o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida ao abrigo do disposto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto e no presente Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo.

Artigo 11.º

Sanções

O cancelamento do registo, nos termos do artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

Artigo 12.º

Revisão, alteração das condições de mercado e atualização dos rácios

1 - Sem prejuízo do previsto no número seguinte, o presente regulamento e os seus anexos serão obrigatoriamente revistos de 3 em 3 anos.

2 - O município de Viana do Castelo poderá determinar a revisão excecional do presente regulamento, caso se verifiquem alterações nas condições de mercado que aconselhem essa revisão, designadamente, verificação de alterações significativas na oferta de habitação permanente ou no mercado de arrendamento de longa duração, privado ou público, bem como, no arrendamento acessível, ou cancelamentos e cessações de registos de alojamento local até ao limite do numerus clausus definido.

3 - A revisão excecional do regulamento é da iniciativa do Presidente da CMVC, deliberada pela Assembleia Municipal sob proposta da Câmara Municipal.

4 - O município de Viana do Castelo, por despacho do vereador com competência delegada na matéria, fundamentado na monitorização verificada e demais informação relevante, como dados estatísticos, fontes e datas de referência, atualizará todos os anos, a 30 de junho e a 31 de dezembro, a tabela constante do anexo III, relativa ao rácio de pressão e numerus clausus para a instalação de novos estabelecimentos de AL a atribuir, na Área de Contenção e na Área de Crescimento Sustentável, com publicação no seu sítio oficial, juntamente do respetivo despacho.

5 - A atualização do numerus clausus para os novos registos de AL não implica a revisão do regulamento.

Artigo 13.º

Entrada em vigor e produção de efeitos

1 - O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.

2 - O presente regulamento não se aplica aos pedidos de registos de AL submetidos em data anterior à sua entrada em vigor.

3 - A tudo o que não esteja especialmente previsto no presente regulamento, aplica-se subsidiariamente o RJEEAL e o Código do Procedimento Administrativo.

13 de maio de 2026. - O Presidente da Câmara, Luís Nobre.

ANEXO I

Distribuição dos Registos de AL na ZPU a 31 de dezembro de 2025

ANEXO II

Identificação das Áreas de Contenção e de Crescimento Sustentável

ANEXO III

Rácios entre o número de registos e número de alojamentos na ZPU

Obs: Rácios com base no n.º de registos de AL (RNAL) e n.º total de alojamentos atualizados com os Títulos de Utilização emitidos pós censos até à data de 31 de dezembro de 2025.

320014226